房屋租赁纠纷打官司(干货收藏 | 关于租房的法律纠纷 四个环节十三个要点一文讲清！)

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租赁合同怎么签？

遇到紧急情况如何协商？

房子关了设备坏了怎么办？

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根据法律规定，有合同签订、变更、违约、解除四个环节

解释应对策略

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作者简介

刘伟

民事法院助理法官

一个

房屋租赁合同的效力

合同的无效或解除将导致除与争议解决方式有关的条款之外的所有条款自始具有法律约束力，这可能损害合同双方的权利。

1.恶意串通签订的租赁合同无效；

2.合同主体为8周岁以下未成年人或者不能辨认自己行为的成年人的，合同无效；

3.合同的主体是八周岁以上的未成年人或者不能完全辨认自己行为的成年人。在签订的租赁合同需要法定代表人同意追认之前，合同效力处于待定状态，善意相对人可以在法律规定的期限内行使撤销权，其他相对人可以行使催告权；

4.无权代理人签订的房屋租赁合同未经被代理人追认的，该合同对于被代理人处于效力未定的状态，善意相对人可以撤销该合同。但如果无权代理符合表见代理的构成要件，则房屋租赁合同有效。

1.标的物为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋的，所订立的租赁合同无效，但当事人在一审辩论终结前办理完房屋的法律手续的，应当认定合同有效；

2.租赁合同期限超过临时建筑使用年限的，超过部分无效。但在一审法院辩论终结前，经主管部门批准延长使用期限的，应当认定为延长使用期限内的租赁期限；

3.划拨土地使用权属于行政机关、司法机关等具有公权力性质的主体，该主体在划拨土地上出租房屋的行为无效。

1.当事人以房屋未竣工验收为由要求确认合同无效的，一般不予支持；但因房屋验收未完成导致承租人无法正常使用房屋的，承租人可以请求解除合同；

2.当事人以消防验收或者消防验收不合格不予验收为由要求确认合同无效的，一般不予支持。但是，因消防验收不合格或者验收不合格导致租赁房屋不能正常使用或者经营的，承租人可以要求解除合同；

3.当事人以擅自改变房屋用途为由要求确认合同无效的，一般不予支持。但是，如果受到处罚、整改等。因改变房屋用途，导致客观上无法正常使用租赁房屋的，当事人可以解除合同。

1.当事人仅以超出经营范围为由要求确认合同无效的，一般不予支持；

2.房屋租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过部分无效；

3.已签订的租赁合同有重大误解、欺诈、胁迫和显失公平的，合同可撤销；需要注意的是，有重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销原因之日起九十日内未行使撤销权的，撤销权消灭。

2

房屋租赁合同正在履行中

需要注意的问题

在合同履行过程中，会受到不同因素的影响，可能导致合同履行出现障碍。为了维护租赁合同的稳定性，在履行过程中，当事人有必要协商变更某些内容。当事人就合同的履行再次达成补充协议时，应注意以下问题:

实际履行内容与合同内容不一致时，一方以对方默示行为同意变更合同内容为由主张合同已变更的，一般不予支持。

1.因不可归责于合同当事人的原因不能实现合同目的，继续履行合同可能导致当事人利益严重失衡的，可以认定为情势变更；但当事人主张构成情势变更，以市场因素导致租金波动为由请求变更或解除合同的，一般不予支持；

2.如遇情况变化，双方可以协商变更合同内容；协商不成的，应请求人民法院或仲裁机构变更或解除合同。

1.租赁房屋在抵押权设立前出租、转让，抵押权实现时发生权属变更。新所有人要求解除原租赁关系的，承租人不得以买卖不破租赁对抗房屋新所有人；

2.租赁房屋在出租前已被人民法院依法查封，故所有权变更不会产生买卖不破租赁的后果；

3.因依法没收、征用导致租赁房屋所有权发生变更，不会导致买卖而不毁约的；

4.房屋所有权发生变更时，承租人未按租赁合同约定占有房屋的，不产生不违反租赁的买卖；

5.房屋所有权发生变更时，承租人对房屋的占有属于无权占有，不会产生不违反租赁的买卖。

三

违反租赁合同的后果处理

关于合同解除后果处理的约定属于结算清算条款，合同解除不影响该条款的效力，但合同中约定合同解除后不再适用违约责任的，以合同约定为准；

1.合同按约定履行的，约定的定金作为租金或者返还承租人；承租人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，致使合同目的不能实现的，无权请求返还定金；出租人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，致使合同目的不能实现的，应当双倍返还定金；

2.对于迟延履行违约金条款，前提是租赁合同的债务能够履行，如果债务永久不能履行，则不承担迟延履行责任；违约方因正当理由不履行的，不迟延履行违约金；承担迟延履行违约金后，不影响债务的继续履行；

3.解除合同违约金和延迟履行违约金可以并存，可以同时主张；同时约定解除合同有违约金和押金，只能索赔一次。

1.出租人违约的，继续履行交付房屋的责任和维修义务，其中交付的房屋必须达到约定的标准，即承租人可以正常运用收益；出租人对房屋的修缮义务不包括承租人过错造成的房屋损坏、事实上或经济上无法修缮的部分、承租人另行添加的部分。

2.承租人违约后如何承担免租期的租金损失？

租赁合同未约定合同解除后免租期的，应当综合考虑已履行部分和未履行部分的比例、履行方式、过错大小等因素，酌情确定承租人应当支付的免租期。

四

房屋租赁合同法定解除权的行使

条件和后果的确定

在租赁合同履行期间，由于各种因素，合同将无法继续履行。在没有明确约定或者约定的情况下，需要注意法定解除权的行使条件和解除的法律后果。

1.因不可抗力等情况导致房屋暂时无法正常使用，并以此为由主张享有法定解除权的，一般不予支持；

2。查封租赁房屋是限制其产权交易的，不影响房屋的正常使用，承租人不得据此要求解除合同；

3。租赁物部分损坏或丢失，其余部分不影响承租人正常使用的，承租人不能据此要求解除合同；

4。租赁房屋存在危及承租人安全或者健康等现实危险的，承租人可以行使法定解除权，该解除权要求承租人对危及人身安全或者健康的危险(无实际损害)承担举证责任；但出租人在行使撤销权前积极采取改正措施消除危险的，撤销权消灭；

5。承租人因经济经营状况、生活工作场所发生重大变化等原因，可能丧失继续使用租赁房屋的实际需求，仍以显失公平的方式继续租赁房屋的，可以通过诉讼方式解除租赁合同。

1.债权人的解除通知仅载明债权人不履行债务将解除合同，未明确表示解除合同的意思，不应视为已经通知；

2。解除合同的权利人可以通过提起诉讼或者依法申请仲裁直接主张解除合同，无需通知解除。如果人民法院或仲裁机构确认了这一主张，本合同将在起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时终止；

1.因合同或正常使用租赁房屋造成的自然损失，承租人不承担赔偿责任；

2。合同约定承租人需要恢复原状的，房屋未按约定恢复原状的，出租人可以拒绝配合办理退房手续。但出租人有克减的法定义务，不能让租赁的房屋长期停留空。因此，出租人主张入住期间占用使用费空的，应当综合考虑合同的履行和当事人的过错。

3。租赁期限短但装修投资巨大的租赁合同，出租人对未续租有过错的，应当承担相应的缔约过失责任；

4。承租人经出租人同意扩建并办理合法建设手续的，解散后扩建的费用由出租人承担。

资料来源:上海市奉贤区人民法院

文:刘伟

图片来自互联网

编辑|张乔宇

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