房子交了定金可以退吗(购房定金交了能退吗)

最近很多朋友都在问我，交了定金以后我是不是就不想买这个房子了。我能退还押金吗？或者交了购房定金之后，据说房贷政策严格。如果我贷不到款，押金能退吗？首先初步回答一下这个问题。大多数情况下，押金是可以退的，但不是像你想的那样直接从开发商那里退，而是有策略的退。至于策略，还得从购买流程说起。

众所周知，买新房的一般流程是这样的(以房贷为例):第一步，选房，与开发商签订认购协议，缴纳一定金额的定金作为担保；第二步，与开发商签订商品房买卖合同，缴纳首付款和各种税费；第三步，开发者在线签约；第四步，办理抵押贷款手续；第五，办理合同备案和预登记手续；第六步:开发商办理房产证。其中，最重要的步骤是第一步和第二步。认购协议是开发商与购房人经协商一致签订的预约合同。该协议的实质是双方互相承诺:“即购房人承诺在几天内与开发商签订《商品房买卖合同》，开发商承诺在此日期之前不得将房屋出售给他人，否则违约方将承担定金不退或双倍返还的责任。”比如，买受人甲与开发商乙于2018年12月1日签订了《认购协议》，约定甲最迟于2018年12月10日前与乙签订《商品房买卖合同》。若A在此期限内未与B签订合同，则A以不可退还的定金承担违约责任；若乙方在此期限内将该房屋出售给他人或拒绝与甲方签订《商品房买卖合同》，则乙方承担双倍返还定金的违约责任。既然明白了认购协议的本质，那我交了定金不想买房怎么退定金呢？关键在于第二步，签订商品房买卖合同。为了防止开发商利用自己的强势地位与购房者签订不平等的商品房买卖合同，有关部门制定了《商品房买卖合同》的合同范本，要求开发商使用该合同范本与购房者签订合同。这虽然在一定程度上保护了购房者的利益，但也让部分购房者误以为商品房买卖合同是机关制定的，不能修改。开发商的销售人员大多会这样告诉购房者。其实机关提供的只是一个模型，内容还是需要买卖双方协商确定。意向购房者将标准版商品房买卖合同与开发商提供的范本进行比对，开发商声称不可修改的商品房买卖合同范本早已被他们改得面目全非。或者有的开发商对商品房买卖合同不做重大变更，以此误导购房者，让购房者相信商品房买卖合同是不能修改的。然而，开发商重新起草了一份补充协议，将商品房销售合同改得面目全非。在我们律师办理的很多商品房预售合同纠纷案件中，都属于上述情况。所以不要被销售人员忽悠了。商品房买卖合同的条款一定要商量。纵观各个开发商拟定的商品房买卖合同及其附件，几乎都是霸王条款。要退定金，一定不能签商品房买卖合同，一定不能签商品房买卖合同，重要的事情说三遍。一旦签约，定金将转化为购买价格的一部分。这个时候，没有开发商的违约，几乎不可能全额返还。这里有人想问，《认购协议》规定购房者要签订《商品房买卖合同》，这里却说不能签，那不是违约吗？如果不签合同，当然是违约，但是如果商品房买卖合同是因为合同条款无法协商而不签，那么显然不是购房人的责任。因此，最安全的返还定金的方式是在认购协议规定的时间内，与开发商协商好《商品房买卖合同》的条款。由于开发商拟定的示范合同极不公平，多数开发商不愿意修改合同内容，购房者可以提出抵押贷款失败时解除商品房买卖合同、不承担违约责任等合理诉求。所以绝大多数情况下，商品房买卖合同都是因为分歧太大而无法签订的。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第四条规定，出卖人以认购、订购、预约方式接受买受人定金作为订立商品房买卖合同的担保的，因一方当事人原因导致商品房买卖合同不能订立的，应当依照《定金法》的规定处理。如因不可归责于双方的原因导致商品房买卖合同无法签订的，出卖人应当将定金退还给买受人。但由于双方未能就《商品房买卖合同》的条款达成一致而导致的未能签订合同，显然属于不能归咎于双方的原因。

虽然上述方法可以退还购房定金，但开发商也在改变方法，不让购房者以上述方式退还定金。这里顺带说一下开发商提醒购房者注意的“套路”！

首先要特别注意，不要相信置业顾问的口头承诺！不要相信置业顾问的口头承诺！不要相信置业顾问的口头承诺！重要的事情说三遍！任何情况下都不要相信开发商会主动退定金！在购房者支付任何费用之前，很多置业顾问都会想尽办法催促购房者签订认购协议。比如明确政策要求首付至少40%。但有些置业顾问会以“公司关系”为由，忽悠购房者交三次首付，而在认购协议中，首付也可以按照三次首付来约定。但这种约定后面往往会有一句话“实际贷款金额以银行审批为准。”所以，请在签约前阅读合同条款！

此外，认购协议中的一项条款可以约定:“乙方在签署本协议前，已全面阅读并理解甲方公布的《商品房买卖合同》条款，并同意其中的全部条款。未经协商一致拒绝签订《商品房买卖合同》条款的，乙方应当承担违约责任。”其实很多时候开发商根本没有公示过商品房买卖合同，购房者也没有看过，所以当认购协议中有这个条款的时候，不管置业顾问怎么解释，怎么忽悠，都要坚决修改。

其次，认购协议会约定，比如“乙方应于2018年12月10日前与甲方签订《商品房买卖合同》，逾期不签，乙方承担违约责任。”这里的期限很重要！但往往置业顾问会口头说这个时间不重要，12月31日前签合同就可以了。这是很深的套路！如果买家真的信以为真，在12月10日之前不签约，那么开发商可能马上在12月11日发函表示买家违约，定金要扣！然后置业顾问会告诉购房者不用担心信，只要以后签合同就行了。的确，购房者正常签约是没有问题的，但是只要购房者对商品房买卖合同的条款有异议，不签，那么开发商就会立刻变脸，以购房者违约为由拒绝返还定金。这时候购房者面临着要么损失定金，要么接受开发商霸王条款的窘境！

第三，在认购协议中，可能约定购房人在签订商品房买卖合同前或X、X、X、X前提前向开发商支付房款，然后置业顾问会说这个条款不用理会，等签订商品房买卖合同后再支付房款。原因同上。如果超过这个时间，开发商还是会以买方违约为由发函扣定金。只要买受人后续不同意《商品房买卖合同》条款，不签约，开发商就不退定金。所以，当这种提前还款条款出现时，一定要坚决修改！

这是上面认购协议中常见的陷阱，也是购房者多去的套路。在此提醒后来者，签合同的时候一定要注意！

鉴于篇幅有限，无法一一提醒商品房买卖过程中的所有风险。如果你有任何其他问题，请向我们的律师咨询。