认购合同的法律效力(商品房认购、订购、预订等协议的法律效力) - 合同事务

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简介：商品房认购、订购、预订等协议根据其内容的不同存在两种形式，一种是预约合同，一种是本合同。前者是为最终签订正式、完整的商品房买卖合同创造条件；后者在一定条件下直接视为商品房买卖合同。根据商品房买卖合同纠

商品房认购、订购、预订等协议根据其内容的不同存在两种形式，一种是预约合同，一种是本合同。前者是为最终签订正式、完整的商品房买卖合同创造条件；后者在一定条件下直接视为商品房买卖合同。

根据商品房买卖合同纠纷司法解释第四条规定，出卖人以认购、订购、预约方式接受买受人定金作为订立商品房买卖合同的担保的，因一方原因不能订立商品房买卖合同的，依照《定金法》的规定处理；因不可归责于双方的原因导致商品房买卖合同无法订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。从该法可以看出，此时商品房认购、订购、预订的约定是预约合同，不是商品房买卖合同，其目的是为后续正式签订商品房买卖合同提供担保。

对于这种约定，实践中经常出现的争议主要是:在接下来的协商中，如果没有订立商品房买卖合同，责任应该由谁来承担，也就是“哪一方违约”。从现有的法院案例来看，一方违反公平诚信原则，或者在预约条款中否定已确定的条款，或者提出对方不能接受的不合理条件，或者拒绝协商订立本合同的，构成违反预约合同，应当依法承担违约责任，比如开发商与甲签订认购协议后，与乙签订商品房买卖合同；与开发商签订认购协议后，未取得预售许可证，导致无法订立商品房买卖合同。相反，如果仅仅因为各方利益而无法就其他条款达成一致，导致本合同无法订立，则属于不可归责于双方的原因，不属于预约合同所指的违约情形。

此外，根据商品房买卖合同纠纷司法解释第五条规定，商品房认购、订购、预订的约定具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定接受购房款的，该约定应当认定为商品房买卖合同。这一规定主要是针对实践中经常出现的名为“认购、订购、预订”的协议，但其内容符合商品房买卖合同要求的情况。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，应当从以下几个方面判断商品房买卖合同的主要内容:当事人的名称或者地址；商品房基本情况；商品房销售方式；商品房的价格及总价、付款方式、付款时间如何确定；交货条件和日期；对装修和设备标准的承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权利和责任；公共配套建筑的所有权；如何处理面积差异；办理产权登记相关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。

综上所述，商品房预约合同与商品房预售合同是有区别的，签订认购、订购、预订等协议时要注意区分。

参考资料:

[1]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修订)。

[2]《商品房销售管理办法》。

[3] (2015)毛民三终字第266号判决书

[4] (2021)万10字第128号判决书

本文标签：买房认购书有法律效力吗

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网友点评

小软熊

2022-03-11 17:00:58 回复

、预约方式接受买受人定金作为订立商品房买卖合同的担保的，因一方原因不能订立商品房买卖合同的，依照《定金法》的规定处理；因不可归责于双方的原因导致商品房买卖合同无法订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。从该法可以看出，此时商品房认购、订购、预

凶

2022-03-11 21:18:59 回复

纷案件适用法律若干问题的解释》(2020年修订)。[2]《商品房销售管理办法》。[3] (2015)毛民三终字第266号判决书[4] (2021)万10字第128号判决书

农家傻子

2022-03-11 22:03:38 回复

款的，该约定应当认定为商品房买卖合同。这一规定主要是针对实践中经常出现的名为“认购、订购、预订”的协议，但其内容符合商品房买卖合同要求的情况。根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，应当从以下几个方面判断商品房买卖

这世界疯了

2022-03-12 02:29:12 回复

卖合同的担保的，因一方原因不能订立商品房买卖合同的，依照《定金法》的规定处理；因不可归责于双方的原因导致商品房买卖合同无法订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。从该法可以看出，此时商品房认购、订购、预订的约定是预约合同，不是商品房买卖合同，其目的是为后续正式签订商品房买卖合同提供

晏彪璧泽

2022-03-11 16:24:03 回复

你真不容易

柴雅子春

2022-03-11 16:24:03 回复

天呐，可怕

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