买房子认购书是什么意思(不动产购置指南 | 商品房买卖之\u0026#34;认购书\u0026#34;)

在商品房买卖交易中，当事人锁定交易之前，通常会有一个征询期。在此阶段，基于诚实守信的原则，以认购书或认购协议的形式明确双方未来订立商品房买卖合同的预先约定。类似的表达形式还有订单、预订、意向书、承诺、备忘录、谈判纪要、定金收据等形式。由于这种协议没有约定双方房屋交易的全部内容，实践中会产生很多纠纷。《商品房买卖合同纠纷解释》也规定了这种协议的性质。这里将举一个典型案例作为分析。

基本事实

2016年，Xi安部分购房者通过签订内部认购合同的方式购买了文天公司开发的“紫衫庄园”项目商品房。2018年2月左右，闻天公司以该项目未取得商品房预售许可证为由，将本案当事人李等多名购房人诉至安各基层法院，要求确认内部认购合同无效，因该房屋未取得商品房预售许可证。

"第一个实例"

争议焦点:闻天公司与李签订的认购合同性质如何？

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案争议的焦点应是闻天公司与李签订的认购合同的性质。涉案合同为商品房预售合同的，应当适用《商品房买卖合同纠纷解释》第二条的规定确认合同无效；如果涉案合同不是商品房预售合同，则相反。

本案中，闻天公司与李签订的认购合同中，约定了双方的房屋名称、住所、房屋基本情况、单价、总价、付款方式、付款时间，但未约定交付条件和日期。现闻天公司认为李某在签订合同时是知情的，李某在庭审中也认可该合同为事实上的商品房买卖合同，故应认定涉案合同应为商品房买卖合同。因闻天公司在诉讼前尚未取得商品房预售许可证，双方签订的认购合同应属无效。

"二审"

争议焦点:1。商品房预售合同中双方是否存在法律关系？

二审法院认为，双方合同名称虽为《红豆杉庄园内部认购合同》，但合同明确约定了双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价格、付款方式及付款时间等内容。，合同内容已经包含了商品房预售合同的主要条款。闻天公司与李在诉讼中还约定，签订《商品房预售合同》是双方真实意思表示，李在签订合同当日支付总房款120.4万元。

根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和最高人民法院关于适用

争议焦点:2。如何确定双方法律关系的效力？

首先，李在签订认购合同的当天就支付了全部购房款。在他的合同目的已经达到的情况下，闻天公司不仅没有积极履行合同义务，反而在房地产市场价格大幅上涨的情况下主张合同无效，明显违背了诚实信用原则。

其次，闻天公司在本案中以自身原因造成的违法事实为由提起诉讼，真实目的是获取比合同中预期更大的利益。闻天公司的行为明显违背社会价值取向和公众认知。为了弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，不应支持这种行为。

最后，闻天公司在签订合同时未取得商品房预售许可证，虽违反了“商品房预售应当取得商品房预售许可证”的规定，但不一定导致其签订认购合同的民事法律行为无效。

二审判决:撤销一审法院作出的民事判决，驳回闻天公司的全部诉讼请求。

适用法律

一、商品房认购书性质的认定

在审判实践中，对于商品房认购书性质的认定，一种观点认为“商品房认购书”是基于买卖双方平等自愿，表达了自己的真实意思。从程序、形式和内容来看，认购书均已符合合同要求，构成本合同。同时，根据商品房销售司法解释第五条“商品房认购、订购、预订的约定具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人已经按照约定接受购房款的，该约定应当认定为商品房买卖合同。”

另一种观点认为，根据《民法典》第四百九十五条第一款规定:“认购、订单、预约等。当事人约定在未来一定期限内订立合同的，构成预约合同。”商品房认购书作为一个独立的合同，在内容和目的上具有达成协议、确定和将来正式商品房买卖合同的特征，主要是为了将来达成正式的商品房买卖合同。根据《民法通则》第九十五条第二款规定，“当事人一方不履行预约合同约定的合同义务的，对方可以要求其承担违反预约合同的责任。”这里需要注意的是，预约合同的一方只能要求另一方履行订立本合同的义务，而不是本合同的内容。

司法实践中，一般认为商品房认购书本身就是一份买卖合同，只要开发商具备预售或销售的条件，认购书是双方的真实表示且内容合法，认购书就具有法律约束力。

二。商品房认购书效力的认定

一方面，根据《商品房买卖合同纠纷解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”我们可以知道，商品房预售许可证书是对商品房预售行为的强制性规定。在闻天公司诉李确认合同无效一案中，闻天公司与李均认为双方签订的认购合同实质上是商品房预售合同。所以本案双方签订的合同是商品房预售合同，是本合同而非预约合同。法院认为，闻天公司在签订合同时未取得商品房预售许可证，虽违反了“商品房预售应当取得商品房预售许可证”的规定，但不一定导致其签订认购合同的民事法律行为无效。

另一方面，如果商品房认购书被认定为预约合同，则是买卖双方对将来订立商品房买卖合同作为本合同的承诺。但非正规的商品房预售和作为合法商品房预售的强制性前提条件的商品房预售许可证明，不应认定为出卖人订立预约合同的前提条件，即房地产开发企业与买受人在取得商品房预售许可前签订的商品房认购书等预约合同有效。

认购书避坑指南

1。注意开发商是否有“四证一照”

首先要检查开发商是否有“四证一照”，即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋建筑施工许可证、营业执照。同时，注意是否有预售许可证，如果有，查看开发商预售许可证批准销售的房屋类型是否与实际销售的房屋类型一致。

2。注意办理“首付”[S2/]

注意在合同约定的签订正式合同的预定期限内与开发商协商好正式合同的内容并留下书面记录，避免出现因买受人以外的原因导致开发商未能签订正式合同，因买受人未协商或买受人无法证明自己与开发商协商过而没收定金的情况。

同时需要注意的是，订金不能在认购书上写成“定金”，定金不是法定定金。如果押金没有具体说明，可能会在后续维权中面临不利风险。

3。注意查看认购书的内容

在签署认购书时，注意认购书应包括以下内容:当事人姓名、地点、面积、价格、预定期限、定金数额、定金处理方式等。未取得商品房预售许可证的，建议在认购书中注明“买受人明知开发商未取得商品房预售许可证；一旦取得预售许可证，开发商应立即通知买受人，双方应签订正式的商品房买卖合同”。

祝大家有个好房子，过上好日子。

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