房产代持协议法律效力(最高法认定代持协议无效借名买房投资可能鸡飞蛋打)

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简介：为规避限购政策而签订的房产持有协议无效。近日，最高人民法院宣判，引起社会广泛热议。值得一提的是，这也是最高人民法院首次对借款人代为购房协议的合法性进行认定。近年来，各地纷纷出台楼市调控政策，限购成

为规避限购政策而签订的房产持有协议无效。近日，最高人民法院宣判，引起社会广泛热议。值得一提的是，这也是最高人民法院首次对借款人代为购房协议的合法性进行认定。

近年来，各地纷纷出台楼市调控政策，限购成为稳定房价的重要措施。然而，一些炒房团却绞尽脑汁，想尽办法突破限购政策。以名买房就是其中之一。这种现象在杭州并不少见。最高人民法院的这一判决，无疑给那些借名买房的炒房者敲响了警钟。

最高法院宣布了第一个案例

“以名买房”的约定无效

前不久，最高人民法院公布了一份判决书，首次认定借款人(实际买受人)与知名人士(卖房人)签订的规避限购政策的房产代理协议因违反公序良俗而无效。

这个案子并不复杂。2013年，借款人徐某与名人曾某约定将徐某购买的房屋登记在曾某名下。2016年，因曾某无力清偿所担保的债务，被债权人诉至法院，要求对曾某名下的房产进行强制执行(司法拍卖)。徐根据委托协议向法院提出异议，称自己是该房屋的实际所有人。

最终，最高人民法院没有受理徐的诉讼请求，而是判决代理协议无效。为什么是这句话？判决书是这样解释的:如果司法机关不限制规避限购政策的行为，无异于纵容不合理的购房需求，导致投机性购房需求快速增长。允许不诚信当事人通过规避政策红线获取不当利益，不仅与司法机关维护社会诚信、公平正义的职责不符，而且阻碍了宏观经济政策的有效实施，影响了经济社会的协调发展，损害了社会秩序和公共利益。

总之，假借名义买房的行为是对公序良俗的公然违背。即使代理协议是双方意识的真实表达，也不受法律保护。这个道理不难理解。只要协议内容违反法律或公序良俗，法院就可以判决协议无效。

代持有人签订购房协议

公证处不予公证

目前杭州楼市由于新房和二手房差价较大，摇到新房就相当于中了彩票大奖。为了提高新房的成功率，有的购房者甚至全家总动员，迫不及待地借用七大姑八大姨所有亲戚的购房指标。

换句话说，杭州楼市借名买房的行为，不仅仅是因为借名者本身并不是买房这个指标那么简单。之前的一些超级红盘，比如西溪公馆、崔明河、冯丹四季，都有一人借多个指标参与摇号的报道。

既然最高人民法院已经认定委托协议无效，可能有购房者会问，是否可以打着公证的幌子来化解购房风险？

“借名买房与限购政策相悖。我们公证处不行，其他公证处也不行。之前也有买家提出过这样的要求，但这样的内容肯定无法公证。”杭州市公证处工作人员如此表示。

也就是说，即使借款人和名人签订了代理协议，这份协议也不会被法院认可，无法公证。

“借名买房”充满了各种风险

还有人毁了亲情

还有一些有名的借款人，自以为懂法律。他们不是拿着协议，而是和名人签投资协议。比如约定由借款人出资，房屋产权登记在名人名下，将来卖房收益的大头归借款人(小头归名人作为借款购房指标的经济补偿)。如此一来，这份协议似乎不存在违反限购政策的法律风险。

“虽然这样的协议对借款人有一定的法律保护，但仍不排除风险。”浙江盛银律师事务所律师张双鹏认为，如果名人以后有了经济状况，房子登记在他的名下，那么名人私下偷偷卖房子是完全有可能的。或者像最高法公布的这个案例，名人被债权人起诉到法院，房子被拍卖还债。

目前按照杭州的政策，只要是红盘，中签率低于10%的楼盘，都要限售五年(以产证发放时间为准)。如果从买的开始，七八年后才能入市，那么很难保证名人在这么长的时间内不会有一些变化。

“除了名人的债务，还有很多其他风险。比如实名买房，某名人还是单身，未来结婚，几年后离婚。如果这个时候房子还没有做好转卖的准备，而且当初也没有全款买房子，那么婚姻期间房产增值部分和房贷还款部分就纳入了财产分割的范围。比如名人突然去世，继承人有完全的权利继承房子。”张双鹏律师说。

当然，虽然代理协议无效，但只要借款人能证明自己买房时支付了房款，法院还是认可这笔钱的。但这笔钱已经成为双方的债务关系，与房产增值收益无关。

也就是说，以后一旦有事，借款人可以向法院起诉，要求名人或其继承人返还购房款，但不能要求偿还房产增值收益。但问题是，如果一个名人或他的继任者负债累累，那么最初付出的购房款能否收回以及何时收回也是一个未知数。

还有一个风险，因为房产的过度增值，名人反悔。近日有消息称，某新上市的奥运红盘二手房就涉及此类纠纷。房子是月经2018年借侄子的指标购买的。当时单价不到5万元/平方米，现在已经超过10万元/平方米。我觉得侄子月经当初给的“好处费”太少，增值部分一人要一半。这个要求没达到，侄子就火了，把房子挂牌转让。为了一套房子，我毁了我的家庭。

(原题为《规避限购借名买房的代理协议无效；这种协议公证处是不会公证的，借名买房投资，可能是死亏。编辑张辉)

本文标签：房产协议有法律效力吗

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网友点评

似是当时少年郎

2022-03-12 03:09:24 回复

或者像最高法公布的这个案例，名人被债权人起诉到法院，房子被拍卖还债。目前按照杭州的政策，只要是红盘，中签率低于10%的楼盘，都要限售五年(以产证发放时间为准)。如果从买的开始，七八年后才能入市，那么很难保证名人在这么长的时间内不会有一些变化。“除了名人的债务，还有很多其他风险。比

星星沉睡了

2022-03-12 03:53:50 回复

比如名人突然去世，继承人有完全的权利继承房子。”张双鹏律师说。当然，虽然代理协议无效，但只要借款人能证明自己买房时支付了房款，法院还是认可这笔钱的。但这笔钱已经成为双方的债务关系，与房产增值收益无关。也就是说，以后一旦有事，借款人可以向法院起诉，要

兴趣部落

2022-03-11 17:18:35 回复

协议似乎不存在违反限购政策的法律风险。“虽然这样的协议对借款人有一定的法律保护，但仍不排除风险。”浙江盛银律师事务所律师张双鹏认为，如果名人以后有了经济状况，房子登记在他的名下，那么名人私下偷偷卖房子是完全有可能的。或者像最高法公布的这个案例，名人被债权人起诉到法院，房子被拍卖还债。目前

长情不及你

2022-03-11 23:32:16 回复

济补偿)。如此一来，这份协议似乎不存在违反限购政策的法律风险。“虽然这样的协议对借款人有一定的法律保护，但仍不排除风险。”浙江盛银律师事务所律师张双鹏认为，如果名人以后有了经济状况，房子登记

三生石旁遇到你

2022-03-11 18:35:31 回复

备，而且当初也没有全款买房子，那么婚姻期间房产增值部分和房贷还款部分就纳入了财产分割的范围。比如名人突然去世，继承人有完全的权利继承房子。”张双鹏律师说。当然，虽然代理协议无效，但只要借款人能证明自己买房时

闻强天民

2022-03-11 16:21:38 回复

抱抱我的宝贝

江姬梦民

2022-03-11 16:21:38 回复

嗯嗯

陶希菲凤

2022-03-11 16:21:38 回复

真的吗

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