房屋合同协议书在法律上有用吗(《民法典》：房屋买卖合同未采用书面形式，是否成立？)

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作者:张春光律师[成金田律师事务所]

个人专著:《二手房买卖疑难问题全解及典型案例裁判规则》、《执行执行异议疑难问题全解及典型案例裁判规则》

合同是否成立是一个事实判断的过程，合同是否有效是一个价值判断的过程。只有合同成立了，才能谈其效力。没有书面形式的房屋买卖合同是否成立和有效，没有书面形式的房屋买卖双方的利益是巨大的。司法实践中，不以书面形式订立房屋买卖合同的案例并不多。但房屋买卖合同的补充协议或变更协议，有很多是不采取书面形式的。没有书面形式的房屋买卖合同不成立或不生效，没有书面形式的补充协议或变更协议不生效，对房屋买卖双方的利益影响很大。【我在我的微信微信官方账号《合同效力实务研究》写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以去了解一下，看看】

一、无书面形式的房屋买卖合同成立

《民法典》第135条规定:“民事法律行为可以是书面的、口头的或者其他形式的；法律、行政法规或者当事人约定采用特定形式的，应当采用。”

《民法典》第469条规定:“当事人可以书面、口头或者其他形式订立合同。书面形式是指能够有形地表现合同、信函、电报、电传和传真所载内容的形式。电子数据交换、电子邮件等。可用于有形地表现内容，并可随时检索供参考的数据电文，即视为书面形式。”

根据上述法律规定，只要房屋买卖合同双方当事人就房屋买卖达成协议，房屋买卖合同就成立，不需要合同以书面形式成立。

二。司法实践中应注意的问题

1.当事人通过要约和承诺达成协议时，合同成立。

要约是与他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示。验收生效时，即当事人就房屋买卖关系的含义达成协议(约定)时，合同成立。私法自治，房屋买卖有无约定，是判断合同成立与否的核心标准。

2.进行治疗

当一方履行了主要义务，另一方接受时，合同成立。二手房买卖中，如果买受人已支付房款，出卖人已将房屋交付给买受人，则可以判定双方之间存在合同关系。当然，按照房产管理部门的要求，在办理过户手续之前，必须签订书面的网签合同。

3.微信聊天记录视为书面形式。

电子数据交换(EDI)、电子邮件等。可以用来有形地表示内容，并且可以随时检索数据电文以供参考的，视为书面形式。微信的聊天记录符合上述书面形式的内涵(可以有形地表现内容，可以随时调取)，应当是书面形式。

在兰诉上海生物科技有限公司一案中，法院认为，微信作为可以有形地表现内容并可以随时调取的数据电文，也属于书面形式的范畴。[最高人民法院2021年第06号公报案例]

4.关注沟通过程或达成的共识。

当事人提交微信聊天记录、录音等证据证明房屋买卖合同的约定(特别是买卖合同签订后的补充约定)已经达成，合同成立的，法院应当重点审查该证据是否证明了当事人之间的沟通过程，或者是否最终达成了约定。

例如，在杨(购房人)与(售房人)代表提交人诉房屋买卖纠纷一案中。:上海市浦东新区人民法院(2017)沪0115民初6050号]，杨某与签订房屋买卖居间合同后，与杨某沟通延迟迁出户口、延迟交房事宜。诉讼中，向法院提交了其与杨某的微信聊天记录作为证据，以证明其与杨某就延迟迁出户口、延迟交房达成了补充协议，改变了原协议。但杨及法院均认为买卖双方微信聊天记录等证据只是沟通过程，双方并未达成变更原协议的补充协议。

再如，笔者代理的秦某玉(房屋出卖人)与徐某梅(房屋买受人)房屋买卖合同纠纷案【案号:上海市黄浦区人民法院(2021)沪0101民初第11693号】，买卖双方通过中介公司居间签订涉案房屋房地产买卖合同后，徐某梅与秦某玉在中介公司进行协商，徐某梅在诉讼过程中提出《房地产买卖合同》建议书，徐某梅向法院提交约47分钟的录音，证明双方就变更付款方式及付款时间达成一致意见。秦某玉将双方在中介公司协商的全过程录音录像约十小时，提交法院，证明双方未就变更付款方式、付款时间达成一致意见，双方仍应按签订的房地产买卖合同履行。最终，法院采纳了秦某宇的意见，认为双方只是协商了变更付款方式和付款时间，并未达成变更协议。

三。参考案例:王、王某光等。，房屋买卖合同纠纷

案情简介:王某龙与王某1(王某光的父亲，2019年去世)是亲兄弟，同为北京某村村民。王某龙诉称，1994年，他购买了涉案房屋，房价为2万元。他已经支付了房款，王某1至今也向他交付了房屋。故请确认其与王某1买卖涉案房屋的行为真实有效。

裁判[案件编号:北京市通州区人民法院(2021)京0112第8173号]:民事法律行为可以采取书面、口头或者其他形式，民事法律行为自成立时发生效力。据王某龙长期居住在涉案房屋内，但王某光等人没有证据证明他提出了异议。王某龙对涉案房屋进行过相关建设活动，王某光等人对此并不太了解。证言、村委会证明等证据，双方亲属关系及日常生活逻辑，法院认定王某龙与王某1之间存在房屋买卖合同关系，合法有效。【注:北京市第三中级人民法院(2021)京03民终第16305号二审民事判决书同意一审判决，即王某龙与王某1达成事实上的房屋买卖合同关系，合法有效】