购房合同不履行怎么起诉(房屋买卖合同纠纷最全的处理方法)

近年来房地产市场的波动加剧了房屋买卖合同的纠纷。房屋买卖合同履行过程中，双方发生纠纷和争议也是常有的事。卖家会觉得自己有理，买家却觉得自己有理，这样很容易导致双方的争执和纠纷。那么房屋买卖合同纠纷如何处理呢？房屋买卖合同纠纷应该如何避免？许律师团队基于十余年处理房屋买卖合同纠纷的操作经验，从买卖双方、司法审判等角度提出了切实可行的建议，分享给大家，希望对大家有所帮助。

一、房屋买卖合同常见的纠纷类型

(一)逾期未能正常交付的

逾期正常交付是指房地产开发企业因各种原因不能按照合同约定正常交付房屋的情况。实践中，往往是因为房地产开发商违规将预售款挪作他用，导致施工进度难以达到预期。

(二)“一房二卖”

“一房二卖”是指房屋买卖合同签订后，房地产开发商将房屋出售给他人的情况。商品房买卖合同签订后，房地产开发商有义务按期交付商品房。实践中，买卖双方一般通过支付首付款来保证合同的履行。然而，在金钱利益的驱动下，房地产开发商往往宁愿支付首付违约金也不愿交付房屋，由此引发房屋买卖合同纠纷。

(三)故意隐瞒相关资质的

虽然现行法律法规对从事房地产开发经营作出了较为完善的规定，但仍会出现房地产开发商虽然取得了《商品房预售许可证》，但实际上并不符合商品房预售的法定条件，相当一部分房地产开发商无视法律法规，诱骗购房者在未取得《商品房预售许可证》的情况下，声称取得了《商品房预售许可证》；明明没有取得合法的土地使用权，却大力进行工程建设，由此引发房屋买卖合同纠纷。

(4)质量缺陷

质量缺陷主要指面积缩水，质量标准与宣传不符，甚至不符合正常使用，或个别地方影响正常使用等。司法解释规定，质量严重影响正常居住和使用的，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。但质量缺陷是否严重到影响正常住宅使用，需要法院根据具体实际情况综合判断。

(五)广告失真

房地产开发商在销售过程中，往往会利用各种手段宣传所售楼盘的品质、环境、配套等。这种宣传名不副实或者夸大其词，甚至覆盖全球，导致房屋买卖合同纠纷。

买家验房验收后发现，实际情况与广告宣传大相径庭，部分配套迟迟不落实，甚至有的是虚假广告，简直是无中生有，物业管理质价不符，买家深受其害。

二、原告需要准备哪些材料？

(一)逾期未能正常交付的

一般来说，在这类案件中，原告可以起诉要求被告支付逾期交房违约金，按照合同约定交付房屋。因此，除了鉴定材料，原告还需要准备购房合同、购房发票等证据，具体证据需要根据商品房买卖合同约定的交付条件决定。

(二)“一房二卖”

在此类案件中，原告可以请求解除合同，要求开发商返还已付购房款及利息，赔偿损失，也可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，也可以请求继续履行合同。因此，除了鉴定材料，原告还需要准备其他能够证明诉讼请求的证据材料，如购房合同、房款支付凭证、房地产房屋登记等。

(三)故意隐瞒相关资质的

这种情况下，原告可以请求解除合同，要求开发商返还已支付的购房款及利息，赔偿损失，要求卖方承担不超过已支付购房款一倍的赔偿责任。因此，除了鉴定材料，原告还需要准备其他能够证明其主张的证据材料，如购房合同、预售许可证登记等。

(4)质量缺陷

在这种情况下，主体结构质量影响房屋正常使用的一般原告可以请求解除合同并赔偿损失，或者请求修缮房屋。主体结构质量不影响房屋正常使用的原告，一般可以请求修缮房屋。因此，除了鉴定材料，原告还需要准备购房合同、房屋验收通知书、房屋质量问题证明等其他相关材料。

(五)广告失真

一般情况下，此类案件的原告可以要求被告赔偿损失，如果被告的行为构成欺诈，原告可以要求解除合同。因此，除了鉴定材料，原告还需要准备商品房买卖合同、发票、宣传单、房屋及配套设施状况证明等相关材料。

3.被告可以从哪些角度进行辩护？

(一)逾期未能正常交付的

1.被告可以提起诉讼，认为逾期交房不是因自己的原因，所以不用承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条，因不可抗力或因执行法律、法规、政策及政府指令；如因市政配套设施衔接延迟、市政府规划变更及其他不可归责于出卖人的原因造成的延迟，出卖人可据实顺延。

2.即使需要您承担违约责任，但《商品房买卖合同》中约定的逾期交付违约金支付标准明显过高，请求您依法降低标准至全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。

(二)“一房二卖”

被告可以原告签订房屋买卖合同后未按约定支付购房款为由，主张购房合同无效。原告已构成事实违约，故被告在离开前有权处理涉案房屋，被告不应返还原告已支付的款项。

(三)故意隐瞒相关资质的

被告可以辩称自己没有故意隐瞒资格，原告本人没有尽到应有的审查义务或者事后以取得资格为由进行抗辩。

(4)质量缺陷

1.被告可以主张涉案房屋已经达到法定交付条件，符合合同约定的交付标准。涉案房屋已通过政府相关部门验收，取得《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》等一系列资质证明，符合商品房买卖合同和规定的房屋交付标准。

2.被告可以提出原告主张的费用和损失，没有证据证明是真实、客观、合理的。

(五)广告失真

1.被告可以提出其宣传内容有政府文件及相应依据，不存在虚假宣传。

2.被告在订立合同过程中，已充分履行了提醒和注意义务，不存在故意隐瞒真实情况和虚假宣传的行为。

四。司法判断观点

(一)逾期未能正常交付的

1.原告应当按照合同约定履行支付房款的义务，被告应当按照合同约定的期限支付房款，故被告应当支付逾期交付违约金。

2.从司法判例来看，法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对逾期房屋采用“同地段同类房屋租金”作为损失计算标准，以表明交付使用的房屋是针对商品房的居住功能。

(二)“一房二卖”

根据司法实践，依法成立的合同受法律保护。根据有关规定，房屋所有权按照下列顺序确定: (一)已办理房屋产权转移登记的；(二)未办理房屋产权转移登记的，已实际合法占有房屋；(3)房屋产权转移登记尚未完成且房屋未合法占有的，应综合考虑各买受人实际支付金额及顺序、是否已完成网签、合同成立顺序等因素确定。对于未能取得房屋产权的购房者，可以通过起诉被告返还购房款、赔偿损失等方式维护自身权益。

(三)故意隐瞒相关资质的

法院认为，出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效，买受人可以请求返还已支付的购房款及利息、赔偿损失，也可以请求出卖人承担不超过已支付购房款两倍的赔偿责任。

(4)质量缺陷

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，因“房屋主体结构质量不合格，不能交付使用”或者“交付使用后房屋主体结构质量不合格”，买受人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。因“房屋质量严重影响正常居住和使用”，买受人要求解除合同并赔偿损失的请求应予支持。交付的房屋存在质量问题的，出卖人应当承担保修期内的维修责任；出卖人在合理期限内拒绝修理或者拖延修理的，买受人可以自行修理或者委托他人修理。修理费用和修理期间造成的其他损失应由卖方承担。因此，如果出现上述两种情况，买方有权解除合同。一般认为满足这两种情况之一，购房者也有权拒绝收房。

(五)广告失真

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料属于要约邀请，但出卖人关于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和承诺，对商品房买卖合同的订立和房价的确定有重大影响的，应当视为要约。即使该说明和承诺未列入商品房买卖合同，也应视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。同时，法院还认为，被告推进的涉及地铁、医疗、教育、商业中心等建设项目超出了被告自己的决定和实现，原告对此应当有所预见。所以总体来说，法院对广告中承诺的内容态度不一，需要具体分析。

许律师团队专注于公司、商事、股权、合同诉讼和仲裁纠纷解决，具有十余年的法院审判实践和规则研究经验，尤其擅长房屋买卖合同纠纷。本文不能作为具体案件的法律建议或意见，只是作者团队处理类似案件时法院的判决规则。如果您遇到法律问题，可以联系许律师，寻求更有针对性的建议和解决方案。