开发商起诉业主解除购房合同(酒店电梯直通卧室，厨房步梯直通楼下 四川自贡一业主起诉开发商退房两审均被驳回)

卧室有电梯门，坐酒店电梯到六楼就可以直接进入。厨房的地板上没有地板，只有一个通往楼下的楼梯。面对这样的房子，四川省自贡市刘女士将自贡市自流井区法院告上法庭，要求开发商解除购房合同，退还房款及资金占用利息。11月11日，自贡中院二审判决驳回刘女士的上诉。

自贡中院判决书查明的事实称，“涉案房屋一居室的墙体在电梯旁，厨房无现浇楼板。”自贡中院表示，“刘XX认为涉案房屋不能满足居住条件的，可以另行主张权利。”

有问题的房子离公园很近

事实:原告一口气买了七套房

两法院查明的事实显示，2015年1月，刘女士与自贡市建华房地产开发有限公司(以下简称建华公司)签订《商品房买卖合同》，购买了建华公司位于自流井区魏紫路南湖景俊1号楼6层的房屋7套，并支付了购房款及其他费用共计600余万元。

合同签订后，建华公司向刘女士交付了7套房屋。交付时，七套房子没有独立建成七套完整的房子。刘女士诉称，之所以以明显高于住宅价格的价格购买这7套房屋，是因为被告声称这些房屋可用于商业用途。但后来，这七套房子不符合合租、改商条件，不能用于商业用途。

2018年11月，经双方协商，刘女士出具承诺，“建华公司根据住宅建筑平面及房屋的合同约定，结合现状，基本完善交付条件，达到分户使用。”此后，建华公司对房屋进行了分户改造。

2019年8月，建华公司向刘女士交付了7套装修后的房屋。

卧室有电梯门

争议:这个房子可以当住宅吗？

根据法院查明的事实，建华公司将房屋装修完毕交付给刘女士后，刘女士将其中6套房屋出售。2021年4月，原告刘女士以涉案房屋不能满足房屋基本使用功能为由，向自贡市自流井区法院提起诉讼，请求判令解除房屋买卖合同，退还购房款等费用。

11月14日，封面新闻记者在刘女士的带领下，来到位于自流井区魏紫路南湖景俊1号楼6楼的涉案房屋。这是一套建筑面积84.33平方米，套内面积67.14平方米的房子，改造成了两室一厅的房子。

这栋楼的三、四、五层是商务酒店。酒店电梯直达6楼房子的卧室，通过电梯门可以直接进入。“这个卧室怎么用？”

厨房地板是通往楼下的楼梯。刘女士说，楼下酒店专用的一个水箱放在楼梯间，水箱位置不解决，厨房地面无法封闭成现浇楼板。所以这个位置至今没有厨房功能。

刘女士说，她和建华公司反复协商，解决了厨房地板和卧室电梯的问题，达到了住宅使用条件。但始终无法达成一致，于是起诉至法院。

法院确认了问题的存在

判决:超过期限驳回诉讼

自流井区法院认为，本案属于商品房买卖合同纠纷，诉讼时效应自被告向原告交付房屋后计算，即自2015年起计算。被告主张原告的诉讼请求超过期限，符合法律规定，本院予以支持。被告对原告购买的房屋进行改造，这是另一种法律关系。本案不予处理，双方可以通过其他法律途径另行解决。

一审判决驳回起诉。刘女士随即向自贡中院提起上诉。

自贡中院认为，根据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定，原告认为房屋不能满足居住条件的，应当及时行使解除权。原告于2021年4月提起诉讼，已超过预定期限一年。原告的上诉请求不予支持。虽然一审判决认为原告的诉讼因适用法律不当超过了诉讼时效，但实体处理正确。

二审判决驳回上诉，维持原判。

【/s2/】疑惑:无法满足住所，如何主张权利？

两个判决都认为，房屋装修后能否满足居住条件是另一种法律关系，原告可以另行主张权利。

“可以单独主张权利”

刘女士对此感到不解。“我起诉的理由是涉案房屋不能满足住宅居住条件，但法院一直以商品房买卖纠纷处理。那我凭什么单独主张权利？”

刘女士称:根据建华公司提供的住户装修图纸，经她签字确认后，由建华公司负责实施装修。但从装修情况来看，涉案房屋远远达不到装修图纸的技术要求。从开始装修到起诉涉案房屋，刘女士始终与建华公司协商未果，才于2021年4月提起诉讼。

申请:请法院说明“如何单独主张权利？”

刘女士的代理律师认为，本案是商品房使用纠纷，纠纷的焦点是建华公司交付的房屋是否具有居住使用功能。“涉案房屋现状很清楚:电梯直通卧室，厨房没有地板，完全不完整，封闭。这样的房子怎么用？”据律师介绍，二审期间，执法法官实地查看了涉案房屋。厨房没有地板，没有使用功能。也很清楚电梯可以直接进出卧室。“并不是说墙就在电梯旁边”如判决书所说。

律师认为，本案不存在《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定的“出卖人迟延交付房屋……经催告后在三个月的合理期限内未履行”的排除期限的适用条件。本案中，刘女士向法院提起诉讼，诉讼时效期间未超过三年。因此，本案的核心争议是，建华公司交付的房屋装修后是否符合商品房买卖合同的约定？对于建华的违约行为，原告是否有权行使解除合同的权利？

律师表示无法理解两级法院应该如何分别主张权利。“当事人准备在判决后向自贡中院提交申请，说明自己的疑惑，要求解答。应该采取什么方式和理由来‘分别主张权利’？以便更好地维护当事人的合法权利。”

刘女士向自贡中院提交申请后，自贡中院如何回应当事人的质疑？新闻将持续关注。

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