购房合同附加条款(正荣悦珑府购房者要退定金？律师：提前看合同成关键)

都江堰荣悦龙府购房者李明(此为化名)在签订商品房购房协议和车位购房协议后，发现在签订商品房购房合同时，购房合同中存在不合理条款和附加协议。他决定放弃购买该房产，并要求开发商退还定金。

2021年11月18日，押金的退还还没有约定。购房者收到开发商的催款信，上面写着“如果购房者未能在11月18日前支付首付款，定金将被没收。”

商品房买卖合同尚未签订，3万元的商品房和车位定金能否退还，成为都江堰郑融跃龙居买卖双方即购房者和开发商的争议点。

2021年12月10日，一份署名为成都荣恒云置业有限公司的沟通函称，“该客户已被特殊处理，同意退还已支付的全部款项。”12月14日，李明称，“已经接到开发商通知，准备全部退货，但还没退。”

(图片由买家提供)

购房者:“认购定金3万元，错付了1万元”[S2/]

郑融跃龙公馆:不存在“开发商误刷一万元”的情况”[S2/]

都江堰郑融跃龙大厦位于四川省都江堰市迎宾大道东岗银座东南约30米处。成都荣恒运置业有限公司负责开发建设，是郑融集团旗下项目。公开资料显示，15栋848户，容积率2.0，绿化率40%。被宣传为都江堰二环高品质低密度纯住宅小区。

11月14日，购房者李明到郑融跃龙家园售楼处看房。他喜欢的房子是一套125平米的公寓，总房价约157万，选了一个总价11.8万的车位。当晚，双方签署了纸质版《商品房订购协议》和《车位订购协议》。

根据两份购房协议，李明需要支付商品房定金2万元，车位定金1万元。其中，商品房购房协议约定，自协议签订之日起3日内签订正式商品房买卖合同。

李明当即支付了3万元的商品房和车位定金。李明说，“期间由于工作人员失误，误为买家刷了1万元，实际支付了4万元。”

对于李明支付的4万元，成都荣恒云置业有限公司有自己的看法:“客户支付给我们公司的定金或房款是客户自己支付的，客户可以通过POS刷卡或银行转账支付，所以我们公司没有错误。”

关于李明支付的款项，沟通函进一步解释:“根据客户与我司签订的认购书，客户实际支付定金3万元，其中购房款2万元，购买车位款1万元，预交1万元。”

买方:“合同及附加协议存在不合理条款”

郑融跃龙房屋:“逾期签订购房合同，有权不退定金”

11月15日，李明到现场签订了电子版的《商品房购买协议》。根据协议，双方签订《商品房买卖合同》的最迟日期为18日。

李明说，“在此期间，我没有看到《商品房买卖合同》及其附件的内容。”

11月18日，李明到售楼处签合同时，发现合同及附加协议中存在不合理条款，“包括出卖人有权延期办理合同登记备案、商品房交付及房屋所有权转移登记等。，且未被认定为卖方违约，无需承担任何违约、赔偿责任等。”李明翻阅《商品房买卖合同司法解释》第十四条发现:“因出卖人的原因，买受人未能在期限届满时取得不动产权属证书的，出卖人应当承担违约责任，但当事人有特别约定的除外。”

于是，李明要求修改条款，但开发商没有同意他的要求。

11月18日，李明要求退还已付房款4万元，原因是《商品房买卖合同》及《附件协议》没有约定。得到的回复是:“误付的1万元下月返还，但放弃购买是李明违约，拒绝返还3万元定金。”

与此同时，李明还收到一封催款函，上面写着“如您在收到本函后5个工作日内未与我们签订《商品房买卖合同》及补充协议并支付首付款，我们将解除认购协议并没收您支付的全部首付款；我们有权收回商品房并出售给其他人，无需另行通知。”

关于“关于定金数额及开发商拒绝退还定金的真实情况”这一项，12月10日的沟通函也给出了同样的表述:“认购书约定，客户未在约定期限内与我们签订商品房买卖合同的，我们有权撤销认购书并没收全部定金。客户因自身原因逾期签订商品房买卖合同，根据认购书，我公司有权不退还定金。”

收到催款函后，李明多次联系开发商，称先交定金，稍后再签商品房购买协议。而且双方并未就补充协议中的争议条款达成一致。开发商无权没收已交定金，他希望开发商尽快退还已交定金。李明的诉求被开发商驳回。

李明不满意的另一个原因是，李明认为他只收到了定金的收据，而没有收到发票。

对于“定金不提供发票”这一项，沟通函也给出了说法:“根据行业惯例和交易习惯，房地产开发公司在收到客户定金时会开具相应金额的收据，在签订正式买卖合同和支付购房款时开具正式发票，如客户需要开具发票，则立即开具相应发票。”沟通函解释，“客户已收到我司开具的押金收据，但至今(包括支付押金时)未声称向我司索要发票，我们不清楚客户的要求。如果客户需要，我们可以无条件提供。”

(图片由买家提供)

律师:认购时是否看到商品房买卖合同是关键

12月1日，李明到都江堰市市场监督管理局消费者权益保护科反映情况。工作人员说:“相关问题已经记录下来了，接下来会安排人员进行协调。”

1日下午，李明收到了“退还1万元停车押金”的通知。去售楼处的李明被要求签了三份《认购书解除协议》，内容涉及房屋认购解除、车位认购解除、误退1万元。

具体退款金额方面，解除协议写明，房屋认购协议解除后，开发商将根据通知条款没收房屋定金2万元。李明认为，“催款单是开发商单方面拟定的，不具有法律约束力。”

对此，北京泰明律师事务所律师张家成表示，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定:“当事人约定给付定金作为订立主合同的担保的，给付定金的一方无权请求返还定金；收取定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。”

根据李明提供的《商品房买卖协议》中买卖双方约定的第四条和第五条，“买受人在签署本协议前，同意接受本《商品房买卖协议》和《商品房买卖合同》的文本条款，并同意在签署本《商品房买卖协议》后，严格按照赎回人公布的《商品房买卖合同》文本条款与出卖人签署正式的商品房买卖合同。”另外，根据协议，李不能对做出任何改动。

(商品房购房协议由购房人提供)

基于李明的购房经历，张家成表示，《商品房买卖协议》中明确提到，买受人在同意购房合同条款的基础上签订本协议。如果买受人签字，他当时已经看过商品房买卖合同了。张律师认为，双方争议的关键在于“买受人需要证明当时没有看到商品房买卖合同，或者开发商没有公示商品房买卖合同。”

通过多次沟通，于2021年12月10日，以成都荣恒云置业有限公司文件的形式签署了该通知函，称“该客户已被特殊处理，同意退还已支付的全部款项。”

12月13日，李明在成都“住建融E厅”购买的商品房销售状态仍为“合同草案”。12月14日，李明称，“已经接到开发商通知，准备退掉所有产品，但还没退。”