逾期交房违约金怎么算(逾期办理房产证的违约金怎么算？)

[一审判决要点]

本案争议的主要问题是简东祥和平克主张的逾期鉴定违约金是否超过法定诉讼时效。简东祥、Pink向华西集团辩称，逾期办证违约金属于债权的请求权范围，应适用诉讼时效制度的相关规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“请求人民法院保护民事权利的诉讼期间为二年，法律另有规定的除外”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定， 简东祥、Pink请求华西集团支付逾期登记违约金，诉讼时效期间自合同期限届满次日起计算。 本案中，简东祥、Pink与华西集团在《商品房买卖合同》及补充协议中约定，办理房屋所有权转移登记的时间应为房屋交付后365日内，实际交付房屋的时间为2013年6月23日。华西集团应于2014年6月23日前协助简东祥、粉红办理房屋所有权转移登记。一旦逾期，简东祥和粉红应该知道自己的权利受到了侵害，诉讼受到了限制。简东祥、Pink向我院请求逾期鉴定违约金，已超过法律规定的诉讼时效期间，其请求依法不能成立。驳回简东祥和粉红的诉讼请求。

[二审判决要点]

关于华西集团辩称诉讼时效已过。商品房买卖合同中约定了转移登记的时间，约定了违约金的计算方式，即华西集团逾期每逾期一天，将产生违约金。按日计算的违约金是每天独立产生的债权，每天产生的违约金的诉讼时效应单独计算。本案中，逾期申请的违约金应当依据《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条规定，请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，从其规定。“按照规定，违约金从2019年8月14日起计算，也就是简东祥和Pink起诉的日期，违约金从2016年8月14日起计算。

这种情况下违约金的具体数额如何确定？华西集团应于2014年6月23日为建东巷、粉红办理房屋所有权证，办理国有土地使用权证的起始日期应为2016年6月23日，即应于2016年11月17日成都市实施统一不动产登记制度前办理国有土地使用权证。不动产权证书是原房屋所有权证和国有土地使用权证的合并。华西集团公司应向简东祥、Pink支付2016年8月14日至2018年1月17日房屋所有权证逾期521天的违约金25462.05元[(521天* 488715元)* 1/10000]。

违约金的计算标准是否过高。简东祥和粉红主张逾期认证违约金，有合同和法律依据。双方约定的逾期交房违约金年利率仅为3.65%，并不明显过高，法院也不会对合同约定的违约金进行调整。

判决撤销成华区法院一审判决，华西集团支付简东祥、Pink 25,462.05元作为逾期认证违约金。

[律师评论]

适用逾期登记违约金的前提是商品房买卖双方在合同中约定了办理房屋登记，只有违反申请登记义务的一方未申请登记，才能造成违约的问题，从而适用违约责任。当事人主张，逾期办证违约金必须以双方的合同约定为准，合同约定附在商品房买卖合同中，即合同中应当有逾期办证违约金的约定，既可以约定一定数额的违约金，也可以约定违约金的计算方法。逾期办证没有违约金的话很难申请；同时，商品房买卖合同不成立、被宣告无效或被撤销的，不能适用违约金条款。

在目前的司法实践中，对逾期鉴定违约金请求权的诉讼时效起算主要有两种观点:1。诉讼时效为合同约定的注册时间起三年(两年)；2.从业主向法院起诉之日起往前推3年，在这3年范围内保护违约金的请求权。以下评论这两种主流观点:

第一种观点的主要依据是，法律上诉讼时效的起算点应当是知道或者应当知道权利被侵害的时候。合同约定的登记时间到来后，开发商未办理房屋权属登记，构成违约。此时合同的相对人(小业主)应该已经知道自己的权利受到了侵害。即一旦发生违约，开发商侵害小业主合法权益的事实已经认定。按照这种观点，违约金请求权的诉讼时效从合同约定的时间(即约定时间的次日)起算，但此时只确认了该日的违约金请求权，即另一日的违约金请求权已被侵害，该日以后的违约金尚未发生。同时，这种诉讼时效的启动方式对社会公正有一定的影响。作为违约的开发商，一旦超过诉讼时效，开发商可以以此为抗辩理由，拒绝承担违约金责任，同时也不再需要协助业主进行房屋所有权登记。对于购房者来说，一旦在3年(2年)诉讼时效内不主张权利，将失去胜诉和起诉逾期领证违约金的权利，也很难督促开发商尽快办理房屋所有权登记。因此，这种启动方式对购房者的要求最为严格，但却成为违约方逃避法律责任的工具，不利于司法所追求的社会效果和法律效果的统一。

第二种观点的主要依据是，逾期认证的违约金属于继续请求权。商品房买卖合同中约定的违约金多为按日计算。违约一天就产生一天的违约金。违约金的每一天独立视为一次违约金请求权，每一次请求权计算诉讼时效。当事人因逾期认证提起违约诉讼，对方当事人在一审庭审辩论终结前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金的保护范围为当事人起诉之日前三年。期间如有时效中断或中止，适用中断或中止的规定。这种启动方式符合法律精神和各方权利的平衡。设立诉讼时效制度的目的是为了督促权利人及时行使权利，而不是为了惩罚权利人不及时行使请求权，更不是为了保护义务人不履行义务。采用继续债权诉讼的计算方式，可以最大限度地平衡双方的利益，创造双赢，化解纠纷，更符合公平正义的法律精神。

论法院是否调整违约金的计算标准。按照目前的司法实践，双方在合同中约定的违约金的性质是“赔偿为主，惩罚为辅”，其主要功能是赔偿守约方的损失，而不是惩罚违约方。商品房合同约定的违约金以守约方的实际损失为准，不得超过因违约造成的损失。当事人一方认为约定的违约金过分高于损失的，可以请求法院或者仲裁机构予以减少。至于违约金按日计算标准，根据成都司法实践，商品房买卖合同中约定在已付房价款万分之三(含)以内的，当事人请求减少违约金的，法院一般不予支持；购房者违约金低于同地段、同类型房屋、同期租金标准要求提高的，法院可以予以支持。开发商买卖合同约定的逾期登记违约金计算标准过高无法下调，且无法确定买受人实际损失的，约定计算标准在已付房款日万分之一(含)以内的，法院一般不予调整。

作者(案件代理人):律师冯叶