逾期交房超过90天怎么处理(威法案例｜按揭贷款买房，开发商逾期交房怎么办？贷款还要还吗？) - 其他

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简介：文章投稿|张敏君律师现在，大多数购房者选择申请按揭贷款买房。开发商逾期交房，作为购房者该怎么办？买受人可以解除商品房买卖合同吗？放开后，房贷还需要还吗？最近，我们的律师张敏君办理了这样一个案子:▼▼▼

文章投稿|张敏君律师

现在，大多数购房者选择申请按揭贷款买房。开发商逾期交房，作为购房者该怎么办？买受人可以解除商品房买卖合同吗？放开后，房贷还需要还吗？

最近，我们的律师张敏君办理了这样一个案子:

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基本事实

2018年1月28日，莫某与某开发商签订商品房买卖合同，约定在佛山买房，总价449380元。合同签订当日，莫某支付首付款189380元，剩余房款26万元办理银行按揭手续，按按揭方式支付。随后莫某与某银行签订了借款合同。

后因开发商逾期交房，莫某诉至法院要求撤销与开发商签订的商品房买卖合同，并要求某开发商退还莫某已支付的购房款189380元、利息、按揭代理费等相关损失。

判断结果

一审判决支持了莫的全部诉讼请求，开发商未上诉。

案例评估

近年来，随着经济的快速发展，人们对房屋的需求日益扩大，房屋产生的巨大利益导致房屋买卖合同纠纷大幅增加。笔者与您探讨抵押贷款所涉及的法律关系以及相关法律问题的处理。

一般来说，在担保贷款购买商品房的法律关系中，通常涉及三方，即买受人(借款人)、出卖人(担保人)、银行(贷款人)；涉及四种法律关系:买卖双方的法律关系，买卖双方与银行的借贷关系，拍卖行的借贷关系与担保关系(抵押)，买卖双方与银行的担保关系(保证)。

本案中，因开发商逾期交房超过90天，法院依法判决解除莫某与开发商的房屋买卖合同，并判决开发商返还莫某已支付的购房款189380元、利息并赔偿抵押代理费等相关损失。

但本案中，莫某除了向开发商支付首付款外，还办理了抵押贷款，并与银行签订了借款合同。那么房屋买卖合同解除后，贷款合同会自动解除吗？

答案是:不会，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修订)》第二十条的规定，可以看出，借款合同不会自动解除，只有在买受人行使法定解除权时才会解除。由于《商品房买卖合同》与《借款合同》不是主从合同，所以《商品房买卖合同》被宣告无效或被撤销后，《借款合同》不会无效或被撤销。然而，作为一种新型的关系，抵押贷款合同有其特殊性。【/s2/】买受人与开发商解除买卖合同时，已经认定无法再取得自己原本想要的商品房，因此买受人订立借款合同的目的无法实现，当然可以解除借款合同。

那么，贷款合同解除后，银行贷款的买方是否应该承担？在这个问题上，实践中有不同的观点:

观点一:买受人可以因房屋买卖合同解除还款义务。因开发商未在约定期限内交房，商品房买卖合同解除，借款合同也因合同目的无法实现而解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，出卖人应当向保证人(贷款银行)和买受人(购房人)返还购房贷款本息，但买受人没有义务这样做。 [(2019)最高法民在245号和(2019)粤03民中9113-9147号]

观点二:根据合同的相对性，买受人与开发商承担连带还款义务。根据《中华人民共和国民法》第五百六十六条规定，买受人应向银行返还贷款余额及利息。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房出卖人有义务向保证人和买受人分别返还购房贷款本息和购房款。但该条款并不免除买受人作为借贷关系中的借款人对贷款银行的还款义务。[(2017)粤19民中5138号裁判意见]

律师意见

现在购房者大多选择办理按揭贷款买房，所以如果开发商不交房等违约，涉及的主体不仅是开发商，还有银行。此类案件的处理可按以下方式进行:

第一，直接起诉开发商，将银行列为第三方。【/s2/】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，银行作为具有独立请求权的第三人，可以同时请求开发商支付银行贷款(附带选择权)。

其次，买受人只能起诉开发商，要求开发商支付购房款和银行贷款。

第三，分别起诉开发商和银行的，分别要求返还购房款和银行贷款，人民法院依法一并审理，可以减轻当事人的诉讼负担。

另外，在商品房买卖合同解除前，不建议买受人断供，以免银行提前起诉，从而使买受人错失诉讼的最佳时机当然，即使是在商品房买卖合同解除后，依法解除借款合同前，如果买受人拒绝提供借款，对案件的审理不会有太大影响，但仍然存在很大的信用风险。

相关法律法规

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修订)》第二十条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保借款合同的目的不能实现，当事人请求解除商品房担保借款合同的，应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者解除、终止合同的，担保人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求的，应当与商品房担保贷款合同纠纷一并审理；不提起诉讼的，只处理商品房买卖合同纠纷。

若《商品房买卖合同》被确认无效或被撤销或注销，且《商品房担保贷款合同》也被撤销，则出卖人应将已收到的购房贷款本息和购房款分别返还给保证人和买受人。

中华人民共和国民法第五百六十六条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状和采取其他补救措施，并有权赔偿损失。”

案件律师

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本文标签：逾期90天交房不赔偿合理吗

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网友点评

酒翁烹月色

2022-03-15 02:33:32 回复

20年修订)》第二十条的规定，可以看出，借款合同不会自动解除，只有在买受人行使法定解除权时才会解除。由于《商品房买卖合同》与《借款合同》不是主从合同，所以《商品房买卖合同》被宣告无效或被撤销后，《借款合同》不会无效或被撤销。然而，作为一种新型的关系，抵押贷款合同有其特殊性。【/s2/】

姐姐好胸哦

2022-03-15 06:33:44 回复

轻当事人的诉讼负担。另外，在商品房买卖合同解除前，不建议买受人断供，以免银行提前起诉，从而使买受人错失诉讼的最佳时机当然，即使是在商品房买卖合同解除后，依法解除借款合同前，如果买受人拒绝提供借款，对案件的审理不会有太大影响，但仍然存在很大的信用风险。相关法律法规《最高人

山野星星

2022-03-14 23:54:44 回复

卖合同解除前，不建议买受人断供，以免银行提前起诉，从而使买受人错失诉讼的最佳时机当然，即使是在商品房买卖合同解除后，依法解除借款合同前，如果买受人拒绝提供借款，对案件的审理不会有太大

夏香君怡

2022-03-14 19:35:32 回复

我的妈呀

许瑾发曼

2022-03-14 19:35:32 回复

上班不忙嘛

方茗杰有

2022-03-14 19:35:32 回复

这人也真是

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