卖房子银行不放款起诉谁(15楼财经 | 银行放贷晚了两个月 法院为啥判买家退房还要赔卖家490万？)

因为银行放款时间比预期晚了2个月，已经付了一半房款的买家不仅要退还已经完成大部分装修的房子，还要赔偿卖家490万元。近日，上海市第二中级人民法院公布了一起房屋买卖合同纠纷的二审判决。判决书显示，因银行拖延放款，未如期收到全款的卖方将买方诉至法院。最终，法院二审维持原判:双方解除合同，买受人需赔偿出卖人违约金310万元，房屋装修费用180万元。

双方约定，无论是否获得贷款，买受人均应在过户前支付第二期房款

根据法院查明的事实，2020年5月27日，出卖人范某、应某与买受人签订了一份二手办公楼房产买卖居间协议，总房款1550万元。根据协议，吴将在签订正式买卖合同当日支付第一套房款775万元，第二套房款775万元。买方应在签订正式合同后五天内向银行申请贷款。如果吴某的贷款申请在过户前未完全获批或无法获得贷款，吴某还应在过户前将这部分房款支付给卖方。

同年5月30日，双方签订补充条款，约定总房价仍为1550万元，买受人支付定金100万元。550万的房价分为合同价1490万，装修补偿款60万。约定卖方提前交房，买方于2020年6月30日前支付首付款745万元，过户当日支付装修补偿款60万元给甲方，剩余贷款745万元由银行贷给甲方。

2020年7月2日，双方正式签订《上海市房地产买卖合同》(网签合同)。在此之前，卖方于6月份将房屋交付给买方，买方也向卖方支付了100万元定金和400万元部分房款。

网上合同约定，2020年8月30日前，双方共同办理过户手续。吴应于2020年7月31日(含)前支付剩余首付款245万元，并于合同签订后五日内向银行申请第二笔付款745万元；如果过户前贷款申请未完全获批或无法获得贷款，吴还须向卖方支付相应部分房款后才能申请办理产权过户。

合同的补充条款也赋予了卖方单方面终止的权利。买受人如不按时履行合同，每逾期一天，应向出卖人支付总房款万分之五的违约金，并应继续履行合同。买受人逾期超过十个工作日或者买受人要求解除合同的，视为买受人违约，出卖人有权单方解除合同。出卖人解除合同时，应当通知买受人，买受人除赔偿十个工作日外，还应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金。

当天，双方又签订了一份协议，约定因买受人违约导致买卖合同不能正常履行的，买受人应在合同解除后7日内将房屋恢复原状或赔偿出卖人房屋装修费180万元；因出卖人违约而解除合同的，还应赔偿买受人180万元的装修费损失。

银行贷款逾期两个月，卖方通知买方单方面解除合同

事实上，直到当年7月13日，吴才支付了745万元的首付款，并为其支付了逾期利息。剩下的银行贷款745万元迟迟不还，直到2020年10月29日才得到相关银行的批准。

在此期间，2020年9月15日，卖方给吴某发来律师函，希望其在收到函件之日起3日内付款。如仍不支付，有权解除合同，并要求吴赔偿违约金、装修损失等。

15天后，吴仍未支付剩余房款。出卖人还向吴某发送了解除买卖合同的通知，要求吴某搬出并返还房屋，并支付总房款的20%作为违约金及房屋装修损失180万元。

法院认为，买方应该知道贷款延期批准的风险

一审庭审中，被告吴某坚称，虽然贷款延期是事实，但并不是银行拒绝贷款，只是影响了转账时间。因此，他的行为不是根本违约。

对此观点，黄浦区人民法院一审表示难以认同。判决书指出，吴最终于2020年10月29日拿到借款，大大超出了合同约定的时间和双方的预期。当然，贷款展期之所以获批，与卖方无关，也可能与吴本人的信用能力无关。但法院认为，作为一个合格的民商事主体，应当已经知道交易中可能出现的风险，特别是在合同已有明确约定，但吴某未能及时履行付款义务，且未经原告谅解和许可的情况下，不能免除吴某相应的违约责任。

【/s2/】总房价20%的违约金是否过高？法院认为不高

至于吴认为卖方主张的违约金数额(总房款的20%)过高，法院也表示难以同意。由于房屋买卖合同本身有其特殊性，由于交易对象涉及金额一般较大(且本案交易对象为写字楼，非普通住宅)，一方违约给对方造成的经济损失也相应较大。结合本案已查明的相关事实，表明本案原告因吴违约(数额可能不会太小)可能需要对外人(案外房屋的出卖人)承担相应的违约责任。

因此，考虑到我国合同法的相关法律规定，不排除当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。考虑到本案中吴某违约所造成的实际后果，范某、应某至今未能正常购买另一套房屋，造成了巨大的经济损失。因此，法院对卖方主张的违约金和实际损害赔偿金采取了支持性处理方式。

二审法院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

最终，法院判决双方签订的房屋买卖合同及相关协议于2020年10月7日解除；被告吴某应于本判决生效之日起十日内搬出并返还原告房屋。逾期的，他要额外缴纳房屋占用使用费，按照1000元/天的标准计算，直到实际归还日。吴应于本判决生效之日起十日内向原告一次性支付违约金310万元及房屋装修损失180万元。

律师建议买方可以“以银行实际放款时间为准”协商合同条款

40万在上海差不多能买一套房了。因为银行拖延放款，买方不得不承担如此巨额的赔偿。很多购房者看到这个案例，惊出一身冷汗。毕竟银行放款时间不是买家能控制的。在换房的过程中，很多卖家其实就是买家。一旦银行的放款周期延长，必然会影响几笔交易。这种情况下，如何保护双方的合法权益？

时代久和律师事务所合伙人徐桂林律师指出，本案中，双方约定，无论银行是否如期放款，买方都应在约定的过户日期支付全款，同时也约定，如果买方逾期超过10天，卖方可以单方面解除合同。这些条款对买家真的很不利。这可能是因为买家当时急于买房，或者低估了银行放款时间的风险。但无论如何，只要双方签字认可，就必须遵守。

徐桂林律师建议，双方在签订合同时应慎重考虑银行放款时间的不确定性。对于买方，可以协商“以银行实际放款时间为准”的条款，避免银行逾期放款造成的违约责任。对于卖方来说，最好在合同中明确最晚付款日期，约定加班违约金的标准或者解除合同的标准。当银行延迟放款时，卖家也可以保护自己的权益不受损害。当然，买卖双方肯定会有利益冲突。最终合同如何约定，取决于双方沟通协商的结果。

文/北京青年报记者程维

编辑/范红伟