广东骑士律师所(爆冷的地产法拍)

文/乐居财经卢秀伦

2022年，本该是广药集团20周年纪念年，但其掌舵人郭耀明早已离港，留下一地鸡毛。公司破产资产放在拍卖台上，无人问津。

2月26日，惠州破产房地产企业广药集团16笔打包资产被法院集中拍卖，起拍价4.4亿元。但最终只有一块地以650.54万元成功成交，其他资产全部拍卖。

这个数字，在广药集团的债务规模面前，简直就是杯水车薪。根据广药第三次债权人会议的数据，仅优先债权人组和普通债权人组的债券总额已经达到169.86亿元。

“汇福郭勇(2012)第13020700021号土地使用权”最受追捧，有23人申请。经过168轮报价，105次延时，最终成交价为650.54万元，比起拍价134.54万元高出516万元。

据乐居财经了解，该地块为工业用地，位于惠州市东平半岛三丈岗，面积1930.3平方米，预估单价697元/平方米。成交单价仅翻了两番，达到3370.15元/平方米。

其余15件拍卖资产中，除“汇福郭勇(2010)第13021920079号土地及建筑物”由一人登记外，商场、商铺、车库等其他14件房产均未登记，遭遇突冷。

起源于惠州的广药集团，因“王老师的湖”项目而闻名。然而，郭耀明并不满足于和平的一角。此后大踏步前进，最终导致其资金链承压，深陷债务泥潭。

在过去的一年里，不仅广药破产并出售资产，就连人们熟悉的房地产人物，如“花园女王”何、前浙江女首富、亿万富翁也被迫将自己的资产放上拍卖台。随着其资产被拍卖以偿还债务，已经走到生命尽头的一代房地产大亨就此终结。

荣耀“黯然失色”

广药集团自发布资产拍卖公告以来，进展较为坎坷。

1月20日，广药的管理人报告了其首批破产资产的拍卖情况。这是一份长长的拍卖清单，涵盖了广药集团17处破产财产和200多件拍卖标的。主要针对商场、商铺、车库、办公室等类别，总起拍价约5.5亿元。

很难想象，当年广东百强房企的拍卖资产也不过5亿多。

通知发出几天后，由于第三人对将要拍卖的车位提出了许多异议，广药经理不得不调整拍卖的资产。

其中，广药名下的荷兰水镇项目，原计划拍卖334个车位。由于反对意见较多，拍卖暂不举行，待经理审核后另行处理。这次调整后，也从最初的17次资产拍卖变成了16次。

虽然资产包进行了微调，但拍卖仍然遇到了冷门，因为目标存在太多缺陷。

如位于马鞍新乐村泥城段的汇福郭勇(2010)第13021920079号，仅有土地证，土地使用权已超过土地出让合同约定的开发期限，涉及土地闲置、土地年限、补充地价等问题。但地上建筑建于2005年，属于临时建筑。已超过核定使用年限，无产权证，仍被占用。

商场、商铺等项目都欠物业费、水电费等。荷兰水城项目一期的商场、写字楼仍在占用，而荷兰水城项目一、三、五期的商场、商铺被抵押、查封。

泄密者不傻，知道如果拍照容易，与其处理产权、交地价、交水电费等历史遗留问题，不如不碰这些“烫手山芋”。

另一方面，广药集团母公司此前的资产处置溢价并不高。2017年11月，深圳光耀地产集团持有的惠州御景实业49%股权被申请强制拍卖清偿债务。

资产评估报告显示，评估后的御景实业总资产约3.2亿元，总负债约4.3亿元，起拍价仅为18.77万元。经过266次延迟，最终成交价为418.55万元。

目前，广药破产资产仍在被推上法律拍卖的舞台。2月9日，广药经理宣布“菲利普港”项目将公开拍卖。

菲力浦港是广药在惠州打造的豪宅项目之一。建设期间因资金链断裂等问题停工。2014年，惠州远东集团接手该项目，但之后又停工了。从此，菲力浦港成为惠州著名的烂尾楼。

据了解，此次摆上拍卖台的资产为“菲力港”建设中的114套房产及2500平方米土地使用权、“东平C-04地块”的土地使用权及承包权、“东平C-04地块”单体建筑中的11套房产。上述资产评估值合计3.99亿元，将整体打包处置，并设定复工、重建等伴随义务。

据悉，飞利浦港项目将于2月28日上线，3月28日10: 00至2022年3月29日10: 00开拍。

此外，光耀集团名下尚未处置的房屋、车库、车辆、交易性金融资产也将于3月28日拍卖，总起拍价1.2亿元，包括光耀集团名下中信银行无限售条件股份、海豚湾花园项目无证房、荷兰水镇五期二组无证房等。

没有“白骑士”

每次上亿资产进入拍卖市场，背后总有耐人寻味的故事。

乐居财经查询了解到，光耀集团成立于2002年，注册资本1.21亿元，以房地产开发为主，涉足教育、建筑、金融、环保等行业。公司由唯一股东深圳光耀地产集团(以下简称“光耀地产”)100%控股。股权渗透显示，光耀地产由及杨分别拥有85%及15%的股权。

早在2007年，广药集团就已经成为惠州的销售冠军，并连续八年占据领先地位。资料显示，2008年至2011年，广药连续四年业绩翻番。

尤其是在房地产不疯狂的2010年，广药集团销售额达到40亿元，也是惠州本土第一家进入中国百强的房企。

在此期间，2009年，广药集团从惠州总部迁至深圳，开始了全国扩张的步伐，在北京、天津、上海、杭州、宁波、东莞等地迅速布局。甚至，开拓了海外市场，如韩国、马来西亚等国的养老、旅游地产项目。

众所周知，房地产是一个资金密集型行业，有大量的资金沉淀。一个凯歌式的攻城，只有稳定的资金供应才能满足需求。

当时，曾经风光无限的广药集团因无序扩张而承压。2011年以来，随着宏观调控，广药开始陷入信用危机和资金链断裂的泥潭。

在此期间，郭耀明也试图通过抓住上市这根“救命稻草”来拯救自己，但最终都失败了。2013年5月，郭耀明表示，广药集团曾两次试图通过重组上市，但均以失败告终，给广药造成巨大损失。

其中，第一次冲击上市是在2011年，广药欲通过收购新都大酒店达到借壳上市的目的，三年投资10亿元。但是，翻身的机会并没有站在广药这边。收购完成后，因为地产背景和政策不支持重组而失败。

然而，对资本市场的第二次冲击，广药也没有逃脱重组失败的命运。当时，郭耀明想通过矿业重组上市，花了2亿元买下湖南的两个矿。但好景不长，很快矿业开始走下坡路，导致广药重组再次失败。

想要上市，自然需要更多的资金支持。当时，随着银行信贷的紧缩，郭耀明另辟蹊径，走上了民间借贷的道路。郭耀明曾说，“2011年至今，广药通过民间借贷融资15亿，光利息就10多亿，让广药喘不过气来。”

2014年，广药多个项目未能如期交房，处于停工状态，随后出现资金链危机。

三年后的2017年，广药走向破产重整。年底，法院依法裁定受理广药破产重整案。次年2月，法院任命深圳金达安清算事务和广东卓凡律师事务所为广药集团经理，负责重整事宜。

当时郭耀明曾表示，“只要3亿到5亿，广药就能缓过来，愿意接受所有企业的收购。”但我还是没有逃脱命运。

可惜四年过去了，广药集团终究没有等到它的白衣骑士。2020年，东莞市第三人民法院还发布了寻找郭耀明合法财产线索的“悬赏令”，最高悬赏160万元。

去年3月，广药集团管理人向惠州中院提交裁定，终止广药重整程序。半年后，法院裁定终止重整程序，宣告广药集团破产。至此，曾经赫赫有名的房地产百强企业的命运就此止步。

如今，广药集团伤痕累累，积重难返。被列为4名被执行人，总金额8.66亿元，历史被执行人473人，总金额72.85亿元。同时，广药集团流失信息18条，限制高消费267条。

与之相关的裁判文书甚至有1200多份。其中，不乏商品房预售合同纠纷、借款合同纠纷案件执行、金融借款合同纠纷、民间借贷纠纷等。

悲伤地谢幕

在地产界，郭耀明和他的广药集团被依法拍卖的案例并不多见。房地产大亨、何、的资产也被放到了拍卖台上。

去年9月，青岛中院发布高达1000万元的悬赏通告，矛头直指房地产百强企业三生鸿业及实际控制人陈建明。最后，去年在平安夜，陈建明主动到上海市公安局，配合上海市公安局调查操纵证券市场案。

虽然陈建明主动投案，但他还是摆脱不了上亿顶级豪宅被拍卖的命运。

目前，陈建明名下位于殷诚中路600弄的一套592.8平方米的顶层公寓正在挂牌，将于3月8日至11日进行拍卖。起拍价1.092亿元，比预估价1.5599亿元低30%，折合18.4万元/平方米左右。

此次拍卖的房产为“中粮海景一号”豪宅。本次拍卖的原因是上海三盛置业、上海三盛鸿业投资、公司实际控制人陈建明未履行调解书载明的义务，债权人申请法院强制执行。拍卖起因为借款合同纠纷，执行标的额为3555.7万元。

此外，过去浙江女首富何拥有的资产也被拍卖还债。除了是浙江女首富，她还创建了“一号花园”，多次登上胡润百富榜，身家一度占据300亿。

去年10月，何和丈夫名下位于北京东城区的两套房产被法院拍卖，分别为1832万元和2574万元。这两场法国拍卖会可谓“抢房”。原本上午10点结束，一套229.85平延迟39分钟，另一套173平延迟1小时46分钟。

在此之前，何名下的同小区4个车位被拍卖，总价397万元，成交价高于评估价。此外，她在北京昌平的两套房产也于今年8月被法院上架，分别为3014.87万元和2857.84万元。

命运总是捉弄人。至于其资产被拍卖的原因，市场认为是痴迷PPP项目的何当时疯狂在全国各地“跑马圈地”，最终自食恶果，导致东方园林负债累累，最终难逃卖房还债的地步。

无独有偶，去年10月，东阳市白云街道东一路西宝广场1号楼101室，以及及其丈夫余拥有的一处地下室房产，也以4799万元被拍卖，最终流拍。

此前，他们位于东阳市江北街道蒋斌北街金色港湾6号楼的4套豪宅，均以底价或接近底价拍卖。

周晓光的经历也颇具传奇色彩。她是电视剧《鸡毛飞行青少年》的女主角原型。她20元摆摊，小饰品发家，创办广信饰品，再涉足房地产等行业，最终将广信集团发展成为集地产、金融、商业等业务于一体的企业。

2016年，集团借壳登陆a股资本市场，周、俞家族财富随之崛起。同年，他们以300亿元财富位列胡润百富榜第53位。

在2018年胡润全球白手起家女富豪榜中，周晓光以185亿元的身家蝉联浙江女首富。然而好景不长。同年9月，广信控股发行的两只总额30亿元的债券违约，随后陆续出现资产限制、股权质押、冻结等问题。广信控股及其三个子公司申请破产重组。

此外，泛海控制人卢志强名下的多项资产被依法拍卖。2月22日，中国泛海和卢志强持有的泛海控股7.69%股份进行拍卖转让，交易总价1.8亿元。同时，其武汉公司名下原空部队汉口机场位于武汉市江汉区王家墩地区的土地使用权也将进行评估拍卖。

对于房地产行业来说，刚刚过去的2021年是近二十年来最冷的一年。从恒大雷霆风暴后的多米诺骨牌效应，到股债双杀的寒风，一些巨头只能躺着不动，更别说无数中小房企，难逃倒闭的命运。

人民法院数据显示，2021年，全国有396家房企宣告破产，平均每天有1家房企宣告破产。2022年才过去三个月，已经有数十家房企办理了破产手续。

随着破产房企越来越多，更多的房产资产将被摆上拍卖台，可供接管人选择。