合同法情势变更原则(最高法裁判观点：合同纠纷中“情势变更”原则的适用条件(附详细说明))

来源:民事审判

出发地:合法住宅

特别说明:本号中所有注明“出处”或“转自”的作品均为自媒体转载，版权归原作者及原出处所有。分享的内容为作者个人观点，仅供读者参考，不代表本观点。

裁判要旨

1.合同成立后，只有因不可归责于合同当事人的原因导致合同目的下降空时，才能适用情事变更原则，强行维持合同的原有效力，会导致合同当事人之间的利益严重失衡。

2.是否继续履行合同显失公平，不能简单地与签订合同和履行合同时的价格纵向比较。只有当合同的履行利益低于维护利益，即出租人继续履行合同所获得的对价将难以维持房屋的适租状态并支付必要的费用时，才能认定为《合同法解释二》第二十六条规定的“继续履行合同对一方显失公平”的情形。

中华人民共和国最高人民法院

民政决定

(2017)最高法第3380号

申请再审人(一审原告、二审上诉人):吴，男，1972年12月1日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。

委托诉讼代理人:吴长江，海南嘉天律师事务所律师。

申请再审人(一审原告、二审上诉人):王晨宇，女，1973年3月25日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。

委托诉讼代理人:吴长江，海南嘉天律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):三亚文浩旅游有限公司，住所地海南省三亚市解放三路8号豪威海景酒店。

法定代表人:周文祥，该公司董事长。

再审申请人吴、因与被申请人三亚旅游有限公司(以下简称公司)发生房屋租赁合同纠纷，不服海南省高级人民法院(2016)琼民终字第305号民事判决(以下简称原审判决)，向本院申请再审。我院依法组成合议庭进行了审查，现已结束。

吴、、不服原审判决，根据《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)的有关规定，向本院申请再审。请求:依法撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由:自吴、、公司于2006年5月1日签订《铺面租赁合同》后，涉案房屋所在地同类铺面的租金价格从每平方米30多元一路飙升至每月300多元，涨幅达10倍。根据海南立信长江资产评估事务所的评估意见，该房屋2014年7月1日的月租金为每平方米158.25元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》(以下简称《合同法解释二》)第二十六条规定，本案涉案房屋的租赁价格应当按照情势变更原则进行调整。但一、二审法院在查明上述事实后，认定房屋租金上涨属于正常的商业风险，并非不可预见、不可抗力导致的重大变更，未达到明显显失公平的程度，适用法律错误。首先，近几年房价和房租大幅上涨。该事实是双方签订铺面租赁合同时，因不可抗力导致的不可预见的重大变更。其次，涉案《铺面租赁合同》约定的租金价格与三亚市近年的租金价格相差甚远，公司通过转租赚取的租金比支付给吴、的租金高出10倍。这种迅速扩大的租金差已经超过了正常的商业风险。最后，涉案房屋仍有近10年的租赁期限。如果双方继续按照原租金履行合同，双方的权益失衡将继续加大，使吴、遭受重大经济损失，这对他们显然是不公平的，也不能达到他们订立合同的目的。综上所述，请求法院依法查明本案事实，撤销原判，改判支持吴、、的全部诉讼请求。

公司提交意见称，吴、、以每平方米40元的价格将涉案房屋出租给公司，公司目前以每平方米100元的价格转租给海南国美电器有限公司。转租时需要投入大量资金装修，而且还有免租协议，文浩公司需要缴纳租赁税。因此，在租赁的最初几年，文浩公司的转租差额为负，处于亏损状态。目前，由于电子商务对实体店的冲击，三亚的商品房租赁价格一直在下降。综上所述，吴、的诉讼请求没有事实和法律依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回吴、的再审申请。

我们认为吴、不服原审判决，根据民事诉讼法第200条的规定向我院申请再审，故本案审查的重点是吴、的再审申请是否符合民事诉讼法第200条的规定。根据吴、的再审申请，本案争议的焦点在于是否应当适用情事变更原则所涉及的铺面租赁合同中的租金条款。

信守合同是合同法的基本原则。合同成立后，因不可归责于合同当事人的原因导致合同目的下降空，只有在强行维持合同原有效力会导致合同当事人之间利益严重失衡的情况下，才能适用情势变更原则。根据《合同法解释二》第二十六条的规定，构成情势变更需要具备以下要件:一是应当存在情势变更的事实，即合同所依据的客观情况确实发生了变化。第二，必须是当事人不可预见的。如果当事人在订立合同时能够预见到相关的情势变更，就意味着知道相关的情势变更所带来的风险，并愿意承担。在这种情况下，情势变更原则不能适用。第三，情势变更不得归责于双方，即由不可抗力以外的其他意外事件造成。如果可归责于当事人，则应承担违约风险或责任，而不是适用情势变更原则。第四，情势变更的事实发生在合同成立之后，履行完毕之前。第五，情势变更后，如果维持合同的效力，会对当事人造成明显的不公平。

本案中，首先，根据原审判决认定的事实，自2006年吴、、公司签订《铺面租赁合同》以来，三亚市包括涉案同地段出租屋的租金价格确实有所上涨，深受房地产市场整体价格波动的影响。在近年来中国房地产市场整体增长的背景下，2006年国务院出台了将海南省建设成为国际旅游岛的政策，这在一定程度上与海南房价和房租的普遍上涨有关。案件中房屋租金的上涨与海南房屋租赁市场的整体波动一致，说明案件中房屋租金涨跌的主要原因是市场因素，属于正常的商业风险。其次，吴与签订铺面租赁合同时，也约定了租金调整条款，可见其对房屋租赁市场的变化有一定的预期，后续的价格涨跌应视为在其合理可预见范围内，不存在不可预见的情况。再次，吴、仍可通过继续履行铺面租赁合同收取涉案房屋租金，且由于合同约定由公司缴纳租赁税，继续履行合同不会增加吴、签订合同时的预期履行成本，吴、也不会陷入履行困难。最后，涉案路面租赁合同的预期收益和履约收益已在价格条款中得到充分体现，超出合同的市场价格不属于合同的预期收益。继续履行合同是否显失公平，不能简单地用合同签订时的价格和合同履行时的价格纵向比较。只有当合同的履行利益低于维护利益，即出租人继续履行合同所获得的对价将使出租人难以维持房屋适宜的出租状态并支付必要的费用时，才能认定构成《合同法解释二》第二十六条规定的“继续履行合同对一方显失公平”的情形。吴、以市场价格为依据，主张继续履行合同会造成重大经济损失，缺乏事实和法律依据，原审判决不予支持并无不当。

综上所述，吴、的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下:

驳回吴、、的再审申请。

陈鸿宇法官

张法官

王玉英法官

2017年12月13日

官方助理谢

书记员赖建英