签购房合同要注意什么(签订房屋买卖合同，一定要注意这些问题)

买房是人生大事，在签订房屋买卖合同时不能放松警惕，因为买卖双方的信息在专业知识上是不对称的，有时买方不是故意的或者不知道如何把握合同，以至于在合同的履行中最终处于被动地位。因此，在签订房屋买卖合同时，需要多加注意，了解合同内容，谨防合同陷阱。

注意签空白条款

01 1。看有没有商品房预售许可证

取得商品房预售许可证，必须具备以下条件:

(1)开发企业具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》；

(2)取得土地使用权证书和用地批准文件；

(三)持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；

(4)已通过竣工验收；

(5)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施。具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付条件或进度和交付日期已经确定；

(六)物业管理方案已经实施。

买现房的好处是可以对房子的现状有更清晰的了解，可以尽快拿到不动产权证。购房者可以去房产管理部门核实商品房预售许可证的真实性。如果房屋在没有商品房预售许可证的情况下对外销售，在购买时存在隐患和不安全因素。

02 2。看合同里的土地性质

目前很多房地产开发项目的土地虽然是待售的，但是土地使用年限不是70年，甚至只有40年，因为土地性质是综合用地或者商住用地。

购买时一定要看清楚土地是不是出让取得的，土地使用年限是不是70年。目前法律只规定房屋到期可以自动续期，其他非住宅用地一般需要缴费续期。

03 3。看清楚房子的用途

现在有些待售的房子虽然和房子一样，但是是作为公寓使用的。

目前公寓的定义不是很明确。明确的是，强制性标准中的日照要求并没有提到公寓二字，只有居住的解释。公寓的光照时间不需要满足大寒天有效日照中不少于两小时全窗日照的要求。另外，公寓是否可以作为学区房，目前教育部门也没有明确的答复，给孩子买房需要特别谨慎。

04 4。属性也不能忽略

签订商品房合同时，会与前期物业公司签订物业服务合同。因为开发商和前期物业公司的关系一般比较密切，所以物业公司的信誉和物业合同中的很多约定也要仔细阅读。

虽然业委会成立后可以解聘物业公司，但目前的现实是，很多小区因为入住率不够或者业主不愿意多操心，导致业主和物业的纠纷比较多，业委会的成立遥遥无期。

05 5。车库与地下室或阁楼之间的协议

签合同时，开发商承诺给业主一个车库、储藏室或阁楼。这些约定必须写进合同，口头承诺的事情往往因为证据不足而落空。

有没有车库，一定要看平面图，不能听开发商的口头承诺。此外，还要特别注意人防车位。

06 6。区域协定

这是目前引起争议最多的条款。大家都觉得签约后面积差超过3%就不用交了。其实这是不对的。

购房人和开发商有约定的，先按照约定，没有约定的，再按照规定。开发商在签订合同时往往会和购房者做一个约定，约定是以有资质的测绘部门出具的面积为准。

这种做法规避了3%的法定要求。我们必须看清楚这一点。我们可以在签合同的时候直接约定面积，明确约定超出多少不再交钱。

07 7。贷款问题协议

开发商往往承诺帮购房者贷款，但合同上并没有规定如果贷款不到就可以退房。而是约定，如果因为购房者信誉等问题无法获得贷款，购房者需要一次性付清房款。

可以先查个人信用或者在合同中明确约定“因借不到钱可以解除合同”。

08 8。逾期或赔偿

开发商和购房者会在合同中约定双方办证或支付购房款的期限，但如果你细心的话会发现，双方违约后，赔偿金额是不对等的，签合同时可以要求平等对待。

09 9。交房的问题

交货条件必须在合同中明确规定。经过哪一个验收环节，就可以认为房屋的交付已经完成。验收方式包括单项验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。

单体验收后，有可能小区还在建设中，小区内的道路和绿化可能还没有完成，不一定方便居住，需要明确约定。

10 10。小区公共部位与公用房屋的约定

开发商往往会告诉购房者，小区里的会所、健身场所有多规范、多先进，如何规避产权问题。

如果合同没有约定这些地方的产权，开发商可以出售这些地方，买方也可以不允许业主免费或者优惠使用。如果合同约定这些地方的所有权归业主，开发商是不能出售这些地方的。

11 11。关于各种设施的协议

煤气，宽带等。，往往开发者只选择一个，导致用户无法选择。如果在合同中约定要求开发商允许几个运营商进入小区，业主就有了主动权。

12。双方协商解决的内容必须进一步研究

前面提到的纠纷，以及后来双方协商解决的内容，一般都是对开发商不利的，所以违约责任一定要明确，不能简单标协商解决。

注意合同的附件

商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准、合同补充协议。

(1)房屋平面图要注明每个房间的具体尺寸和墙面的宽度，以及阳台的尺寸，空座椅调节等具体设备位置。

以上内容不明确，房子的平面图就起不到准确说明的作用，对开发商也没有明确的约束。

(2)无论是房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明、装修设备的标准，都应使用准确的数字和具体的描述来表述其内容，不得使用概念性的词语。

附件中不应出现“高级”、“名牌”、“精装修”等字眼，而应明确“高级”的具体标准、“名牌”的品牌、“精装修”的装修效果。

(3)根据民法中的“意思自治”原则，商品房买受人可以与开发商协商，行使合同的变更和补充权，签订主合同以外的补充协议，澄清主合同中一些模糊的概念，纠正不合理的条款。

十三

13。房屋交付后，如果购房者发现房屋实际情况与销售广告不符，能否要求开发商承担违约责任？

为了保护购房者的权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告、宣传资料为要约邀请，但出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明、承诺是具体确定的， 并且对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。 即使该声明和承诺未列入商品房买卖合同，也应视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。”

由此可见，如果房地产广告中关于房屋及相关设施的说明和承诺对合同的定价有重大影响，那么即使该说明和承诺未列入房屋买卖合同，也是合同的组成部分。如果购房者发现说明或承诺的内容与现实不符，可以要求开发商承担违约责任。

14。有哪些房产不能转让？

根据《城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产不得转让:

(一)以出让方式取得的土地使用权不符合本法第三十九条规定的条件的；

(二)司法机关、行政机关依法裁定或者决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

(三)依法收回土地使用权；

(四)未经其他共有人书面同意的共有房地产；

(五)权属有争议的；

(六)未依法登记领取权属证书的；

(七)法律、行政法规禁止转让的其他情形。

十五

15。没有不动产登记可以取得房屋所有权吗？

不动产通过登记的方式进行公示。只有进行登记，物权才能生效，买受人才能取得不动产的所有权。登记是在不动产部门的登记簿上登记新所有人的姓名，是不动产所有权和内容的依据。房产证是房产部门发给权利人的一种权利凭证，只起凭证作用。不动产登记簿记载的权利人与房产证记载的权利人不一致时，以不动产登记簿为准。即房产证的效力弱于不动产登记簿。一旦出现房屋产权纠纷，不动产登记簿记载的人拥有房屋所有权。所以在买房的时候，一定要注意不动产登记或者不动产变更登记。

16。买的住房面积缩水怎么办？

面积缩水是购房者经常遇到的问题。对于房屋“面积缩水”的问题，以房产管理部门测量的面积为准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对面积缩水有明确规定:一是误差率低于3%的，当事人不能要求解除合同，但开发商应当返还合同价款。二是误差率超过3%的，买受人可以选择请求解除合同或者不解除合同，但要求开发商承担其他责任。

17开发商不交房怎么办？

开发商应当按照约定的时间交付房屋，这是开发商的主要义务。如果开发商未能按期交房，买受人可以根据不同情况采取不同方式维护自己的合法权益。一是开发商未按期交房，经催告后在合理期限内未履行的，买受人可以解除合同；二是逾期交付，经催告后在合理期限内未能履行的，买受人可以要求开发商承担违约责任，不解除合同；三是逾期交付，经催告后由开发商在合理期限内交付的，不能解除合同，但可以要求开发商承担违约责任。需要注意的是，买受人享有的撤销权必须在法定期间内行使；不行使的，撤销权消灭。

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18。房屋买卖合同签订后，因意外事故造成房屋损坏或损失的风险由谁来承担？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条分别规定了该问题的不同情形:“房屋转移占有的，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担；买受人收到出卖人的书面交付通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交付通知确定的交付之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

这样，一般情况下，房屋受损风险在房屋交付前由出卖人承担；房屋交付给买受人后，由买受人承担。这里所说的交付，是指房屋的转移占有，即房屋从出卖人手中移交给买受人，买受人占有和使用房屋。

19。签订商品房预售合同需要具备哪些条件？

根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件:

(一)已缴纳全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证；

(3)根据商品房预售情况，开发建设投资已达到工程建设总投资的25%以上，并已确定建设进度和竣工交付日期；

(4)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证书。

商品房预售应当按照有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项必须用于相关工程建设。

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20。出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的预售合同是否有效？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

可见，签订商品房预售合同，开发商必须取得商品房预售许可证，否则，合同无效。当然也有例外。商品房预售在买受人向法院提起诉讼前已经取得《商品房预售许可证》的，可以认定预售合同有效。

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21。房屋买卖双方签订预售合同后，并未进行备案登记。一方可以请求确认合同无效吗？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定:“当事人以商品房预售合同未依照法律、行政法规的规定办理登记备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定登记备案手续为商品房预售合同的生效条件的，从其约定，但一方已经履行主要义务的，对方接受的除外。”

由此可见，虽然法律规定商品房预售合同签订后需要办理登记备案，但双方当事人在签订预售合同后未办理登记备案手续，且当事人要求确认合同无效的，法院不予支持，是否办理登记备案手续并不是预售合同生效的条件。

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22。房子出现质量问题，可以随时要求卖家维修吗？

《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所销售的商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中约定保修范围、保修期限和保修责任。保修期从交付之日起计算。商品的保修期不得少于建设工程承包商向施工单位出具的质量保修书中约定的保修期；持续时间低于《商品房实行质量保修和住宅使用说明制度的规定》(以下简称《规定》)规定的最低保修期限的，不得低于《规定》规定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得少于建设工程承包人向建设单位出具的质量保修书中约定的保修期限。房地产开发企业应当在保修期内对质量问题履行保修义务，并对造成的损失承担责任。因不可抗力或使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。

此外，《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为:

(1)基础设施工程、房屋建筑基础工程和主体结构工程为设计文件规定的工程合理使用年限；

(2)屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间、外墙的防渗漏，5年；

(3)加热和冷却系统，包括两个加热和冷却阶段；

(4)电气管道、给排水管道、设备安装装修，2年。

其他工程的保修期由发包人和承包人约定。

可见房子的保修期是相当复杂的。当事人为了维护自身权益，也可以在合同中进行详细约定，制定除法律规定外的房屋保修条款。所以，如果房屋出现质量问题，可以不要求卖方随时维修，卖方的保修期是有一定期限的。

23

23。买卖双方签订合同后，卖方恶意串通第三方，再签订合同交付使用。买方能否请求确认第二份合同无效？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定:“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并交付使用为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

所以买卖双方签订合同后，卖方与他人签订合同，交付房屋使用。买方只要能证明卖方与第三方恶意串通，就可以请求法院确认卖方与第三方签订的合同无效。实践中，如果第三方在明知买卖双方合同的情况下，与卖方签订合同，其实是恶意的。

二十四

24。房屋交付使用后，房产证迟迟不办。开发商是否承担违约责任？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“因出卖人的原因，买受人未能在下列期限届满时取得房屋所有权证的，出卖人应当承担违约责任，但当事人另有约定的除外:

(一)商品房买卖合同约定的房屋所有权登记期限；

(二)商品房买卖合同的标的物是未竣工的房屋，自房屋交付之日起90日；

(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同中没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构收取逾期贷款利息的标准计算。“上述条款规定了开发商逾期办理房产证应承担的责任。

实际操作中，房产证迟迟不发，部分原因是开发商不能及时完成销售手续。由于开发商的原因，如果购房者在一定期限内拿不到房产证，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自身权益，购房者在签订购房合同时，最好约定办理房产证的时限，并对时间约定明确，防止开发商恶意拖延办理时间。

25

25房屋买卖时，房屋的土地使用权会相应转移吗？

《城市房地产管理法》第三十二条规定:“房地产转让、抵押时，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”根据上述法律规定，房屋买卖时，房屋的土地使用权也会随之转移，即所谓“地随房走”。买卖双方签订购房合同后，买卖双方应到房屋所在地县级以上地方人民政府房产管理部门办理房屋产权转移登记手续。然后买卖双方可以凭变更后的房屋所有权证及相关证件向同级人民政府土地管理部门申请办理土地使用权变更登记。经土地管理部门核实后，由同级人民政府换发土地使用权证书。此时，土地使用权随着房屋的出售而发生了变化。

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26。房屋买卖双方办理完过户手续后，双方可以解除合同吗？

《合同法》第九十三条规定:“当事人可以协商解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除条件满足时，解除权人有权解除合同。”

这样，只要双方协商一致或者合同约定的条件履行完毕，就可以解除合同，即使房屋已经过户。

27

27房屋买卖合同签订后，一方能否以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效？

《物权法》第十五条规定:“当事人之间就不动产物权的设立、变更、转让和消灭订立的合同，自合同成立时生效，法律另有规定或者合同另有约定的除外；未办理产权登记，不影响合同效力。”

由此可见，对于房屋买卖双方来说，只要双方签订了合同，是否到登记机关登记并不影响合同的效力。除非当事人在合同中约定合同生效日期或其他条款，合同自成立时生效。所以不能因为我们没有办理变更登记，就主张合同无效。

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28。房屋买卖中，如果买受人拖延支付购房款，出卖人可以要求解除合同吗？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期间内仍不履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。没有法律规定或者当事人之间没有约定的，行使撤销权的合理期间为对方催告后三个月。对方未催告的，撤销权自撤销之日起一年内行使；逾期不行使的，撤销权消灭。”

由此可见，房屋的买受人拖延支付房款的，出卖人可以先督促其履行合同并支付房款。如果买方在催促后3个月的合理期限内仍未付款，卖方可以要求解除合同。另外，撤销权有一定的行使期限。

。如果出租的房子被卖掉，租房者还有继续居住的权利吗？

《合同法》第二百二十九条规定:“租赁期间，租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百一十九条规定:“私有房屋租赁期间，因买卖、赠与、继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新的所有人继续有效。”可见，出租的房屋是出售的，出租人有继续居住的权利。

补充:民法第725条:承租人根据租赁合同在占有期间，租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。

30承租人的优先购买权是什么？

承租人优先购买权是指出租人出售租赁房屋时，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。《合同法》第二百三十条规定，出租人出售租赁房屋，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定:“出租人未在合理期间内通知承租人或者有其他侵犯承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。据此，出租人侵犯承租人优先购买权的，出租人与第三人签订的房屋买卖合同不会无效，承租人只能要求出租人承担赔偿责任。

承租人优先购买权必须符合以下条件:

(1)仅用于房屋出租场合；

(2)出租人出售租赁房屋时，应当在出售前的合理期限内通知承租人。

(3)出租人侵犯承租人优先权的，承租人可以要求赔偿损失；

(4)在转租的情况下，转承租人和承租人都有优先购买权。如果两者发生冲突，前者优先于后者。

补充:民法第七百二十六条:出租人出卖租赁物的，应当在出卖前的合理期间内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权；但房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。

来源:最高人民法院司法案例研究所、两所高中法律信息、人民法院报。

来源:山东高发