买房子签合同需要请律师吗(房产买卖律师靳双权——无民事行为能力人签订的购房协议有效吗)

北京房地产律师金双全，专门处理二手房买卖、实名购房、房产继承、权属确认、腾退房屋、公房纠纷、中央生产用房、军产用房等房地产纠纷。工作十五年以上，带领过专业的房地产法律团队，处理过大量的房地产案件，积累了丰富的诉讼经验。现将这些案例改编成案例，希望对读者有所帮助。(为保护当事人隐私，避免不必要的纠纷，以下案件当事人姓名均为化名。如果相似，请联系我们撤销。)

最初告诉

原告张某权向本院提起诉讼:1。该命令确认2005年2月11日的购房协议有效；2.判令李木、李某汉履行购房协议，配合张某权办理房屋过户手续，过户产生的税费由张某权承担。

事实与理由:被告人李牧是李富的妻子，被告人李默涵是李富的独子，已于2016年3月14日死亡。

2005年，李父指使李母、李某汉、张某权签订《购房协议》(以下简称《购房协议》)，约定将李父名下位于顺义区的1号房屋(以下简称“诉讼房屋”)以30万元的价格出售给张某权。该协议由韩某李签字，证人李某玲也签字确认。在签订购房协议之前，张权已经支付了30万元。交房后，张某全出资装修，张某全一直住在这里直到现在。房产证办理完毕后，也将由李木、李某汉交由张某全保管。李某父亲去世后，张某权要求将涉案房屋过户到张某权名下，但李母、李某汉以房价上涨为由不同意。因此，苏。

被告辩称

被告人李木、李某汉辩称，不同意张某全的全部诉讼请求。

涉案房屋是李富和李木的共同财产，购房协议是在未经李木和李木同意的情况下，由李某汉和张某全私下签订的。李的父亲自2000年患脑梗，直至去世，处于植物人状态，无民事行为能力。李木得知此行为后也拒绝追认，故李木、李某汉认为李某汉的行为是与张某权恶意串通，损害了李木、李富的利益，应认定为无效合同。张说的是假的。

李某父亲的房子拆迁时，张某权告诉李某汉，想用李某汉的购房指标。李某汉回答说，如果三间房子拆了，两间大房子一间小房子可以给张某全。当时李某汉和李木约定，涉案房屋一套用于儿子结婚，另一套用于养老。

2005年，张某全找到李某汉，拿出一份拟定好的购房协议，让他签字。李默涵说这个房子是他父亲的名字，应该是他父亲的签名。张某权说李某汉可以代替签名，所以李某汉考虑到自己的签名无效，所以代其父亲签名。当时签订购房协议时，有证人李某玲，李某玲在三中院陈述了该事实。当时李某汉在房屋买卖合同签订后并未告知家人。

2007年底，张某全找到李某汉，说自己单位要进行福利分房。福利分房的前提是他没有自己的房子，所以想让李某汉把房产证交给部队，证明房子不是自己的。于是，李某汉将房产证交给张某全进行单位福利分房。当时部队也派人调查过，李某汉也说房子租给了张某全，签了字。后来部队给张某全分配了一套房子。近几年，李木和张某山才知道张某权和李某汉签订了购房协议。现在李某文年纪大了，张某全拒绝交房款。去年，张某权起诉了李木和李某涵。

第三人张某山陈述:张某全称李某文不知情。我们不同意张的主张。张某山育有一子，房屋为李某文所有。

第三人李某文陈述:张某全说张某山不知情。我们不同意张的主张。把房子给李某文。

法院查明

李的母亲与李是父系夫妻关系，李某汉是他们的独子。父亲李于2016年3月14日去世。李神父的父母在李神父之前就已经去世了。李某汉与张某汉为夫妻，育有一子李某文。

2003年11月7日，拆迁人所在公司与被拆迁人李福签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议》，明确乙方家庭由李福、李牧、李默涵、张某山、李五人组成。

2003年12月19日，李的汉族父亲因房屋纠纷与北京A公司签订了×定向优惠购房合同。2004年12月22日，李的父亲汉朝与北京某公司签订了《定向优惠购房结算书》。

问题房屋是安置房。2004年12月17日房款298381元，注明付款人为李福。该房屋的所有权登记在父亲李的名下，登记时间为2007年12月23日。购房发票原件及房屋所有权证在张某全处。

2005年2月11日签订的购房协议称，买受人愿意购买涉案房屋，购房总价款30万元整，一次性付清。待时机成熟，再办理正式的购房过户手续。本协议由张某权本人在买受人处签字，李某涵在出卖人处签字，李某玲在见证人处签字。双方同意购买协议在李富、李默涵、李牧家中签署。

李某汉承认收受张某全30万元。

涉案房屋于2005年交房，后张某全委托李某汉进行装修，装修款由张某全支付。装修后，张某全一直在涉案房屋内居住至今。

购房补偿协议等。2008年3月13日签订的《补偿协议》(以下简称《补偿协议》)载明:买受人同意向出卖人支付购房补偿款共计68412元，出卖人保证收到补偿款后，不以任何形式向买受人主张任何权利，并无条件协助买受人办理过户。补偿协议由张某全本人在买受人处签字，李某涵在出卖人处签字，张某3在证人处签字。双方同意本协议签订地点与购房协议签订地点一致。

上述差额68412元，张尚未实际支付。张权说，如果法院下令转移，他同意支付赔偿金。

本院于2009年3月20日对申请人李牧、李默涵请求宣告李父为无民事行为能力人一案作出民事判决，裁定宣告被申请人李父为无民事行为能力人。本案中，张某权担任李某汉的委托诉讼代理人。

判断结果

一、确认原告张某权于2005年2月11日签订的购房协议有效；

2.原告张某权于本判决生效之日起七日内向被告李木、李某汉支付房价款差额补偿款68412元；

3.被告李木、李某汉在原告张某权履行本判决规定的第二项义务后五日内，协助原告张某权将顺义区1号房房屋过户至原告张某权名下，过户费用由原告张某权负担；

4.驳回原告张某权的其他诉讼请求。

房地产律师金双全的评论

本案争议焦点之一是李牧是否知晓并同意将涉案房屋出售给张某权。法院认为，涉案房屋交付后由张某权装修居住，购房发票原件及房产证在张某权处保管；且双方均同意《购房协议》和《差价款协议》在李家中签订，并有见证人在场见证。

李牧作为涉案房屋登记所有人的妻子，在协议签订前是共有人之一，理应关心涉案房屋相关票据、证件的保管以及涉案房屋的装修、入住、处置等事宜。在李木与李某涵辩称签订上述两份协议时，李木一直在李福房间照顾李福，协议的签订她并不知情。张某全在涉案诉讼房屋内装修居住十余年的事实，解释为让张某全居住。认定李牧知晓并同意签订《购房协议》和《差价支付协议》。

本案争议的第二个焦点是李在签订购房协议时的民事行为能力地位以及是否同意将涉案房屋出售给张某权。根据此前李牧、李默涵、张某权三人案件中的陈述，可以认定李福自2000年底开始患脑梗，行动不便，不能表达文字，理解能力受到一定程度的限制。在这种情况下，应该是汉代的李牧和李谋、李富来表达。李牧作为其配偶及涉案房屋的共有人，已经知晓并同意出售涉案房屋，该房屋为李父在汉朝签署的。法院确认，李木明知并同意将争议房屋出售给张某权，且系李在汉父亲所签，该合同不侵犯其权益。

本案争议的第三个焦点是购房协议诉讼是否损害张某山、李某文的合法权益。一是张某山、李某文作为被拆迁家庭，独立享有自己的安置房优惠购买面积。购买安置房是家庭生活中的一个重要问题。张某山、李某汉作为李某文选房时的法定代理人，当然知道自己的权利，有权处分自己的权利。在当地的拆迁安置政策中，所有家庭代表选房，代表家庭确认使用每个人的拆迁优惠购房指标。李某汉作为其家人即张某山、李某文的代表，在与a公司签订定向优惠购房合同时，确认争议房屋的买受人为李父，即代表其家人确认其父亲同意使用李某汉、张某汉、李某文的优惠购房面积。

其次，当李某汉代表李某父与张某全签订诉讼协议时，李某汉在代表李某父表达意志的同时，还作为包括李某文、张某山在内的家属代表，再次确认李某汉对争议房屋进行了处分。因此，法院认定李某汉代其家属签署诉讼协议，并未损害张某山、李某文的合法权益。

综上，法院认定李父与张某权达成的相关购房协议合法有效。双方应根据合同履行协议。如果出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人协助办理房屋转移登记。本案中，诉讼合同合法有效，继续履行不存在障碍，应当继续履行。这所房子现在登记在李父亲的名下，他的父亲已经去世。作为李父亲的全部继承人，李牧、李默涵应当配合涉案房屋的过户工作。张权表示同意支付差价补偿款，并承担房屋过户过程中的税费，对此他没有异议。