买房合同法律师(平商沙龙‖党杰华律师：谈房屋买卖合同纠纷)

谈房屋买卖合同纠纷

——以三河某厂为例。

大家好。欢迎来到北京尚平律师事务所。我分享的主题是“谈房屋买卖合同纠纷——以三河某厂买卖纠纷案为例”。今天的分享由两部分组成。第一部分是案件的基本情况和相关思考。第二部分是对房屋买卖合同风险防控的六点建议。

一、X女士诉三和文化发展有限公司房屋买卖合同纠纷案

(一)案件的基本情况

2016年9月，房屋买受人X女士与出卖人三和文化发展有限公司签订厂房转让合同，约定房屋转让总价为1740万元，X女士分三期支付房款，第一期100万元，第二期510万元，第三期1230万元，交房截止日期为2017年3月1日。也就是说，在交房之前，所有欠款都必须支付到位。

在违约责任方面，出卖人三和文化发展有限公司未在30日内交付房屋的，买受人X女士可以单方解除合同，出卖人应当退还房款并支付相应利息，并支付违约金，违约金为所购房款的10%。

然而，在买方X女士按承诺支付房款后，卖方却未能交付房屋。经过两年的沟通，X女士决定将卖方三和文化发展有限公司诉至法院。X女士诉称，其已如期支付房款1740万元，但卖方未能如期交房，也未协助办理相关产权证。故要求解除合同，卖方应返还购房款并给予相应赔偿。但是关于赔偿的金额，作为代理律师，我们认为金额不可能和合同中约定的一样。合同约定返还房款，支付利息，并支付房款的10%作为违约金。但该楼盘位于三河市，在京津冀一体化的影响下，近几年北方三县房价上涨较快。2019年起诉时，经过评估，房价1900万左右，远超购房款。对于这部分差价，也就是我们常说的预期利益损失，对方也要进行补偿。因此，根据《合同法》(当时适用《合同法》)的规定，我们主张X女士的损失包括直接损失和间接损失，直接损失为房款，间接损失为前述房屋差价。

对此，对方进行了如下抗辩。首先，对方主张合同无效，因为根据廊坊市出台的相关政策文件，自然人不能买卖厂房，而本案中的厂房并非商品房，原告不能买卖。此外，对方还认为合同违反了廊坊市其他法律法规等其他强制性规定，因此合同无效。

针对被告律师的观点，尚平律师团队拒绝接受，并及时采取了以下措施。首先提出财产保全，冻结三和文化发展有限公司名下的账户和土地，为下一步执行打下基础。其次，在诉讼过程中，尚平律师团队依法要求评估公司对房屋价值进行评估，评估结果科学可信，法院最终认可了评估结果。

通过律师团队的努力，原告X女士的利益得到了很好的维护。法院判决:一、双方工厂转让合同终止；二、被告应返还购房款，即原告X女士已支付的1740万元；第三，被告应赔偿相应的房屋溢价损失。该案从起诉到执行历时两年多，终于大获全胜。

(二)案件引发的思考

1。背景调查应该到位

做背景调查需要注意什么？就本案而言，X女士在买房时，查看了房屋的复印件，以及上面是否有抵押。但是对X女士的背景调查并不全面。X女士没有调查作为卖方的三和文化发展有限公司是否有足够的资金用于房地产开发。其实三和文化发展有限公司之所以不能交房，是因为其资金链断裂，然后开发中断，消防一直没有通过验收。

俗话说，专业的人做专业的事。房地产开发的主体通常是XXX房地产开发有限公司，但在这种情况下是文化开发有限公司，这样的文化开发有限公司本身是否有能力做好房地产，值得买家关注。

2。设置付款方式

根据案件事实，X女士的款项分三期支付，第一期100万，第二期510万，第三期1230万。尤其是第三次付款，一次付清几千万。作为买家，X女士信守承诺。但是，在付款方式上，是否可以继续增加分期次数？比如本案第三次付款1230万元，可以分三期或四期支付吗？这样也可以减少因卖方延期交房或全部付款后逾期登记给买方造成的财产损失。

3。违约责任的设定

本案中，买卖双方违约责任的规定过于简单。虽然有退还房款，支付利息，也就是违约金等。在双方的合同中，在目前房价快速上涨的阶段，利息和违约金显然不能完全覆盖房价差价。

所以双方都要更慎重的考虑违约责任。作为买方，更应该把预期损失等内容写进合同，以减少自己的潜在损失。

4。对交易限制的审查应该完成

在做背景调查时，我们肯定需要调查一些政策文件，尤其是文件中对特定类型房屋销售的规定。此外，还可以参考最高人民法院的相关案例和各种文件。

二。房屋买卖合同的风险防范与控制

针对房屋买卖可能涉及的风险，大致有以下六点防控建议，供大家参考。

(一)买受人应当查验该房屋权属是否存在权属瑕疵

购房人在购房前，应对所购房屋的相关情况进行全面调查。通过查询房屋权属的材料或者去不动产登记部门，可以确定拟购买的房屋是否侵犯了本人或者第三人的合法权益。需要了解是否存在租赁、抵押等法律关系。应进行实地考察，避免房屋出租。

(2)应避免禁止转让的房屋

禁止转让房地产的情形有七类。一是以出让方式取得土地使用权不符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件；二是司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；第三，依法收回土地使用权；第四，共有的不动产，未经其他共有人书面同意。比如夫妻共有的房子，必须经过双方同意才能转让；第五，权属有争议。比如诉讼涉及的房子；六是未依法登记领取权属证书的；七是法律、行政法规禁止转让的其他情形。

(三)以划拨方式取得土地使用权的房屋买卖手续应当完备

如果这类房屋的买卖未获批准，合同无效，可能会给买方造成损失。

(四)房屋买卖合同的内容应尽可能完整

房屋买卖合同应明确规定主要条款。如果缺少或不明确，可能会因合同履行过程中条款不完整或规定不明确而引起争议。合同订立时应包括以下主要条款:开发商的具体情况(社会统一信用证、法定代表人、联系人及联系方式)、房屋的具体位置、房价、面积、交付时间、办理产权登记的时间、付款方式、建筑质量、平面图等。条款应该清晰明确。

(五)违约责任的约定应当明确

房屋买卖合同中应明确约定违约责任条款。建议在合同中约定违约金的具体数额或计算方法，避免双方对违约金或损失的具体数额产生争议。

(六)房屋买卖合同的效力及产权变更

买卖双方签订的房屋买卖合同，自签订之日起生效，但房屋是不动产，应当进行产权变更登记，未经登记，产权变更不发生效力。房屋买受人支付价款后，出卖人未协助办理房屋登记的，该房屋不具有产权变更的效力，但买受人可以依据房屋买卖合同主张权利，要求出卖人协助办理房屋过户手续。

我今天就说这么多。谢谢你。

(本文整理自党杰华律师在“贵州企业家走进尚平律师事务所尚平法律沙龙”上的发言)