二手房订金可以退吗(购房者因自身原因无法买房定金不退 但有六种情况买方可要求返还定金)

在日常生活中，很多市民对买房的认识并不全面。买房时，在销售人员的指导下，很容易交定金，签合同。后来发现退押金并不容易。那么，押金什么情况下可以退，什么情况下不能退？购房者买房需要注意什么？云南天外天律师事务所高级合伙人Leon给出了答案。

案例1

真房子和模型差别很大

很难退还押金

今年7月，昆明的陈女士去北市区某楼盘看了一套130多平米的实体样板间。销售人员介绍，样板房是该楼盘推出的特价房。陈女士看了之后，并没有马上交定金。之后，该楼盘销售人员不断给陈女士打电话，催她交定金，锁房。

陈女士说，当时销售人员一直说房子不多，地方少，特价房比原价便宜2000元/平方米。不交钱锁房，被别人订了就没了。对方还说，如果你当时不想要，押金可以退。于是，陈女士交了2万元定金，签了认购协议。

签完合同后，陈女士去认购的房子里仔细看了看，发现房子采光不好，和之前的模式有很大不同。之后，陈女士到售楼部协商退还定金，遭到拒绝。对方表示，签订认购协议后，必须在规定时间内签订购房合同，否则开发商有权收回房屋，不退还定金。陈女士认为自己是在诱导下交了定金，对方存在虚假宣传，应当退还定金。“我之所以交押金，是因为他们答应要还的，没想到事后反悔了。”

之后，陈女士多次要求销售人员和开发商退还定金，均无果。迫于无奈，她只能考虑签订购房合同，但在咨询银行贷款时，银行告知陈女士有逾期还款记录，不能申请贷款。陈女士随即将这一情况告知开发商，希望退还定金，但结果并不如她所愿。

最后，经过两个月的协商，开发商终于同意退还定金。

情况2

外国男人交了押金

我不知道我没有资格买房

2019年8月，在广州工作的男子小林与广州某房地产公司签订了房屋认购书，购买了一套房屋。当天就交了2万元购房定金和1万元车位定金。在签认购书的时候，楼盘工作人员并没有向他说明自己没有资格买房。事后小林才意识到自己没有购房资格，签订的合同不能成立。

小林说自己是外地人，刚到广州工作，对广州的住房政策不了解。他认为，房地产公司作为专业机构，明知不具备购房资格，仍收取定金，不合理。之后，小林多次要求房地产公司退还定金，无奈之下只能向法院提起诉讼。

对于小林的说法，房地产公司认为，小林在签署认购书之前已经签署了认购说明，该认购书详细说明了广州住房限购政策。此外，认购书还告知购房者，在销售现场公示了相关文件和政策。作为购房者，小林声称自己对相关限购政策并不了解，与自己的日常生活经验相悖。而且小林声称自己有硕士学历，可以在广州落户，获得购房资格。公司之所以和他签约，是因为小林说签约时已经拿到了广州的落户证明。

法院认为，广州市商品房限购政策是公开文件，小林作为买受人，在签订合同前应当充分了解，对自己是否具有在限购区域内购房的资格有清楚的认识。在已签署的认购说明中，也明确提出了在限价房区域购房的政策。小林也在认购书中承诺知晓上述政策，并同意承担因不具备购房资格而造成的责任。小林在明知自己不具备在广州买房资格的情况下，与房地产公司签订认购书，存在过错。根据定金的违约金，房地产公司有权没收2万元定金。对于1万元的停车押金，双方均有权撤销意向，公司应将该款项退还给小林。

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存款与存款的区别

保证金表示保证合同的资金。交付定金后，如果买方单方面反悔不履行合同，不能要求退还定金。如因接受定金一方的原因导致合同无法履行，卖方应双倍返还定金。

定金是合同可以履行时预付的合同款。也就是说，如果合同执行没有问题，那么定金就是合同支付金额的一小部分。如果合同不能执行，不管是哪一方的责任，押金都可以退。

根据合同法和担保法，定金与订金有以下区别:

定金具有担保的性质。

定金合同是主合同的附属合同，定金合同不成立或者不生效，不影响主合同的效力。

支付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金。收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，并适用定金罚则。

保证金不是担保，而是预付款或预付款(有风险)。

定金是主合同的一部分。按照约定应当支付定金，但未交付的，主合同不成立。

或者支付定金的一方不履行合同债务，不存在定金的损失或双倍返还，定金只能作为预付款或赔偿损失。

★律师解读

押金能不能退很重要

记者在采访中了解到，很多购房者退定金的主要原因包括:不想买、贷款有问题、房屋质量与宣传不符、资金短缺等。但一般情况下，如果已经签了购房合同，退还定金的概率比较小。

云南天外天律师事务所高级合伙人莱昂表示，如果购房者是因为自身原因不想买房，那么提前支付的首付款原则上是不能退的。如果贷款资质、流水、工资、征信等方面有问题。对购房者来说，需要参考已签订的房屋买卖合同的具体情况。一般来说，如果是买方自身原因导致银行不发放贷款，且合同已经签订，开发商可以根据合同收取买方违约金。

“押金能不能退，合同约定很重要。合同中对退还定金有特别约定的，可以退还。比如有一个特殊的约定‘无论是买方自身原因还是第三方原因，买方都可以退还定金’。如果有这样的约定，押金是可以退的。”莱昂律师说。

可退还押金的六种情况

延期交房

开发商手续不全导致合同无效

开发商未经购房人同意擅自变更设计

房屋面积误差超过3%

房屋质量不合格，严重影响使用

产权不清，如抵押、合建或其他经济纠纷。(买受人不履行债务或者履行债务不符合约定，致使合同目的不能实现的，无权要求返还定金。)

★提醒

买房查“五证两书”

Leon律师提醒购房者在购房时注意以下几点:一是查看开发商的“五证两书”原件是否齐全，即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售预售许可证、住宅质量保证书、住宅使用说明书，并抄下证号入库。

其次，要详细约定房屋的宏观规划，如户型、绿化、相关配套、开发商对小区的承诺等，可以采用“附页”或“附条件合同”的形式签订。另外，建筑面积、套内面积、套内面积及其测算方法要明确，开发商关于面积的宣传材料要写进合同。

来源:都市时报

编辑:汤唯