农村房屋未批先建(未批先建宅基地这样处置！南海官方细则出台！)

农村宅基地历史遗留问题如何解决？南海已出台实施细则。

根据最近出台的佛山市南海区农村宅基地历史遗留问题分类处置实施细则，对于三类历史遗留问题如何办理手续，办理不动产登记，都有详细的指引。此外，关于宅基地的面积、宅基地的超标使用费、违法建设的处罚都有相应的标准。

宅基地历史遗留问题可以分为三类

农村宅基地的历史问题指:

2018年2月26日(含)前已建房屋，因历史原因未办理合法用地手续，2017年调查数据结果变更为建设用地宅基地。

主要分为以下三类:

历史竣工:1986年12月31日前已建成房屋，至今未改建、扩建房屋，未办理合法用地手续的宅基地；

未批先建:1987年1月1日至2018年2月26日期间未办理合法用地手续已建房屋的宅基地；

少批多用:从1987年1月1日到2018年2月26日，只有部分土地是合法使用的，但房子是盖的。

可以登记不动产吗？如何办理手续？

01

历史完成

属于“历史性”的宅基地，只允许登记宅基地使用权。

如需同时办理房屋登记，可在佛山市住建部门注册的房屋安全鉴定单位对房屋质量作出安全鉴定后，向镇(街道)国土城建水务局申请办理宅基地上房屋规划建设登记手续(办理手续时免于违法建设处罚)。

申请流程:

对于历史性宅基地，申请人可以按照历史性宅基地确权的方式，理顺土地使用手续，进行不动产(土地)登记。程序如下:

(上下滑动以查看全部)

1。应用程序。申请人填写《南海区土地(房屋)权属登记审查表》(历史性竣工)，并按要求向农村集体经济组织(土地所有者，下同)提交身份证、户口簿等相关材料。

2。初步检查。农村集体经济组织初审通过的，签署审核意见，提交村(居)委会。

3。复习。村(居)委会复审并通过复审的，签注复审意见后提交镇(街道)国土部门。

4。合审。镇(街道)国土部门应当会同城乡规划、建设等相关部门进行实地踏勘和照片核对。涉及水利用地或者水利保护用地的，由水利部门进行并联审理，联审通过后，签署审核意见。联审工作应在15个工作日内完成。

5。公示联审通过后，镇(街道)国土部门以镇人民政府(街道办事处)名义按照登记程序进行10个工作日的确权公示，并在村委会(居委会)会议公告栏、农村集体经济组织公告栏、待确权土地所在地块建筑物上张贴。公示期满无异议或异议不成立的，出具无异议证明。

6。确认正确。公示期满无异议的，镇人民政府(街道办事处)应当补充同意和确认意见。

7。许可申请人持审核表及确认意见和相关材料到镇(街道)不动产登记中心申请不动产(土地)登记。需要将房屋不动产一并登记的，需同时提供《农村居民自建房规划建设验收备案意见表》及相关材料。

注:为方便群众有序办理相关手续，各镇街以村(居)会为单位，将符合办理条件的村民组织的材料分批上报镇(街道)办理。

在这些情况下，确认申请不被批准

对于“历史性”宅基地，存在下列情形之一的，宅基地确权申请不予批准:

房屋建造时申请人未满18周岁，但继承和遗赠除外；

申请用地权属不清或者有争议的；

申请地块不符合土地利用总体规划和城乡规划(控制性详细规划或村庄规划)；

水利用地或水利保护用地范围内且水利部门不同意处理的；

其他不符合批准的情形。

(注:对非农村集体经济组织成员通过历史性宅基地确权取得的宅基地使用权，在办理不动产权利登记时，应当在证书附栏注明“使用者为非集体经济组织成员，不得扩建、搬迁”。)

02

未经批准先构建

属于“未批先建”宅基地的，用地手续和地上建房手续应一次审核，有下列情形之一的不予受理:

申请人未达到法定结婚年龄的；

申请人不属于申请地块所在农村集体经济组织成员；

申请人或其配偶现有的宅基地(包括村社公寓)；

申请人或其配偶自2008年4月30日起以转让、赠与或其他形式转让宅基地、地上房屋和村社公寓的；

申请人或其配偶申请了社区公寓，但没有退出；

申请人将宅基地变更为经营场所等非自住用途的；

申请人现有住宅安置或承诺在征地拆迁期间放弃宅基地安排的；

申请用地面积超过150平方米；

申请地块上的建筑超过镇人民政府(街道办事处)规定的建筑高度控制指标的；

申请人未提供房屋安全鉴定报告或者安全责任承诺书的；

其他不予受理的情形。

申请流程

属于“未批先建”宅基地，符合验收条件的，申请人可按以下程序办理:

1。应用程序。申请人应填写《农村居民重新申请用地手续和建设申请手续申请审批表》(未批先建)和《农村居民自建房违法建设情况调查表》，并按要求向农村集体经济组织提交身份证、户口簿、室内产权和集体经济组织会员卡或成员证等相关材料。

2。初审农村经济组织初审，初审通过的，签署审核意见后提交村(居)委会。

4。合审。镇(街道)国土部门会同城乡规划、规划、建设、不动产登记中心等相关部门进行实地踏勘、拍照核对，水利部门进行涉及水利用地或水利保护地的并联审理，联审通过后签注审核意见。联审工作应在15个工作日内完成。

5。公示由镇(街道)国土部门以镇人民政府(街道办事处)的名义，将联审结果公示10个工作日，并在宅基地所属的村委会(居)会议公告栏、农村集体经济组织公告栏、地块建筑物公告栏张贴；公示期满无异议或异议不成立的，出具无异议证明，分别送达镇街房改办和村(居)委会。

6。付款。镇街房改办根据公示无异议情况，以佛山市南海区国土城建水务局名义出具行政处罚决定书和行政处罚罚款通知书，并送达相应村(居)委会；涉及超量使用宅基地的，由村(居)委会开具宅基地超量使用费缴费单。申请人应按规定期限到指定地点缴纳违法建设罚款和宅基地超标准使用费。

7。批准。缴费完成后，村(居)委会根据缴费单据分批向镇人民政府(街道办事处)申报，镇人民政府(街道办事处)发放农村居民住宅建设用地许可证，镇(街道)国土城建水务局发放农村居民自建住宅规划建设验收备案意见表。

8。许可申请人持《农村居民住宅建设用地许可证》、《农村居民自建住宅规划建设验收备案表》及相关材料到镇(街道)不动产登记中心申请不动产登记。

在这种情况下，不允许重新发行

对于“未批先建”宅基地，有下列情形之一的，不予批准补办申请:

(a)申请土地的所有权不明确或有争议；

(二)申请地块不符合土地利用总体规划和城乡规划(控制性详细规划或村庄规划)；

(三)在水利用地或水利保护范围内，水利部门不同意处理的；

(四)其他不符合批准的情形。

03

批量少用多用

属于“批少用多”的宅基地，用地手续和地上建房手续必须统一审核，有下列情况之一的，不予受理:

申请用地面积超过150平方米；

申请地块上的建筑超过镇(街)规定的建筑高度控制指标的；

申请人未能提供不动产权证书(含土地使用证)原件等有效证件的；

申请人未提供房屋安全鉴定报告或者安全责任承诺书的；

其他不予受理的情形。

申请流程

属于“批少用多”的宅基地，符合验收条件的，申请人可按以下程序办理:

1。应用程序。申请人应填写《农村居民重新申请用地手续和建设申请手续(批次少、金额多)申请审批表》和《农村居民自建房违法建设调查表》，并按要求向农村集体经济组织提交身份证、户口簿、不动产权证书(含土地使用证)等相关材料。

4。合审。镇(街道)国土部门应当会同镇(街道)城乡总体规划、规划、建设、不动产登记中心等相关部门进行现场踏勘和照片核对。涉及水利用地或水利保护用地的，由水利部门进行平行审理。联审通过后，应签署审核意见，并在15个工作日内完成联审工作。

5。公示由镇(街道)国土部门以镇人民政府(街道办事处)名义，将联审结果公示10个工作日，并在宅基地所属的村委会(居)会议公告栏、农村集体经济组织公告栏、地块建筑物上张贴；公示期满无异议或异议不成立的，出具无异议证明，分别送达镇街房改办和村(居)委会。

7。批准。缴费完成后，村(居)委会凭缴费单据分批向镇人民政府(街道办事处)申报，镇人民政府(街道办事处)核发农村住宅建设用地许可证，镇(街道)国土城建水务局核发农村居民自建住宅规划建设验收备案意见表。同时在原不动产权证书(含土地使用证)的补充栏加盖“新的土地使用证和规划建设验收备案表已核发，请及时办理不动产登记”的印章。

8。许可申请人持《农村居民住宅建设用地许可证》、《农村居民自建住宅规划建设验收备案表》、加盖印章的不动产权证书(含土地使用证)原件及相关材料到镇(街道)不动产登记中心申请不动产登记。

对于“少批多用”的宅基地，有下列情形之一的，不予批准再次申请:

申请用地权属不清或者有争议的；

申请地块不符合土地利用总体规划和城乡规划(控制性详细规划或村庄规划)；

水利用地或水利保护用地范围内且水利部门不同意处理的；

其他不符合批准的情形。

(注:非农村集体经济组织成员取得的宅基地使用权，应当在不动产权利登记时在证书附栏注明“使用者为非集体经济组织成员，不得扩建、搬迁”。)

违建和超标要交钱，计算标准在这里！

属于“历史建筑”的宅基地，在办理备案手续时免于违法建设处罚。

属于“未批先建”、“批少用多”的宅基地，应按规定缴纳违法建设罚款和宅基地超标准使用费。

01

超标宅基地使用费

实际用地面积80平方米以上属于“未批先建”的土地和实际用地面积80平方米以上属于“批少用多”且超过原批准面积的土地，按照宅基地超标准使用费计算标准向所在村(居)委会缴纳宅基地超标准使用费。

超标宅基地使用费缴纳计算标准

未合法处理

土地使用程序

土地面积范围

已付金额(人民币/平方米)

桂城街，

大理镇

肥水，狮山镇

(罗原村街)

狮山镇(除原罗村街道以外的其他区域)、九江镇、西樵镇、丹灶镇

超过80平方米

100平方米的面积

1000

八百

600

超过100平方米

20平方米的面积

1500

1200

900

超过120平方米

50平方米的面积

2000

1600

1200

注:宅基地超标使用费缴纳标准按2014年佛山市南海区集体住宅用地基准地价平均价四舍五入确定。

宅基地超标准使用费全额缴入村(居)委会土地专用账户银行专用存款账户，由村(居)委会主导，镇(街道)城乡统筹部门监管，专项用于村容村貌改善、文明村建设、社会保障、公共服务、公共设施等。宅基地超标准使用费收支情况每季度公布一次，接受村民监督。

宅基地面积标准如下:

(上下滑动查看大图)

▼

1。属于“历史建筑”的宅基地:

宅基地面积可根据房屋实际用地面积确定，办理不动产登记。

2。属于“未批先建”、实际用地面积不超过150平方米的宅基地:

根据符合面积，确定宅基地用地面积(不超过80平方米)，超出面积在补办的农村住宅建设用地许可证备注栏中注明(包括实际用地面积、超出面积、宅基地超额使用费金额等。).办理不动产登记时，必须在不动产权证书的附列中注明内容。

3。实际用地面积不超过150平方米的宅基地，属于“少批多用”的范畴:

根据合规面积，确定宅基地用地面积(原则上不超过80平方米，原批准面积超过80平方米的，可按原批准面积确定)，超出面积在发放的《农村住宅建设用地许可证》备注栏注明(内容包括实际用地面积、超出面积、宅基地超标准使用费数额等)。).办理不动产登记时，必须在不动产权证书的附列中注明内容。

02

违章建筑罚款

申请完成宅基地上房屋规划建设登记时，未申报建设的违法建筑应当缴纳违法建设罚款，罚款标准如下:

房屋实际用地面积超过80平方米但不足150平方米(含)的，按实际建筑面积计算，按50元/平方米标准收取；

房屋实际用地面积小于80平方米(含)的，按实际建筑面积计算，按10元/平方米标准收取。

申请人应当按要求在《行政处罚罚款通知书》发出之日起15日内完成宅基地超标使用费和违法建设罚款的缴纳。未完成缴费的，不予批准补办申请。