租赁合同纠纷属于什么案件(「律师手记」对经营性租赁合同纠纷案件一点认识)

经营性租赁合同在民法典中没有明确体现，但仍属于租赁合同，适用租赁合同的规则体系。所以很少有人提到什么是经营租赁合同的问题。一般认为，经营租赁，是指出租人将其经营的租赁资产出租给承租人使用，承租人支付租金的一种经济行为。实际上，经营租赁是会计准则对租赁的分类。《企业会计准则——租赁》第五条规定:融资租赁，是指实质上转移了与资产所有权有关的所有风险和报酬的租赁。第十条规定:经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。

在笔者接触到的案例中，主要涉及到商铺租赁合同，或者说是用于营业的不动产租赁，可以归入营业租赁合同的范畴。之所以单独列出经营租赁合同，是因为对于诉讼案件的处理来说，这类案件仍然都是与一般租赁合同纠纷的区别。但以笔者的经验来看，无论是诉讼当事人还是审理案件的法官，都没有什么不同的认知。从根本上说，这与司法实践中民商事案件的区分，以及民商合一或分立的立法模式和认知理念有关。

在以下内容中，笔者对司法实践中商品房租赁合同可能出现的以下纠纷进行了简要梳理和分析。我认为，首先，解决商品房租赁合同纠纷最重要的问题是租赁合同的效力问题。其实这也是任何合同纠纷案件都必须注意的问题，尤其是对于租赁合同司法解释第二条:“出租人与承租人订立的租赁合同，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋无效。但是，在一审法庭辩论终结前取得或者经主管部门批准取得建设工程规划许可证的，人民法院应当认定为有效。”以及第三条规定:“出租人与承租人就未经批准或者未按批准内容搭建的临时建筑订立的租赁合同无效。但是，在一审法院辩论终结前，经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。"

第二，合同解除或无效后，承租人的装修损失谁来承担。房屋租赁合同无效的原因有很多。司法实践中，对于未取得建设工程规划许可证、未批准建设的临时建筑，签订房屋租赁合同的情况较为普遍。这也是我们需要的要点。尤其是双方约定的商业用途，承租人在出租房屋后进行装修，发生纠纷后的装修损失赔偿往往成为双方争议的焦点。

其实这也是租赁合同司法解释重点解决的问题。比如租赁合同司法解释第九条规定:“承租人经出租人同意装修的，租赁合同无效时，不形成附属装修，出租人同意使用的，可以折价归出租人所有；不同意使用的，可由承租人自行拆除。因拆迁造成房屋损坏的，承租人应当恢复原状。附属装修已经形成并经出租人同意使用的，可以折价归出租人所有；不同意使用的，按照导致合同无效的过错由各方分担现值损失。”关于装修损失的认定，租赁合同无效时，出租人与承租人对房屋租赁期限的约定也无效，因此不能按照合同约定的租赁期限分摊装修费用。出租人和承租人发生纠纷时应对现有装修的工程造价进行评估鉴定，并按装修配件的现值分担损失。

但《租赁合同司法解释》第十一条规定了租赁合同解除后装修的处理规则:“承租人经出租人同意装修的，合同解除时，双方对附属装修的处理没有约定的， 人民法院应当根据下列情况分别处理:(1) 承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应予支持[/S2](二)因承租人违约解除合同，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。 但出租人同意使用的，应当在使用价值范围内给予适当补偿；(三)因双方违约导致合同终止，造成剩余租赁期内装修残值损失的，双方根据各自过错承担相应责任；(四)因不可归责于双方的原因导致合同终止的，剩余租期内的装修残值损失由双方按照公平原则分摊。法律另有规定的，从其规定。"

第三，未提供营业执照所需材料是否违反合同约定。房屋租赁用途为店铺的，租赁合同也明确约定租赁房屋的用途为餐饮及其他必须在房屋内取得营业执照的用途。即使租赁合同中没有约定协助取得营业执照的义务，出租人也有协助承租人取得营业执照的义务，出租人协助承租人取得营业执照的义务是出租人的附随义务。出租人违反附随义务，导致承租人不能实现合同目的，承租人享有法定的解除权。而且为了避免纠纷，督促出租人履行义务，双方应在合同中约定办理营业执照的期限。未约定期限的，应当根据合同履行情况、租赁目的和合同目的确定合理的期限。因此可以明确在经营性房屋租赁合同中，出租人提供营业执照所需材料是附随义务，但营业执照是否尚未办理，必然导致合同目的无法实现，需要具体情况具体分析确定。

第四，租赁合同法律关系性质的具体认定。法律关系的性质是审理案件的基础，不能以租赁合同的名义认定合同关系的性质，而应以合同约定的主要权利义务来判断是否符合某种法律关系的基本特征。租赁合同法律关系的认定，不仅仅限于对案件所涉合同相关事项的处理，还涉及到后续“买卖不破租赁”的适用。在某些情况下，一方认为双方签订的合同不是租赁合同，而是联营合同、以不动产使用权偿还债务的合同等。，而对方则坚称合同是租赁合同。对此，从租赁合同的特征来看，出租人是否将租赁物交付承租人使用和收益，承租人是否支付租金，查看双方是否有联营的约定，是否存在真实的债权债务关系，最后进行合同性质认定。

第五，因疫情导致合同不能正常履行的责任。与一般租赁合同相比，新冠肺炎疫情对经营性出租屋的影响更为明显。涉及疫情的经营性房屋租赁合同案件的争议焦点主要集中在疫情防控措施是否使承租人无法正常使用房屋，承租人能否以不可抗力或者情况变化为由主张减租或者解约。多数租户认为疫情防控措施使经营难以为继，合同目的无法实现。他们要求解除租赁合同，如果不能，也要减租。经营性房屋租赁合同纠纷能否得到妥善处理和解决，直接关系到市场经营者生产和办公场所的稳定、经营活动的正常开展和经济秩序的稳步恢复，备受关注。最高人民法院也出台了相关意见进行指导。在此类案件的办案中，应在法律规定下平衡当事人的利益，更加注重法律效果与社会效果的统一。

由于笔者的大部分客户是承租人，因此笔者是站在承租人的角度来寻找解决经营性房屋租赁合同纠纷的方法。当然，在这里，笔者更愿意站在承租人的立场上谈一谈经营性房屋租赁合同的防范。第一，承租人应当履行谨慎注意义务。签订合同前，承租人应实际核对租赁房屋权属、租赁房屋土地性质、租赁房屋性质等相关材料，避免因违法转租导致合同无效或无法继续履行，土地性质为工业用地，无法提供营业执照所需材料。第二，充分考虑后确定合同条款。合同约定的内容不仅是行为规则，也是判断规则。除出租方提供的格式条款外，营业执照、装修等重要事项另行签订补充协议。第三，精心规划投资模式[/s2/]。对住房的投资应符合法律。以租代售、改变土地性质的住房虽然投资成本低，但风险大，需要权衡利弊。