租赁合同纠纷是民事还是商事(《民法典》施行后租赁合同纠纷相关法律问题研究)

随着民法典的实施，租赁合同纠纷的相关法律规定发生了变化，涉及转租合同的效力、租赁合同的解除(权利义务的终止)、不违反租赁的买卖、承租人的优先购买权、转租人的赔偿请求权等。本文将对这些变化逐一进行分析和讨论。现予以发表，以供交流和讨论。

1.承租人擅自转租或逾期转租不再影响转租合同的效力。

(1)承租人未经出租人同意转租的，不影响转租合同的效力。

无论是原《中华人民共和国合同法》(以下简称原《合同法》)还是原《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称原《租赁司法解释》)，对承租人与转租人未经出租人同意签订的转租合同的效力都没有明确规定。承租人未经出租人同意转租，本质上是一种没有处分权的签约行为。合同的效力不受当事人无处分权的影响，这一点在理论上已基本达成共识，但长期以来在我国的法律实践中颇有争议。原合同法第五十一条规定，无权处分他人财产的人，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。许多学者认为，根据这一规定，可以认定无处分权签订的合同应属无效。在这样的认知下，承租人未经出租人同意且无处分权而签订的转租合同也应认定无效。同时，考虑到原租赁司法解释第十五条的规定，承租人经出租人同意转租但转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超出部分无效，那么通过轻者优先的原则，未经出租人同意的转租合同自然应认定无效。因此，长期以来，司法实践中的普遍做法是，应当认定无权转租合同无效。

随着理论和实践的发展，由原《合同法》第51条引申而来的“无处分权人签订的合同无效”原则逐渐受到批评。2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》(以下简称原买卖司法解释)第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在签订合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，这被认为是对原合同法第五十一条的突破。但在司法解释层面，这样的突破仅仅停留在买卖合同领域。

目前，在民法典总则第一编第六章民事法律行为第三节民事法律行为的效力中，行为人的处分权没有被列为民事法律行为效力的要件，行为人的处分权也没有被列为民事法律行为无效的理由；民法典第三编合同编第一编总则第三章合同的效力，未保留原合同法第五十一条的相关内容。因此，根据《民法典》的精神，至少对于有偿合同而言，无权处分不再是合同无效的理由。基于此，可以认定承租人未经出租人同意而签订的转租合同，并非因承租人无权处分而无效。但需要注意的是，由于承租人未经出租人同意将房屋转租，转租合同对出租人仍不具有法律约束力。(2)如果承租人长期转租，超过剩余租赁期的转租部分对出租人没有法律约束力。

承租人经出租人同意转租，但转租期限超过承租人剩余租赁期限的，实质上，关于逾期期限的约定也属于承租人无权处分的合同。如前所述，根据原租赁司法解释第十五条的规定，承租人对租赁物进行了续租的，续租部分无效。这一规定明显背离了合同效力不受当事人处分权影响的共识。《民法典》第717条明确规定，承租人经出租人同意，将租赁物转租给第三人。转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超出部分的约定对出租人不具有法律约束力，但出租人和承租人另有约定的除外。修改后的《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也删除了原租赁司法解释第十五条的规定。可见，转租合同的逾期部分仅对出租人无效。逾期期间，转租人不得利用与承租人签订的转租合同对抗出租人要求返还租赁物的权利。但是，承租人和转承租人之间的转租合同的效力不受影响。逾期期间转租人不能继续使用租赁物的，可以根据转租合同要求转租人承担相应的违约责任。

二是租赁合同陷入僵局时，可以请求解除合同权利义务。

合同应当全面履行是经济生活和司法审判中的一个普遍原则。但由于现实生活的千变万化，在某些情况下，尤其是以租赁合同为代表的继续合同中，一方因经济状况、履约能力等因素的变化，无法继续履行合同，需要提前解除合同，而另一方拒绝解除合同，即发生合同僵局。[1]在这种情况下，如果非违约方坚持不解除合同，可能会造成双方利益明显失衡，非违约方更有可能在此基础上向违约方索要高价，从而违反诚实信用原则。但从传统比较法的角度来看，无论是大陆法系还是英美法系，都普遍承认，因违约而解除合同时，只有非违约方有权依法解除合同。原《合同法》第94条采用了“当事人可以解除合同”的表述，但无论是结合该条中的全力条款进行的系统解释，还是根据立法者的指示做出的历史解释，以及防止“继续履行该权利的权利下降空”的法律漏洞，该条款都应理解为享有合同解除权的一方仅为非违约方，违约方本身并不享有法定解除权。这样的法律规定往往让司法机关陷入“两难”境地。如果在合同陷入僵局的情况下，司法机关不支持违约方解除合同的请求，将导致实质上的不公正，并可能违背诚实信用原则。但如果支持违约方解除合同的请求，我们将面临无法可依的局面。

在这方面，民法典为我们提供了有限的解决方案。《民法典》第五百八十条规定“当事人一方不履行非货币债务或者履行非货币债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有下列情形之一的除外: (一)法律上或者实际上不能履行的；(二)债务的标的物不适于强制履行或者履行成本过高；(三)债权人未在合理期限内要求履行。有前款所列例外情形之一，未能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求，解除合同权利义务，但不影响违约责任。”该条款明确了非货币债务不能履行时，当事人有权请求解除合同权利义务，并未将请求解除合同的主体限定为非违约方，且虽然使用了“合同权利义务解除”一词，但合同权利义务解除的法律效力与合同解除并无不同。有鉴于此，调查显示，民法典肯定了在一定条件下，违约方也可以请求解除合同权利义务。在适用该条款时，应注意以下问题:1 .有债务不能履行，合同目的不能实现的客观事实。其中，不履行的原因包括:a .法律上或事实上不履行；b .债务的标的物不适于强制履行或者履行成本过高；c .债权人未能在合理时间内请求履行。

2.不能履行的非货币债务。如果违约方不履行货币债务，它不能根据本条款要求终止合同。以房屋租赁合同为例。承租人因工作调动等原因不能继续使用租赁房屋而请求解除租赁房屋，并同意承担违约责任的，因承租人支付租金的债务为货币债务，不能据此请求解除合同权利义务。

3.合同权利义务终止的方式。在因债务履行不到位导致合同目的不能实现的情况下，当事人无权直接解除合同，只能通过诉讼或仲裁请求解除合同权利义务。是否解除合同，由法院或仲裁机构决定。或者法院仲裁机构作出的终止合同权利义务的判决(或裁定)为判决(或裁定)，当事人之间的合同自判决(或裁定)生效时终止。

4.违约方起诉解除合同权利义务的，应当遵循公平、诚实信用的原则。《民法典》第580条并未提及公平或诚实信用原则，但为了防止违约方故意违约，单纯为了经济利益而要求解除合同权利义务，从而造成道德风险，在适用该条时，应充分考虑合同权利义务的解除是否符合诚实信用原则。具体要注意:a .违约方没有恶意违约；守约方拒绝解除合同违反了诚实信用原则。5.合同权利义务的终止不影响违约责任。违约方有权起诉终止合同的权利和义务，但仍需赔偿守约方因此遭受的损失。在审判实践中，法院认定当事人请求解除合同权利义务应予支持的，应当向非违约方说明，告知其可以向违约方反诉请求损害赔偿或者另行起诉。

值得注意的是，最高人民法院2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》(以下简称《民商事会议纪要》)第四十八条对合同僵局情况下违约方请求解除合同的权利采取了较为开放的态度。该条规定“违约方无权单方解除合同。但在一些长期合同的履行过程中，如房屋租赁合同，双方形成合同僵局，不允许违约方起诉解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件的，人民法院应当支持违约方依法起诉解除合同: (一)违约方不存在恶意违约行为；(2)违约方继续履行合同，且显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，不能因合同解除而减轻或者免除违约方应当承担的违约责任。”该条款不仅在文字上直接使用了“违约方起诉解除合同”的表述，而且并未将违约方不能履行的义务限定为非货币债务，也未要求出现“债务不能履行，致使合同目的不能实现”的情形。鉴于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前发生的法律事实引起的民事纠纷，适用当时法律和司法解释的规定，法律和司法解释另有规定的除外。”因此，调查表明，导致合同僵局的事实发生在《民法典》实施之前的，如果违约方请求解除合同，仍然可以适用《民商事会议纪要》第四十八条的相关规定。

第三，“买卖不破租”有一定限制

“买卖不破租”制度是在租赁物所有权发生变更的情况下，为保障承租人对租赁物的稳定持久占有，对新所有人权利的必要限制。在不动产租赁中，“买卖不破约”制度对于保护承租人生活和经营的稳定性、连续性和可预见性具有重要意义。原《合同法》第二百二十九条规定“租赁期间，租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力”。民法典也保留了“买卖不破租赁”制度的相关规定，但在原《合同法》的基础上进行了微调。第725条规定“承租人根据租赁合同占有期间，租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力”。比较两者的区别，研究认为应注意以下几个方面:第一，关于“经营不破租赁”的适用条件。按照原合同法规定，租赁期间发生所有权变更时，会产生“买卖不破租赁”的法律效力。而《民法典》第725条不仅要求所有权的变更发生在租赁期间，还要求承租人根据租赁合同占有租赁物，增加了“占有”的实质要件。以房屋租赁合同为例。原业主与承租人签订房屋租赁合同，但房屋未交付给承租人，承租人未实际占有房屋。这时候原房主把租赁的房子卖了。按照原合同法规定，承租人仍然可以要求新房主按照与原房主的租赁合同将租赁房屋交付给他。但根据《民法典》的规定，由于承租人并未实际占有房屋，承租人与原出租人签订的房屋租赁合同并不能对抗新主人，承租人无权要求新主人向其交付房屋或承担违约责任。民法典的规定更直接地体现了“买卖不破租赁”制度对承租人“占有”价值的保护，客观上降低了原所有人与承租人串通签订房屋租赁合同，损害新所有人利益的可能性。

第二，关于“租赁不毁约”的适用效果。关于“买卖不破租赁”的适用效力，《民法典》中的表述与原《合同法》一致，均表述为“不影响租赁合同的效力”。然而，其具体效果在实践中往往存在争议。有人认为这会导致“租赁物所有权转移时，受让人与承租人发生租赁合同关系，成为新的出租人，继承原出租人的权利和义务”，即“法定债务的转移说”；还有一种观点认为，“买卖不破租赁”使得“承租人在租赁物的所有权发生变更后，可以根据租赁合同继续占有租赁物，并以此权利对抗租赁物新所有人返还原物的权利，从而保护承租人对租赁物的支配、使用和收益状况的维持”，即“占有权”。对此的不同理解，会导致承租人与原所有权人、新所有权人之间的权利义务，以及所有权变更前的履约或违约责任的不同理解。从理论上讲，“法定债务转让说”属于通说，但此前的法律和司法解释并未对此给出明确意见。一方面，最高人民法院民事审判第一庭编纂的《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》的理解和适用，在介绍原租赁司法解释第二十条的“背景依据”时，显示出“倾向于认为第二种观点(即‘权利占有说’)更接近审判实践， 但也在“条文理解”部分使用了“法定债权让与论”的表述[7]针对这个问题，民法典第725条并没有给出任何进一步的解释，但最高人民法院的民法典解释最终为我们提供了一个明确的答案，即， “买卖不破租赁”是指“原出租人与承租人之间订立的租赁合同并不因此而终止，就租赁物订立的租赁合同仍继续其法律约束力，只是因为租赁物的所有权人发生变更，而不是原所有权人，新所有权人占有出租人的地位，继续享有租赁合同规定的权利， 并履行租赁合同约定的义务，而原出租人的权利和义务则相应地由租赁物的新所有人继承[8]，即明确采用“法定债务转移论”的观点。 第三，关于“买卖不破租赁”适用的例外。《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》修改后的第十四条规定，承租人根据租赁合同约定，在承租人占有期间，租赁房屋所有权发生变更，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋有下列情形或者当事人另有约定的除外: (一)出租前该房屋抵押权已经设立，因抵押权人实现抵押权而发生所有权变更的；(二)房屋在出租前已被人民法院查封的。与原租赁司法解释第二十条的内容相比，该条关于“买卖不破租赁”例外的规定没有实质性变化。为保障优先抵押权的充分实现和法院判决的强制执行，确实有必要将上述两种情形排除在“租赁不破买卖”制度的适用范围之外，在实践中应予以注意。

第四，承租人优先购买权制度完善。

赋予承租人同等条件下的优先购买权，是综合考虑公平与效率的结果。对承租人而言，“从经济效益和效率的角度来看，同等条件下享有优先购买权是最大的经济成本节约和资源的最有效利用”[9]，保护了承租人对租赁物的依赖，防止其利益因出租人任意处分租赁物而受到损害；对于出租人来说，“同等条件”的限制保证了他出售房屋的权利不会因承租人的优先购买权而受到过分的损害。原《合同法》在第230条规定了承租人的优先购买权，在原租赁司法解释第21-24条详细规定了承租人优先购买权的行使方式、救济方式、例外和丧失。在综合前述规定的基础上，民法典在第726、727、728条规定了承租人的优先购买权。相比较而言，《民法典》的规定更具系统性和逻辑性。

(1)明确优先购买权的例外和放弃优先购买权的认定。

1.承租人优先购买权的例外

赋予承租人优先购买权是基于效率和公平的价值衡量的结果。在某些时候，当存在更具保护价值的其他利益时，出租人的优先购买权应当让位于这些价值。

首先，房屋共有人行使优先购买权的，承租人不能行使优先购买权。作为按份共有房屋的共有人，共有人与房屋的关系明显更为密切，共有人的优先购买权来源于物权，具有国际效力，比承租人基于债权取得的优先购买权更具优先性。按份保护共有人的优先购买权，首先体现了“保障共有人的充分利用效率和共有人稳定的生产生活关系，促进共有人完整、稳定的占有和充分利用”的价值取向。

其次，出租人将房屋出售给近亲属的，承租人不能行使优先购买权。这种制度设计体现了法律对家庭和亲属关系的尊重，使我们的法律更加“人性化”，更有利于保证亲属关系的稳定和利益的共享。值得注意的是，根据《民法典》第1045条规定，近亲属应当包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。

需要注意的是，原租赁司法解释第二十四条第一款第四项将第三人善意购买租赁房屋并办理登记手续视为承租人行使优先购买权的例外，在民法典中并未保留。根据《民法典》的规定，出租人与善意第三人签订房屋买卖合同并已办理转移登记的，承租人的优先购买权仍然存在，但不具有对抗效力。承租人仍然可以根据其优先购买权向出租人要求损害赔偿。这种制度设计可以保证出租人与善意第三人之间的合同不受承租人优先购买权的影响，同时对承租人的保护也更加全面合理。2.承租人放弃优先购买权的确定

为了保障承租人的优先购买权，出租人在出售房屋时有义务告知承租人。承租人收到出租人出售房屋及其出售条件的通知后，应当在一定期限内表明是否行使优先购买权。根据《民法》第七百二十六条第二款规定，承租人应当在接到通知后十五日内通知出租人是否行使优先购买权。15日内未明确表示购买租赁房屋的，视为放弃优先购买权。这里的15天属于预定期间，不适用中止、中断和延长的规定。

同时，民法典还规定，在特别出售-拍卖中也应保障承租人的优先购买权。出租人有义务在拍卖前5天通知承租人参加拍卖。承租人经通知后未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。同时需要注意的是，两者的目的、形式、内容并不完全相同，拍卖公告不能代替对承租人的特别通知。

(二)明确优先购买权的对抗效力和承租人的救济方式。对于优先购买权是否具有对抗效力，有学者认为“判断优先购买权是否具有对抗效力有两个标准，一是从规范意义和目的上考察法定优先购买权，二是从公示与否上考察有意优先购买权，这一标准也适用于不符合前述标准的其他法定优先购买权”。承租人的优先购买权属于法定的优先购买权，在确定其是否具有对抗他人的效力时，也应从其规定的意思上考虑，并结合公示制度。显然，承租人优先购买权是基于债权的，我国目前还没有公示承租人优先购买权的制度。此外，在平衡了保护承租人优先购买权与尊重当事人意思自治、促进市场化资源配置的价值后，民法典保留了原租赁司法解释的意见，明确承租人优先购买权不对抗他人，出租人与第三人签订的房屋买卖合同的效力不受承租人优先购买权的影响。

关于出租人与第三人签订的合同效力不受承租人优先购买权影响的观点，实践中争议不大。真正的难点在于，如果出租人阻碍承租人行使优先购买权，如何确定出租人的赔偿责任。根据《合同法》和《侵权责任法》的相关理论，出租人阻碍承租人行使优先购买权的，承租人的损失不仅包括出租人行为造成的财产价值减少，还包括可得利益的损失。具体来说，一方面包括承租人因直接从预占人变为所有人带来的便利而无法享受的必要费用，如单独购买房屋的费用等。另一方面，包括市场价格变动带来的房屋升值损失。

动词 （verb的缩写）分承租人索赔的明确性

在租赁合同中，承租人转租租赁物时，存在出租人与承租人之间、承租人与转租人之间两种独立的法律关系。但是，当出租人因承租人未按约定支付租金而取得合同解除权时，转承租人作为租赁物的实际使用人，必然会对其权利产生不利影响。出租人对承租人享有的债权是金钱债权，不具有人身属性。在这种情况下，赋予转承租人代表承租人向出租人清偿租金和违约金的权利，以对抗出租人解除合同的权利，保护无过错转承租人生活生产的连续性和稳定性，具有重要意义。

鉴于此，原租赁司法解释第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同，转租人请求代承租人支付未支付的租金和违约金，以维护出租人解除合同权利的，人民法院应予支持。除非转租合同无效。转租人代为支付的租金和违约金超过应付租金数额的，可以冲抵租金或者向承租人追偿。”这一规定被调整吸收到《民法典》第719条，规定“承租人拖欠租金的，转租人可以支付承租人所欠的租金和违约金，但转租合同对出租人没有法律约束力的除外。转租人支付的租金和违约金可以冲抵转租人应向承租人支付的租金；超过应付租金数额的，可以向承租人主张赔偿。”相比较而言，民法典的表述更加规范和明确。在适用这一规定时，研究建议应注意以下几个方面:

第一，转租人的赔偿请求权对出租人撤销权的抗辩效力。虽然《民法典》第719条没有像原租赁司法解释那样明确规定转租人的赔偿请求权可以对抗出租人的合同解除权，但从维护租赁关系稳定、保护无过错转租弱者利益的立法目的出发，转租人可以通过赔偿承租人所欠租金和违约金来对抗出租人的合同解除权，以保证其对租赁物的稳定持续占有，这应当是本条的应有之义。

第二，对转租承租人行使赔偿请求权的限制。转租人的赔偿请求权突破了合同相对性原则，是对出租人解除合同权的限制，应当具有充分的正当性。只有在转租合同有效且经出租人认可的情况下，出租人承担这一负担才是合理的。如果转租合同无效，转租是在未征得出租人同意或征得出租人同意的情况下，处于超过承租人剩余租赁期限的阶段，进而限制出租人的撤销权，缺乏正当性和公平性。第三，转租人的赔偿请求权的行使方式。不动产租赁中，承租人欠租，出租人通过向出租房屋发出催款函或解约函等方式通知承租人的，转租人在了解情况后，可以代承租人向出租人支付未支付的租金和违约金，出租人应当接受。在诉讼中，出租人以承租人欠租为由要求解除合同的，法院可以通知转租承租人作为无独立请求权的第三人参加诉讼，以便更好地查明案件事实，保障转租承租人的赔偿请求权。转租人主张行使赔偿的，研究建议应当要求转租人实际足额支付承租人所欠出租人的租金和违约金，然后判决驳回出租人解除合同的诉讼请求；或者要求转租人支付欠法院暂保管的租金及违约金，法院将转租人向出租人支付租金及违约金的内容纳入判决主文，进而驳回出租人解除合同的诉讼请求。

第四，转租人的追索权。转租人向出租人赔偿承租人所欠租金及违约金后，可以冲抵其应向承租人支付的租金，超出部分可由承租人返还。同时，“在追索权形成时，转租承租人支付租金的履行期尚未届满的，应当认为转租承租人可以直接向承租人主张全部追索权。但如果此时租金支付的履行期已过，转租人可以通知承租人主张抵销应付租金”。