没有产权的房子可以查封吗(未过户房产的查封效力问题) - 房产纠纷

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简介： [案例]2012年1月8日，申请执行人叶某借给罗某24万元，罗某同意在2013年12月底前还款。2014年1月，叶某多次向罗某追偿未果，遂向宁远县人民法院提起诉讼。法院判决罗某向叶支付借款24万元及利

[案例]

2012年1月8日，申请执行人叶某借给罗某24万元，罗某同意在2013年12月底前还款。2014年1月，叶某多次向罗某追偿未果，遂向宁远县人民法院提起诉讼。法院判决罗某向叶支付借款24万元及利息。诉讼期间，罗某与赵某签订了房屋买卖合同。罗某将自己位于顺岭镇中华路的450平方米出售给赵某。罗某告诉赵某，他卖房子是为了支付孩子的大学费用。买卖合同签订后，赵家住在买卖前室，并向有关部门办理了过户预登记。法院判决生效后，罗向法院申请强制执行。在执行过程中，宁远县法院作出了查封赵所购房屋的裁定。赵提出异议:本案诉讼期间，我与罗签订了房屋买卖合同，并于合同签订当日支付全款35万元。现我全家已入住所购房屋，房屋买卖合同已办理预登记，只是因为罗的原因，未能办理过户手续。我是所购房屋的善意取得人，没有过错，故请求法院解除对房屋的查封。

[审理]

宁远法院经审查认为，在本案诉讼过程中，被执行人罗某将需要办理过户登记的房产全部出售给第三人赵某，赵某以市场价格购买该房屋并支付全部价款，实际占有该房产并办理了过户预登记。赵某在诉讼中虽然买了房，但买的价格合理，罗某说卖房的原因是为了支付孩子的大学费用。赵没有过错，赵与罗之间的房地产交易关系应根据无过错保护原则予以保护。申请人请求解除查封的理由，本院予以支持。因此，解除了对赵所购房产的查封。

[评论]

法院解除查封的决定是正确的。

一、对方赵无过错

我国《民法通则》第五十八条第一款第四项规定:恶意串通，损害、集体或者第三人利益的民事行为无效。《合同法》第五十二条也规定，恶意串通损害、集体或者第三人利益的合同无效。赵在叶与罗借款合同纠纷诉讼期间签订《房屋买卖合同》，不属于恶意串通损害叶利益的民事行为。首先，赵某与罗某约定房屋买卖合同以合理的市场价格成交；其次，赵某已支付全款并实际占有该房屋，全家人一直居住在所购房屋内；最后，主观上，案外人赵在房屋登记过户中不存在过错。作为购房者，他能尽快办理房屋登记手续，使自己的合法权益得到坚决保护，这是一件大好事。因此，赵某办理了房屋转移预登记，赵某未行使权利未能行使，即客观上不存在行使权利的障碍。

二。法院解除查封符合法律规定

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有需要登记过户的财产出售给第三人，该第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未处理的，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，在第三人没有过错的情况下，人民法院不得查封、扣押、冻结。未过户已付款且实际占有的房屋能否查封的分水岭是第三人是否有过错，其目的是对买受人无过错的物权期待权给予特殊保护，优先于先履行的债权。三、解除查封体现公平原则

房屋转移登记实时登记在我国现阶段还无法实现，部分出卖人为了自身利益故意拖延办理转移登记，因此生活中存在大量买受人未经登记就占有房屋的现象。如果把登记作为对外地人所有权的保护，现在，房价一天比一天高。如果以登记为前提来保护外地人的所有权，部分房地产商将会陆续解约，这将不利于社会秩序的稳定。

(作者单位:湖南省宁远县人民法院)

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网友点评

少年壮志不言愁

2022-03-14 05:46:27 回复

七条规定，被执行人将其所有需要登记过户的财产出售给第三人，该第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未处理的，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，在第三人没有过错的情况下，人民法院不得查封、扣押、冻结。未过户

凡尘俗子

2022-03-14 11:34:18 回复

场价格成交；其次，赵某已支付全款并实际占有该房屋，全家人一直居住在所购房屋内；最后，主观上，案外人赵在房屋登记过户中不存在过错。作为购房者，他能尽快办理房屋登记手续，

挡刀子

2022-03-14 01:42:09 回复

赵某与罗某约定房屋买卖合同以合理的市场价格成交；其次，赵某已支付全款并实际占有该房屋，全家人一直居住在所购房屋内；最后，主观上，案外人赵在房屋登记过户中不存在过错

离人何必挽

2022-03-14 08:37:56 回复

款并实际占有该房屋，全家人一直居住在所购房屋内；最后，主观上，案外人赵在房屋登记过户中不存在过错。作为购房者，他能尽快办理房屋登记手续，使自己的合法权益得到坚决保护，这是一件大好事。因此，赵某办理了房屋转移预登记，赵某未行使权利未能行使，即客观上不存在行

等我变优秀

2022-03-14 12:21:18 回复

，在本案诉讼过程中，被执行人罗某将需要办理过户登记的房产全部出售给第三人赵某，赵某以市场价格购买该房屋并支付全部价款，实际占有该房产并办理了过户预登记。赵某在诉讼中虽然买了房，但买的价格合理，罗某说卖房的原因是为了支付孩子的大学费用。赵没有过错，赵与罗之

广倩先庆

2022-03-14 01:10:35 回复

真的哦?

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