法院查封房子是否要通知当事人(即将网签的房子却发现被查封，造成损失谁来担责？)

晚报齐鲁一点记者栾海明通讯员王报道

近日，济南市历下区人民法院(以下简称济南丽霞法院)审结了一起历经多年的房屋买卖纠纷案。2015年11月，卖方王庆国与买方金钟忠通过房地产经纪公司签订了房屋买卖合同。但三方按合同约定去济南房地产交易中心网签时，得知房产已被上海某法院查封，网签手续无法办理。

此后买卖双方未能及时解除合同，对涉案房屋的溢价损失也未达成一致。金钟中于2017年7月上诉至济南市丽霞法院。经过一审、二审和省法院再审，该案被撤销，发回济南丽霞法院重审。

房子正要网签却发现被法院查封了。

2015年11月，金钟中通过房产中介得知王庆国出售涉案房屋的信息。随后王庆国与金钟中通过房产中介签订房屋买卖合同，约定甲方王庆国自愿出售济南市历下区经十路房屋一套，建筑面积80余平方米，地下室面积6平方米。该房屋无抵押不出租，甲方承诺并保证该房屋无权属纠纷；双方约定的成交价格为116万元，其中乙方金钟中在签订合同时向甲方支付了2万元定金，甲方在签订合同时将房产证交给丙方的一家房产中介，用于办理房产交易的后续手续，作为房产交易安全的担保。违约责任双方约定，甲方或乙方未按本合同约定履行相关义务的，每逾期一天，违约方应向房屋买卖对方支付本合同总房价款的3‰，或违约方承担总房价款的30%作为违约金，守约方选择承担何种违约责任。

此外，法院还查明，王庆国和李琪琪原来是夫妻。两人在婚姻关系存续期间，参加房改，购买了位于济南市历下区经十路的涉案房屋，并于2001年11月取得房屋所有权证。房子的主人是王庆国，共有人是李琪琪。2013年9月，王庆国与李琪琪因感情破裂，在民政部门协议离婚，约定涉案房屋归李琪琪所有，但双方未办理产权转移登记手续。李琪琪签署并认可房屋买卖合同后。

合同签订后，金钟中按合同约定向王庆国支付定金2万元，金钟中向房产中介支付房屋佣金2.8万元。2015年12月，金钟中、王庆国、李琪琪与某房产中介按合同约定到金安房地产交易中心进行网签时，得知该房产已被上海市黄浦区人民法院查封，网签手续未能办理。金钟中应付的68万元首付款(定金除外)没有再付。此后，买卖双方未能及时解除合同，也未能就涉案房屋的溢价损失达成一致。2017年7月，金钟中诉至济南丽霞法院，要求解除房屋买卖合同，支付违约金，并承担溢价损失。

济南市丽霞法院再审期间，原告金钟忠提交评估申请，请求以原审起诉日期2017年7月11日为基准对涉案房屋的市场价值进行评估，法院予以认可。2020年9月，山东桂恒信土地房地产资产评估测绘有限公司作出评估报告，确定涉案房屋2017年7月11日的市场评估总价为210.36万元。评估报告送达各方，在规定期限内未提出异议。

济南丽霞法院认为，依法成立的合同对各方均具有法律约束力，各方均应严格履行合同义务，否则应承担相应的民事责任。原告金仲忠与被告王庆国、李琪琪协商签订房屋买卖合同后，按合同约定支付了购房定金，合同成立并已履行。金钟中在得知涉案房屋被查封后，基于对王庆国的信任，未能及时行使撤销权，是当事人对自己权利的惩罚。双方就房屋溢价损失协商未果后，原告金钟中起诉时要求解除合同。一审、二审、再审、发回重审期间，被告王庆国、李琪琪对解除合同无异议，法院予以确认。

各方都应承担责任，原告获赔50多万。

法院认为，本案争议的焦点是违约责任的确定和房屋溢价及其他损失的承担。

关于王庆国责任的认定，法院认为，被告王庆国于2015年2月15日在上海市黄浦区人民法院送达的保全令上签字，明知或应知其财产已被查封、冻结，仍出售被查封的房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。由于双方约定了违约金的计算方法，现原告金仲忠选择按照116万元总房价款的30%主张违约金34.8万元，并无不当，法院予以支持。

对于因合同解除不及时而扩大的损失，法院认为，虽然被告王庆国在2016年1月已表示原告金钟中可以另行购买其他房屋，但也表示如果金钟中不看中其他房屋，可以在涉案房屋解封后继续履行合同，且王庆国多次承诺尽快解决查封事宜 并交付了房屋钥匙，让金钟中装修房屋，以示其在未支付约定首付的情况下出售房屋的诚意。

至于李琪琪，法院也认为它应该承担相应的责任。被告李琪琪与王庆国离婚时，约定涉案房屋归李琪琪所有，但双方未及时办理过户手续。虽然李琪琪在出售查封的房屋上主观上没有过错，但客观上导致房屋买卖合同无法继续履行。作为房屋的共同出卖人，李琪琪和王庆国应共同承担相应的民事责任。

关于金钟中本人，法院认为，本案中，根据交易惯例，买卖双方网上签约后，买方应按照合同约定支付首付款。由于涉案房屋被查封，无法办理网签。原告金钟中对合同可能无法继续履行应有一定的期待。但金钟中既没有在合理期限内行使解除权，也没有按约定支付首付款以表示继续履行合同的要求。导致合同是否继续履行长期处于不确定状态。金钟中对损失的扩大和纠纷的发生也有过错，应承担次要责任。

该房产中介在合同签订前，已对涉案房屋存在限制交易的情况进行了查询，但未告知原告金仲忠，以至于虽然促成了合同的签订，但未能履行合同，导致买卖双方发生纠纷。如果房产中介有过错，也应该承担一定的民事责任。因房产中介已注销，相应的法律后果应由其经营者徐某承担。

关于房屋溢价损失的认定，法院认为，虽然双方约定了违约金的计算方法，但原告金钟中以约定的违约金不足以弥补实际损失为由，要求以起诉之日为评估时间节点确定房屋价款及损失，并无不当。鉴定报告送达后，当事人均未在规定期限内提出异议，鉴定程序合法，鉴定结论有依据，法院予以确认。故法院判决解除合同时，涉案房屋溢价款为94.36万元(即210.36万元-116万元)。

根据相关法律规定，因被告王庆国、李琪琪未能提供可正常交易的房屋，损害了原告金钟忠的利益，应先支付约定的违约金。违约金不足以弥补损失的，补足差额。

综合各方在签订、履行合同过程中的违约、过错程度，结合房款及房屋升值情况，法院判决被告王庆国、李琪琪共同承担55%的责任，原告金仲忠承担40%的责任，被告徐某承担5%的责任。

最终，法院签订的房屋买卖合同于2017年7月11日解除；被告王庆国、李琪琪向原告金仲忠返还定金，支付违约金，并赔偿房屋损失共计53万余元；被告徐某已将房屋提成款返还原告金仲忠，并需赔偿原告房屋提成款损失47000元。(本文当事人为化名)