判决后的房子可以查封吗(尚未交付的商品房被法院查封，符合这些条件的受法律保护！)

购买的商品房还没有交付，但是因为开发商陷入了金钱债务纠纷，房子被法院查封了。对此，根据法律规定，符合一定条件的房屋消费者被赋予类似于业主的地位，可以请求法院排除对其所购房屋的执行，以平衡胜诉方金钱债权与房屋消费者权益的冲突，保护符合所有维权要求的房屋消费者。

9月29日上午，北京市第一中级人民法院召开“平衡维权案外涉住房消费者异议案件审理情况新闻通气会”，向法院通报了近三年来审理案外涉住房消费者异议案件的情况，介绍了刚柔并济理念下平等保护住房消费者物权期待权和胜诉金债权的经验做法，并向社会通报了案外涉住房消费者异议案件典型案例。市人大代表朱卓、张斌、景尧、魏一楠，基层法院法官代表和主流媒体记者参加了吹风会。

朱卓

市人大代表，北京华为数字技术有限公司副总经理。

张斌

市人大代表，北京京西燃气热电有限公司安全工程师。

小心点儿

市人大代表，天安人寿保险股份有限公司风险管理部负责人

魏一男

市人大代表，CRRC福伊特传动技术(北京)有限公司首席技术官

高雪森林

北京市石景山区人民法院党组成员、副院长

泛梁杰

北京市海淀区人民法院执行局法官

“据悉，2019年至2021年8月，北京市一中院审理的房屋消费者案外人执行异议案件数量一直呈上升趋势。从近三年的案件总体情况来看，有四个特点值得关注:

一、系列案件呈多发态势。由于依法查封多套房屋甚至整栋楼，存在大量房屋消费者的案外人执行异议的情况；

第二，房屋消费者诉讼参与度普遍较高。随着法律知识的普及和消费者法律素养的提高，房屋消费者自己参与诉讼的比例较高；

第三，主张适用竞合法律规定的当事人占绝大多数《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的当事人一般援引适用；

第四，因未满足所有权利保护要求而驳回异议请求的案件总体比例较高。

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通报会上，北京市一中院执行局负责人通报了该院在平衡保护住房消费者和胜诉债权人合法权益、助力增效方面所做的“六个坚持”。一个是坚持动态研判，准确把握案件趋势特征，实现“三个效果”的有机统一；第二是坚持刚柔相济，秉持公平正义的价值理念，切实保障各方权利；三是坚持诚信创新，推进执行裁判规范化建设，促进案件质量和效率；四就是坚持实事求是，依法拓展案件侦查途径，多管齐下，细化事实查证；五个是坚持依法裁判，严格适用权利保护要素，强化裁判文书说理，注重带息送达裁判；六是坚持职能延伸，加强研究信息公开，有效回应社会关切。

针对住房消费者在购房过程中可能遇到的问题，他提出了四点意见和建议:

一个就是要全面了解情况。签订商品房买卖合同前，应当实地考察，全面了解房地产开发企业和建筑物的相关情况；

第二是认真审证，确定房地产开发企业在销售(预售)房屋时“五证”是否齐全，尤其是商品房销售(预售)许可证明；

三就是要及时记录和登记。商品房买卖合同签订后，及时办理网签备案，并公示房屋交易情况。符合预告登记条件的，及时办理预告登记。

四是增强证据意识，妥善保管商品房买卖合同、付款转账记录、购房发票、入住通知书等证据材料。

"

结合本次通报会的主题，北京市一中院执行局副局长王会清发布了5起案外人对房屋消费者执行异议的典型案例，涉及另一起案件执行异议的诉讼结果能否在案外人异议审理程序中直接适用， 房屋消费者在法院判决后签订房屋买卖合同时能否适用房屋消费者财产权期待权的保护规则，买受人能否主张房屋消费者财产权期待权以排除法院执行等。 ，并通过案例解读的方式向公众提出法律建议。

住房是民生之本，住房问题关系到千家万户的基本生活保障。北京市一中院在审理房屋消费者案外人执行异议案件中，秉持诚信文明执行理念，从利益平衡和价值衡量的角度，均衡保护各类主体权益，严格依法裁判，促进执行质量效率双升。北京一中院党组成员、副院长马莱克总结道，“下一步，北京一中院将进一步充分发挥执行审判职能，平等保护各方当事人合法权利，注重保护住房消费者生存和住房权益，为维护司法公平正义贡献更加坚实的力量！"

媒体问答环节

中国审判胡:

房产可以说是广大人民群众最重要的财产之一，关系到人民群众的安居乐业。一中院就这样一个主题召开新闻通气会，很有意义。我印象最深的是，通报内容中强调的执行裁判坚持刚柔相济，平衡各方权益。请问各位，在审理此类案件的过程中，法院是如何平衡各方权益的？你在庭审中秉持了哪些理念？

王小玮，第二执行庭庭长:

我院在审理此类案件时，主要坚持以下审判思路和理念:

一是坚持平等保护各方合法权益。一方面，对案外人提出的异议应当依法进行严格审查，即异议必须同时满足《异议复议条例》第二十九条规定的三个要件才能成立。另一方面，强调对申请执行人债权的有效保护。同时，对于符合具体情况的案件，积极与执行部门就执行案件整体情况进行沟通，探索是否可以通过置换查封标的物，单独登记。

第二，质量和效益并重。首先，推进裁判执行规范化，从案件材料送达、收集、谈话、听证程序等十二个环节规范办案流程，促进案件质量提升。其次，灵活运用案件审查方法，做到复杂案件与简单案件分开，简单案件快速审查，复杂案件仔细审查。最后，充分利用网络信息技术，顺利进行裁判案件的审理过程。

第三，坚持法律效果、政治效果和社会效果的有机统一。在执行过程中，我们会综合考虑案外人合法权益的保护、被执行人信赖利益的保护等各种因素进行综合判断。同时，延伸司法职能，积极开展社会关注和公众关心的热点问题调查研究和普法宣传，实现办案法律效果、政治效果和社会效果的有机统一。

北京政法网高旭东:

今天的新闻通气会通报了一些典型案例。在某些情况下，局外人提出的反对意见最终没有得到支持，因为它们不符合保护要求。请问各位，对于那些没有得到支持的住房消费者来说，他们可能实际上已经支付了部分房款，那么如何进行权利救济呢？

第二执行庭的李军海法官:

根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，案外人或者当事人不服裁定，认为原判决、裁定有错误的，按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以在裁定书送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。因此，案外人对裁决的不满有两种救济方式:

1.如果案外人认为原判决、裁定认定事实或者适用法律错误，比如另案生效判决可以推翻原判决的事实认定，那么案外人可以向人民法院申请再审或者向人民检察院申请抗诉，通过审判监督程序寻求救济。

二是异议事项与原判决、裁定无关的，案外人可以提起诉讼，进入案外人异议的诉讼审查程序，进行实质性审查。案外人可以在异议诉讼程序中再次举证，证明自己对执行对象享有期待物权的权利，主张排除法院强制执行。比如案外人异议被驳回后，有新的证据证明案外人对该房屋享有物权期待权。此时案外人可以提起案外人异议之诉，在诉讼中主张自己的权利。

此外，案外人放弃物权期待请求权的，还可以另行提起诉讼，要求房地产开发企业返还已经支付的房款，赔偿损失。

总之，还是要再次提醒市民，买房后一定要及时网上登记，保留好商品房买卖合同、付款转账记录、购房发票、入住通知书、物业费缴纳单据等原始凭证。，以便日后出现纠纷时及时有效地维护自己的合法权益。

北京市第一中级人民法院

出具房屋消费者执行案外异议书

五个典型案例

房屋案外执行异议制度旨在实现房屋消费者物权期待权与申请执行人胜诉债权之间的平衡。消费者必须完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，才能依据其对所购房屋物权的期待权排除法院强制执行。北京一中院对本院近年来审结的5起房屋消费者执行异议典型案例进行了梳理和总结，并向社会发布。

案例1

某研究所与某房地产开发公司仲裁纠纷执行过程中，因某研究所对某房地产公司享有金钱债权，我院依法查封了被执行人某房地产开发公司名下登记的数套房屋。案外人秦某就其中一套房屋向本院提出书面异议，请求中止该房屋的执行，并向本院提交了该房屋被本院查封前与房地产开发公司签订的房屋买卖合同及支付该房屋全部价款的银行转账记录。法院经审查查明，在法院查封涉案房屋前，秦某已与房地产开发公司就涉案房屋签订了书面买卖合同，并一次性支付了涉案房屋的全部价款。经查询，法院认定秦名下无其他房屋，秦提出的案外人执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。据此，法院裁定对涉案房屋暂缓执行。

该案的典型意义在于:明确了在货币债权执行中，买受人对被执行房地产开发企业名下登记的商品房提出异议时，在完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件的情况下，适用住房消费者期待财产权的保护规则。即房屋消费者在法院查封前，已经与被执行的房地产开发企业签订了合法有效的书面买卖合同。所购商品房为居住用房，买受人名下无其他居住用房。已付价款超过合同约定总价的50%，法院支持案外人的提议。

情况2

某租赁公司与被执行人某房地产开发公司租赁合同纠纷一案在执行过程中，因某租赁公司对某房地产开发公司享有金钱债权，法院等待查封被执行人某房地产开发公司名下登记的多套房屋，案外人赵某就其中一套房屋向法院提出书面异议。认为北京市第四中级人民法院、北京市高级人民法院在审理申请执行人某建筑公司与被执行人某房地产开发公司的执行异议诉讼案件时，已经认定赵的陈述符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件。 并享有足以排除执行涉案房屋的民事权益，请求法院撤销轮候、查封该房屋。 我院经审查认定，北京四中院对涉案房屋的查封为第一次查封，我院对涉案房屋的查封为第一次轮候查封。北京市四中院、北京市高院的生效判决已认定赵享有足以排除执行的民事权益，北京市四中院正在为赵办理房屋解封手续。法院向申请执行人某融资租赁公司说明上述事实后，该公司主动向法院申请解除轮候、查封房屋。随后，赵向法院撤回了其提出的案外人执行异议。

本案的典型意义在于:执行异议之诉确认了房屋消费者对其所购房屋享有物权期待权，在另一案的案外人执行异议程序中也应适用房屋消费者物权期待权的保护规则进行审查。虽然等待查封不是正式查封，但在先解除查封的前提下，先解除的等待查封就变成了第一封，也会影响案外人对查封对象的主张。所以等待查封也要审查。在其他法院已在执行异议之诉生效裁判中确认物权期待权的情况下，为减轻当事人的诉讼负担，法院可以主动向申请执行人说明解除查封。如果被执行人不同意解封，法院还应适用房屋消费者物权期待权保护规则进行审查。

案例3

我院在执行某担保公司与某房地产开发公司之间的公证债权文书过程中，因某担保公司对某房地产开发公司有金钱债权，依法查封了被执行人某房地产开发公司名下登记的数套房屋。本案案外人张某就其中一套房屋向本院提出书面异议，请求中止对该房屋的执行，并提交了被执行人某房地产开发公司出具的承诺书，承诺该房地产开发公司将在房屋出售后一年内还清欠款，后向本院申请解除对上述房屋的查封，以确保张某能够取得该房屋的所有权。本院认为，虽然张某与被执行人某房地产开发公司签订了书面买卖合同，并支付了全部房款，但上述承诺书显示，张某在明知房屋已被本院查封的情况下，与该房地产开发公司签订了书面买卖合同，不属于可以排除法院强制执行的情形。据此，法院判决驳回张的异议请求。

本案的典型意义在于:明确了房屋消费者被法院查封后与房地产开发企业签订房屋买卖合同的，不适用房屋消费者期待物权的保护规则。执行程序中的查封措施是对被执行人的财产进行有效控制的强制措施。未经法院许可，不得对被执行人已经查封、扣押、冻结的财产进行转移、设定权利负担或者其他妨害执行的行为。当房屋消费者明知其从被执行房地产开发企业处购买的房屋已被法院查封，但在签订书面买卖合同前未取得执行法院的同意，如果轻信房地产开发企业所作的承诺，其购房行为无法得到法律保护。

案例4

某研究所与被执行人某房地产开发公司仲裁纠纷案执行过程中，因某研究所对某房地产开发公司享有金钱债权，该院依法查封了被执行人某房地产开发公司名下登记的数套房屋。案外人吴某向本院提出书面异议，称其已支付其中一套房屋的全部价款，请求法院中止对该房屋的执行。在我院检查时，吴某表示其名下在房屋所在区仍有一套住宅，其配偶名下在本市另一区有一套住宅。本院认为，虽然在该房屋被本院查封前，吴某与被执行人某房地产开发公司签订了书面买卖合同，但吴某及其配偶在本市另有住宅，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的可以排除法院强制执行的情形。因此，法院裁定驳回吴某的异议请求。

本案的典型意义在于:明确了房屋消费者名下有其他住宅的，不适用房屋消费者物权期待权的保护规则。住房消费者物权期待权保护规则是保护弱者权益的一种表现，是对住房消费者生存权的尊重和维护。消费者期待房屋物权保护规则是针对实践中商品房预售不规范的情况，为保护消费者生存权而作出的特殊规定，适用范围不能扩大。也就是说，虽然房屋消费者在所购房屋被法院查封前，与被执行的房地产开发企业签订了书面买卖合同，但在个人或其配偶名下，在同一区域内还有其他用于居住的房屋，与其家人居住居住的权利已得到有效保障，不应适用房屋消费者物权期待的保护规则。

案例5

某建筑公司与被执行人某房地产开发公司施工合同纠纷一案在执行过程中，因某建筑公司对某房地产开发公司享有金钱债权，法院依法查封了被执行人某房地产开发公司名下登记的多套房屋，案外人王某对其中一套房屋提出书面异议，请求法院中止对该房屋的执行。法院经审理查明，王某系该房地产开发公司室内装修工程的承包人。工程竣工后，双方签订了商品房买卖合同，约定由王某向房地产开发公司购买商品房一套。房地产开发公司给王开出的收条上写着“工程款冲抵房款”。法院认为，上述收据明确写明工程款用于抵付房款。事实上，双方并未基于购买上述房屋的约定达成真实的不动产买卖关系，而是以商品房买卖合同的名义达成以实物清偿债务的约定，不符合房屋消费者物权期待权的保护规则。据此，法院判决驳回王的异议请求。

本案的典型意义在于:明确了以工程款抵购价款的购房人不能主张房屋消费者的物权期待权。实践中，当资金周转紧张时，很多房地产开发企业会选择以房抵债的方式支付工程款，而以房抵债的受让方往往会根据抵债协议主张房屋的所有权，请求排除法院强制执行。受让人对不动产进行了登记的，根据法律规定，就成为了被转让财产的所有权人，其权利应当受到保护。但对于尚未办理不动产登记的受让人来说，以房抵债协议只能具有债的法律效力。基于债权对等原则，其对房地产开发企业的货币债权并不比其他债权人对房地产开发企业的货币债权更有价值。

供稿:北京市第一中级人民法院

作者:许辉

编辑:马翔通、王茜