合同纠纷违约金新规定(物业服务合同纠纷中违约金的调整)

山东法院适用民法典典型案例38页

物业合同纠纷中违约金的调整

——某物业公司德州分公司诉陶物业服务合同纠纷案

裁判要旨

1。业主应按约定向物业服务提供者缴纳物业费。物业服务提供者已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。

2。物业管理服务协议约定的违约金过高时，根据“补偿性优先，惩罚性其次”的立法宗旨和公平原则，违约金的计算标准可以依法按照银行同期一年期贷款利率确定，2019年8月20日后，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，分段计算相应时间点应付的未付物业费。

基本事实

原告某物业公司德州分公司向德州市德城区人民法院起诉称，2018年4月19日，原告与被告陶某签订物业服务协议，约定原告对被告所有的房屋进行物业管理，被告按照合同约定缴纳物业费，并约定了物业费的收费标准、支付方式及违约金。协议生效后，原告按合同约定向被告提供物业管理服务，被告未按合同约定缴纳物业费。原告书面催收物业费未果后，诉至法院要求判令:被告立即缴纳2018年4月19日至2021年1月31日的物业管理费13827元，逾期缴纳物业管理费造成的滞纳金共计118568元(暂至2021年1月31日)；判令被告承担本案全部诉讼费用。

德州市德城区人民法院经审理查明，被告人陶是涉案房屋的所有权人，房屋建筑面积282.5平方米。2018年4月19日，原、被告签订物业服务协议，约定原告按照协议约定的内容和标准向被告提供物业管理服务，被告按时向原告支付物业管理费等费用；2019年9月14日前，物业管理服务费按每月每平方米3.8元收取，2019年9月15日起，物业管理费按每月每平方米4.6元收取，形式为预付款，业主入住时应缴纳一年的物业管理费；如货主逾期交货，每逾期一天，应向被告支付应付金额1%的违约金。原、被告签订物业服务协议后，被告自2018年4月19日至2019年1月31日欠下物业费10091元，自2019年9月15日至2021年1月31日欠下物业费3736元，共计13827元。2020年12月18日，原告向被告邮寄了《物业费催款通知书》，该通知书载明，自2018年4月19日至2021年1月31日，被告拖欠物业费共计13827元。《物业预告快报》签于2020年12月20日。此外，原告提交了多组照片和银行收据，证明其按照物业服务协议进行物业服务。

判断结果

德州市德城区人民法院裁定:

1.被告陶某于本判决生效后五日内向原告某物业公司德州分公司支付物业管理费13827元，并承担相应的违约金(第一部分以10091元为基数，自2018年4月19日至2019年8月19日按中国人民银行同期一年期贷款利率计算，2019年8月20日至2021年1月31日全国银行间同业拆借中心公布。第二部分以3736元为基数，2019年9月15日至2021年1月31日按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算)。

二、驳回原告某物业公司德州分公司的其他诉讼请求。

案例解读

物业服务合同具有委托合同的典型特征。物业服务人完成委托后，业主作为委托人有支付报酬的义务，即支付物业管理费。业主拒不履行合同义务的，物业服务提供者有追究违约责任的救济权，物业服务提供者可以在业主违约后的合理期限内督促业主缴纳物业费。业主无正当理由拒交物业费的，物业服务提供者有权主张业主按照合同约定和法律规定承担继续履行等违约责任。

物业管理服务协议中约定的违约金过高时，可以根据“补偿性优先，惩罚性其次”的立法宗旨，结合合同的履行、当事人的过错程度、预期收益等综合因素，按照公平、诚实信用的原则对违约金进行调整。

本案中，原、被告签订的物业服务协议中，被告在协议上签字并按手印确认合同内容。合同的签订是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认。原、被告双方都应当按照约定履行自己的义务。原告提供物业服务。被告未按约定按时足额缴纳物业费，构成违约。原告向被告作了书面催收。因此，原告有权要求被告支付服务协议约定的2018年4月19日至2021年1月31日的物业费。

原告物业公司要求被告陶按协议约定每日支付1%的违约金。法院认为违约赔偿金的标准过高。根据“先赔偿，后处罚”的立法宗旨，综合考虑被告违约的情节、过错程度以及给原告造成的损失，按照公平原则，按照银行同期一年期贷款利率，2019年8月20日后全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款确定违约金的计算标准。

相关法律法规

中华人民共和国民法第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

中华人民共和国民法第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

中华人民共和国民法典第944条业主应当按照约定向物业服务提供者缴纳物业费。物业服务提供者已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者不需要接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业费。

业主违反约定逾期不缴纳物业费的，物业服务提供者可以督促其在合理期限内缴纳；合理期限届满仍未缴纳的，物业服务提供者可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务提供者不得以停止供电、供水、供热、供气等方式催促缴纳物业费。

评委简介

李杰的德州市德城区人民法院速裁庭审判员职务。2020年被德城区人民法院评为“青年岗位能手”。

一审独任审判员:李杰

法官助理:于冲书记员:安靖

德州市德城区人民法院李杰编制

批准人:山东省高级人民法院卢强

张鹏德州市中级人民法院

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资料来源:山东高院审计局

编辑:石慧，孙嘉

审计:傅德辉

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