房屋买卖纠纷找什么部门解决依据(以案释法 | 商品房买卖合同纠纷案件中预约合同的正确认定与处理)

正确认定和处理商品房买卖合同纠纷中的预约合同

——孙谋诉淄博某公司商品房预约合同纠纷案

裁判要旨

预约合同是相对于本合同的一种特殊合同，是指当事人约定将来签订合同的合同。预约签订后，双方有义务在一定期限内订立本合同。委任合同和本合同既独立又相互关联。签订预约合同的目的是订立本合同。预约合同的客体必须是在一定期限内签订本合同，履行预约合同的结果是订立本合同。应综合审查协议内容和当事人签订新合同的后续协商乃至履行行为等客观事实，分析探讨当事人是否有未来另行签订新合同的意向，据此准确界定当事人之间的法律关系。

基本事实

孙向淄博市张店区人民法院起诉称:依法判令被告淄博公司返还货款627316元；2.依法判令被告淄博公司赔偿利息损失10978元(627316元*1.75%一年期存款利息)；3.依法判令被告淄博公司承担诉讼费和保全费。淄博某公司辩称，双方签订的购房认购书是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并生效。以上是原、被告协商的结果，原告已支付全部货款，双方应按合同约定全面履行合同义务。原告应按约定继续履行合同，并完成签字备案。现原告因自身原因不愿继续履行合同，原告要求返还购房款及利息的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。淄博市张店区人民法院经审理查明，2020年7月3日，原告与被告签订了一份购房认购书，约定原告所认购的房屋为某小区某楼某房间，定金20000元，面积72.38平方米，并对客户信息、单价、总价进行了约定。同时，购买认购书规定，1。经双方协商，客户应在签署本协议后7日内签署《商品房买卖合同》。2.本协议签订后7日内，客户未签订商品房买卖合同的，定金不予退还，房屋不予保留；3.签订购房合同时，全价客户应支付全部房款。同时，原告、被告置业顾问、销售经理、财务人员签订的合同签订单约定了房号、建筑面积、单价、总房款及付款方式。认购书签订当天，原告向被告支付定金2万元；2020年7月8日，原告向被告支付187316元；2020年7月15日，原告分两次向被告支付42万元，其中第一次转账37万元，第二次转账5万元，共计627316元。之后原、被告未能签订商品房买卖合同。对于双方未能签订正式商品房买卖合同的原因，原告主张房屋面积、分摊比例、交付时间三个方面的合同内容与之前销售人员介绍的不一致。被告对原告所说的不予认可，主张商品房正式预售合同中约定的房屋面积与购房认购书中的约定一致，是由于原告不愿意继续履行购房认购书中约定的签订商品房买卖合同的义务，且原告违约在先。

判断结果

淄博市张店区人民法院一审判决:1。被告淄博某公司于本判决生效后十日内返还原告孙谋607316元；2.驳回原告孙谋的其他诉讼请求。淄博某公司不服一审判决，提起上诉。淄博中院二审判决驳回上诉，维持原判。

案例解读

本案主要涉及商品房买卖合同纠纷中预约合同的正确认定和处理。市场交易活动中有各种预约合同，如认购书、订单、预约书、意向书、承诺书、谅解备忘录、结论纪要、临时协议等。对于这种预约，司法实践中应正确区分预约与本合同的关系，明确预约合同本身的法律效力和违约责任。预约是相对于本合同的一种特殊合同。史尚宽先生曾经对预约做过一个经典的定义:“预约是约定在未来建立某种契约的契约”，指的是当事人约定在未来签订的契约。预约签订后，双方有义务在一定期限内订立本合同。预约合同是独立的合同，具有独立的法律效力。违反预约合同，应当由当事人承担违约责任，而不是缔约过失责任。预约合同是双方在谈判过程中对未来事项的预先规划和约定，在本合同成立之前签订。委任合同和本合同既独立又相互关联。签订预约合同的目的是订立本合同。预约合同的客体必须是在一定期限内签订本合同，履行预约合同的结果是订立本合同。在司法实践中，判断当事人之间是预约合同关系还是合同关系，不能简单地根据协议的名称或者只有一个协议来认定。而是要综合审查协议内容、当事人签订新合同的后续协商甚至履行行为等客观事实，分析探讨当事人未来是否有签订新合同的意向，据此准确界定当事人之间的法律关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》标题《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》制定机关《最高人民法院效力等级司法解释》于2003年4月28日公布。时效性是有效的。第五条最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释×规定、商品房认购、订购、预订协议具有《商品房销售管理条例》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容《商品房销售管理条例》标题建设部(已撤销)效力等级、 部门规章公布日期:2001年4月4日，出卖人已按约定接受购房款，本协议应视为商品房买卖合同。 据此，认定认购书等预约合同为本合同，即商品房买卖合同，应具备两个条件:一是应具备《商品房销售管理条例》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，商品房销售管理条例名称，制定该办法的机关为建设部(已撤销)，关于效力级别的部门规章公布日期为2001年4月4日”；第二，卖方已经按照约定接受了货款。本案中，原告虽已支付全部购房款，但《购房认购书》及《合同签订单》仅约定了所售商品房的房号、面积、定金、单价、总价及付款方式，对交房条件及日期、装修、设备标准承诺、办理产权登记、违约责任等重要条款均无明确约定。，尚不具备商品房买卖合同的基本特征。同时，双方在购房认购书中约定“客户应在签订本协议后7日内签订商品房买卖合同”，从而进一步明确了今后双方应签订新的商品房买卖合同，以最终明确双方法律关系的具体内容， 表明双方对将来签订另一份商品房买卖合同的意思表示一致且明确，故应认定涉案购房认购是双方为将来签订商品房买卖合同而签订的预约合同。 《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定:“认购、订单、预约等。当事人约定在未来一定时间内订立的合同构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的合同义务的，对方可以请求其承担违反预约合同的责任。”这一规定确认了司法实践中预约合同的独立合同效力。有效的预约合同对预约合同双方都有约束力。双方应根据协议全面履行各自的义务，并本着诚信原则积极协商，以促成本合同的签订。预约合同的违约责任形式可以包括继续履行，但人民法院强制订立该合同的法律依据并不充分，否则违背了合同意思自治原则，也不符合强制执行仅限于给付物或行为而非给付意志的基本原则。《中华人民共和国民法》第五条规定:“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意愿设立、变更和终止民事法律关系。”据此，本合同的订立应建立在双方平等自愿、协商一致的基础上，应是双方协商一致的结果。本案中的购房认购书在性质上属于预约合同，其目的是为了双方日后订立正式的商品房买卖合同。根据购房认购的约定，本案双方有义务在未来一定期限(7日)内订立正式的商品房买卖合同，并对该合同进行提前预约。目前双方均未按购房认购的约定签订商品房买卖合同，原告明确表示不想购买涉案房屋，要求退房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人以认购、订单、预约等方式接受买受人定金的，作为订立商品房买卖合同的担保，因一方原因不能订立商品房买卖合同的，应依据《定金法》处理”，原告应根据双方签订的购房认购书中“客户在本协议签订后7日内未签订商品房买卖合同的，定金不予退还，房屋不予留置”的约定承担相应的法律后果。综上，被告占用原告除上述定金以外的购房款，没有法律和合同依据，应当返还。

相关法律法规

中华人民共和国民法第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，根据自己的意愿设立、变更、终止民事法律关系。中华人民共和国民法典第四百九十五条认购、命令、保留等。当事人约定在未来一定时间内订立的合同构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的合同义务的，对方可以要求其承担违反预约合同的责任。中华人民共和国民法第五百零九条当事人应当按照约定全面履行义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助和保密义务。合同履行过程中，当事人应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。中华人民共和国民法第五百八十六条当事人可以约定一方应当向对方给付定金作为债权的担保。定金合同在实际支付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但不得超过主合同金额的20%，超过部分不具有定金的效力。如果实际支付的定金数额多于或少于约定数额，则视为变更约定的定金数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人以认购、订购、预约方式接受买受人支付的首付款作为订立商品房买卖合同的担保，因一方原因不能订立商品房买卖合同的，依照《定金法》的规定处理；因不可归责于双方的原因导致商品房买卖合同无法订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。第五条最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释商品房认购、订购、预订的约定具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人按照约定接受了购房款的，该约定应当认定为商品房买卖合同。

一审独任审判员:刘小慧

店员:李兰英

二审合议庭组成人员:胡晓梅、郭鹏、刘宁。

办事员:李慧娇

编制人:淄博市张店区人民法院刘小慧

批准人[/s2/]:山东省高级人民法院淄博市中级人民法院荣

来源:山东高发