小产权房屋买卖纠纷(小产权房买卖纠纷，法院如何处理？（上）)

据说“深圳一半的房子都是小产权房，自然小产权房的“地上”“地下”交易屡见不鲜。

因此，关于小产权房的销售有许多疑问，如:

小产权房要拆了。卖家反悔怎么办？ 小产权房因为卖方债务被查封怎么办？ 买家不想买小产权房。他能要求退房吗？ 离婚可以要求分割夫妻共有的小产权房吗？

本文将告诉你法院是如何处理小产权纠纷的。

当然你可能会问，哪些楼盘是小产权房？

1。广义的小产权房

目前在深圳交易的小产权房有十大类:

-广东省房产证，由安宝县于80年代或之前颁发。

-《房屋所有权证》(猪肝书)，这些房子大多是90年代初深圳以外的村民盖的房子的产权证。

-“房产证”(绿色版)，这种房子是在90年代“两证一书”申请完成并验收后，由国土局备案发放的。

-集资房，是企业建造的过渡性房屋，分配给内部职工或家庭成员使用。

-红房子(全楼一本红宝书)，这种房子是企业自己建的公寓，四证齐全，但不能上市流通，产权归公司。

-村委会要盖楼。这种房子是村委会股份公司所属地方的村委会领导的办公楼或住宅楼。

-两证一书(村民私房申请报建审批)，这种房子是目前深圳现存最多的，都有报建的手续，但是建好之后没有检查的绿皮书。

-《深圳农村城市化历史遗留违法建筑申报回执回执》，根据两个条例的规定，该建筑已进行历史遗产申报，无需取得确权或其他批准。

-无证开荒房，这些房子基本都是以前在深圳盖的，基本没有任何手续，有的还有历史普查的收条。

-军工制作室，理论上不能用，更不能出名。

2。狭义的小产权房

指建在村集体土地上不能上市流通的小产权房，可分为两类:

1)违章建筑，主要指历史建筑；

2)绿房(猪肝房)。

小产权房买卖合同是否有效？从现有的法院案例来看，主要有三种可能:

(1)无效；

(2)驳回诉讼，不予受理；

(3)有效。

[案例]可以退押金吗？

事实:

2018年，买卖双方签订房屋转让认购协议，买方支付定金10万元。之后买方反悔，称合同无效，要求退还定金。

法院:

一审法院认为由于该房产的出卖人未能从一开始就向买受人出示相关权属证明或合法性审批材料，可以确定该房产的交易违反了强制性规定，该合同依法无效。本合同无效，房屋出卖人应返还合同价款。

二审法院认为，双方房屋交易涉及的房产从未交付占有和使用。该协议被确认无效后，仅涉及房款返还的相关问题，不涉及涉案房产合法性和权属的认定，所以可以作为民事诉讼受理。

案件编号:

深圳市中级人民法院(2020)粤03 693号

[案例]:卖方否认了他关于合同无效的主张

事实:

2014年，双方在律师见证下签订了房屋转让协议。买方支付了350万元的总价，至今一直占有该房屋出租。现在卖方声称合同无效。

法院:

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《深圳市人民代表大会常务委员会关于处理农村城市化历史遗留违法建筑的决定》明确规定，行政主管部门应当采取方式确认产权，依法拆除或者没收，并根据不同情况允许临时使用。

原告虽持有《深圳市农村城市化历史建筑普查申报表》，但该申报表仅证明行政机关受理了本案的处理申请，并不能证明行政部门已确认涉案房屋建筑和土地使用的合法性。

在主管部门对涉案财物作出相应处理之前，无法正确确定涉案财物的权属及转让合同的效力，故应驳回原告在本案中的诉讼请求

案件编号:

深圳市中级人民法院(2019)粤03民终第28558号裁定书

法律依据:

广东省高级人民法院《广东省民事审判工作会议纪要》(粤高法〔2012〕240号)第六十九条规定:

“当事人之间因农村宅基地或者房屋买卖合同引起的纠纷，属于平等主体之间的民事法律关系，应当作为民事案件受理。当事人的诉讼请求涉及违法用地或者违法建筑物，且先经行政部门处理后才能确定产权关系的，不予受理，并告知当事人先向行政部门申请处理。”

法院不予受理或驳回诉讼，实质上认为小产权房买卖合同是“效力待定”，所以纠纷暂时搁置，“先行政后司法”。

[案例一]:拆绿房子的卖家反悔

事实:

2014年，双方签订房屋买卖合同，其中一套建于90年代的300平米(有绿皮书)私房以135万元成交，后方房款付清。现在开发商华侨城拆迁房屋，卖方称合同无效。

法院:

2004年，宝安区农村集体经济组织成员全部转为城镇居民后，其成员原所有的土地归所有，本案涉及的房屋适用该情况的相关规定。因此，虽然涉案房产不符合房产过户条件，但不影响合同效力。

案件编号:

深圳市中级人民法院(2019)粤03钟敏第16272号

[案例二]:绿房子的连锁销售是否有效？

事实:

2007年，原告以50万元将一套自建私房(有绿色房屋产权证)卖给被告一，后被告又以150万元卖给被告二。原告悔罪，要求被告一、二返还涉案财物。

法院:

根据深圳市宝安龙岗区城镇化土地管理办法[2004]102号文的相关规定，涉案房屋所在土地为国有土地，涉案房屋不再是农村宅基地上的房屋。原告以涉案房屋是农民自己建造的为由，主张涉案房屋转让合同无效，理由不成立。

案件编号:

深圳市中级人民法院(2019)粤0307民初17000号

[案例三]:买卖小产权房的回迁指标有效吗？

事实:

2017年，双方签订房屋交易合同，约定交易的房产为大新区旧城改造项目中由开发商补偿的一套38平方米的公寓，交易价格为136万元。如果不违约出售房产，双倍赔款支付房款。原告支付了95万元，被告却将老房子卖给了别人。原告向公安局报案未立案，卖方返还全部已收房款95万元。原告主张合同无效，后改为:解除合同，要求卖方再赔偿损失95万元。

法院:

根据房产交易合同中的约定，原告与被告之间的交易对象是拆迁后开发商要补偿的38平米房产，而不是要拆迁的小产权房。房地产交易合同是原告和被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。法院确认其效力，双方

案件编号:

深圳市中级人民法院(2019)粤03钟敏第18821号

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