房产催告函模板(房贷审批迟两月买房人被判赔490万，冤不冤？双方各有说法)

本报高级记者记者陈高级记者报道

房贷久不批，判给购房者490万元违约金。

2020年5月，吴小姐决定买一套1550万的房子，首付一半房款。同年6月，她住进了这套房。但直到2020年10月，支付第二套房款的贷款才获得银行批准，超过了买卖双方约定的过户和全款时间两个月，于是卖方将吴小姐起诉至法院。

本报讯(www.thepaper.cn)记者1月20日从中国裁判文书网公布的一份民事判决书中获悉，一审法院判决双方解除房屋买卖合同，买受人赔偿出卖人违约金310万元、房屋装修费用180万元，共计490万元。

双方买卖一套房子前后发生了什么？为什么案件就这么定了？纸媒记者详细阅读了相关判决书，并采访了买方代理律师、被告吴小姐以及第三方律师。

法院:买方违约责任不能免除

根据判决书，上海市黄浦区人民法院一审认定，2020年5月27日，出卖人范某、应某与买受人吴小姐签订《房产买卖居间协议》，出卖人将争议房屋以1550万元的转让价格转让给买受人。吴小姐应在签订买卖合同当日支付第一套房款775万元，第二套房款775万元。

2020年6月，范、应将该房屋交付吴小姐使用。之后吴小姐申请贷款745万元(用于支付二期房款)，延期至2020年10月29日，经相关银行批准。

同时，2020年9月15日，卖方通过律师函催促吴小姐:合同约定2020年8月30日前过户，吴小姐应在过户前付清全款，但吴小姐严重违约，805万元仍未支付。希望吴小姐收到信后3天内付款。如果没有，卖家有权解除合同，要求吴小姐赔偿违约金和装修损失。

因双方协商未果，卖方将吴小姐诉至法院，要求其赔偿违约金310万元、房屋装修费用损失180万元，共计490万元。

一审法院认为，吴小姐在本案中未及时履行给付义务，未取得范某、应某的谅解和许可，故不能免除其违约责任。

一审法院认为，本案中，出卖人范某、应某解除合同的通知于2020年9月30日发出，10月7日吴小姐通过微信确认。故出卖人请求确认双方争议房屋买卖合同及协议于2020年10月7日解除，有事实和法律依据，法院依法予以支持。

根据涉案合同的约定，吴小姐债务逾期十余天，范、应享有单方解除权的条件也已履行完毕。

同时，吴小姐应承担相应的违约责任。范某与应某的合同目的不能实现，由此造成的经济损失，包括争议房屋的装修损失180万元，有事实和法律依据，法院依法予以支持。

至于吴小姐认为范某、应某主张的违约金数额(总房款的20%)过高，法院依法难以同意。由于房屋买卖合同的特殊性，交易涉及的金额一般较大(且本案中交易涉及的对象为写字楼，而非一般住宅)，因一方违约而使另一方遭受的经济损失也较大。结合相关事实，原告可能因被告违约而不得不关注外人。所以不排除当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。

考虑到本案中吴小姐违约造成的实际后果，原告至今未能成功再购买一套房屋(房市价格变动风险)，造成了巨大的经济损失。故法院支持原告要求违约金及赔偿实际损失的诉讼请求。

故一审法院作出前述判决，双方上诉后，上海市第二中级人民法院二审认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；故驳回上诉，维持原判。

原告律师:买卖行为具有商业投资行为的属性

原告代理律师告诉该报记者，原告与范某应该是母子关系，范某卖房子是为了替母亲换房。范卖房后又与下家签订购房合同，买方违约导致连环交叉违约，影响卖方换房，造成实际损失。同时，双方解除合同的理由是二期房款的贷款申请未在合同约定的期限内得到银行的批准，构成严重违约，而非银行放款延迟。

原告代理律师表示，本案标的物为商业写字楼，不同于普通住宅，买卖行为具有商业投资行为的属性。投资本身就有风险。同时，法院判决也体现了对契约精神的尊重。

原告代理律师表示，二审判决后，经过协商沟通，买卖双方签订了和解的交接协议。卖方也自愿对买方进行了一定程度的经济补偿。现在双方已经握手言和，整个争端已经得到妥善解决。

被告:房屋为自住，已委托律师申请再审

然而，被告吴小姐告诉该报，她不满意判决。目前，她已委托上海汉路律师事务所律师曾志红申请再审。

吴小姐说，涉事房屋虽然是商业性质，但大部分是楼内住户。卖家卖掉是为了置换，自己买的也是用来自住，不是用来投资的。

她说，她拿到首付后，6月份拿到钥匙后就开始装修家具，花了100多万。此外，微信群聊记录显示，2020年9月，卖方发了律师函，但直到10月底按揭获批，卖方一直在配合并催促买方办理按揭。房贷获批后，卖家失联数日，随后提起民事诉讼。

曾志红认为，本案有几点值得商榷:

第一，在交易双方均为个人且双方均实际用于居住的情况下，买卖商住两用房是商事行为还是民事行为；

二是卖方在9月份发律师函后，一直到10月底，实际行动体现出想继续履行合同的态度，但在按揭获批、10月底合同可以履行后突然提起诉讼；

第三，如果一方一直想履行合同，而另一方没有实际损失或者损失很小，是否应该支持这么高的违约金？

吴小姐说，双方原本有谈判的意向，但最终谈判失败的主要原因是同期房价大涨。同时，关于范某购房一事，法院并未作为认定损失的依据。

吴小姐还说，双方只在执行阶段和解，否则强制执行，对工作生活影响很大；对原告没有经济补偿，但经过协商，将被告支付的装修费用折价扣除一半。

吴小姐称，涉案房屋价格上涨，判她赔偿490万元。双方的损失明显不平衡。“身边的朋友听说后都不敢贷款买房了。”

第三方律师:买方应对银行贷款时间进行充分预估和准备

上海日格律师事务所纠纷解决部执行主任辛欣律师表示，“银行贷款是买卖双方约定的付款方式，这就涉及到第三方银行借贷的问题，就看买卖双方如何约定付款时间了。”

欣欣说，银行有一个审核放款的过程，不同银行放款时间不同。如果买受人没有充分了解银行房贷周期和预留放款时间，在与出卖人签订协议时不太关注放款时间，或者做出过于乐观的判断，就会约定较短的付款时间。

目前，约定付款时间是销售协议中的必备条款。欣欣说，其实房产交易更多的时候倾向于卖方市场，卖方在交易条件的谈判中占据一定的主导地位。

她说，因此，在签订合同时，买方应充分估计和准备银行贷款时间，尽可能避免这种情况下的风险。“比如可以在合同里写清楚，以银行放款的时间为准。这样，时间更有生气，但也不是绝对的。”

欣欣表示，对于卖家来说，为了规避风险，卖家可以在交易前利用公开信息对买家进行基础信用调查。

“毕竟从本质上来说，房产交易中买卖双方都会有一定的利益冲突。”辛欣坦言，比如卖家希望价格高，能在最短的时间内收到货款，而买家希望降低价格，让付款条件尽可能宽松，也担心卖家违约，担心房屋权利有瑕疵。

因此，双方在签订合同时，可以约定一定比例的定金、适当的首付比例、付款方式、付款期限、违约责任等。如果双方约定买方付款时间以放款时间为准，还是建议有明确的时间限制。

一位银行业内人士告诉记者，一般来说，在房地产政策调控期间或者每年年末，央行都会收紧贷款额度，之后银行接受客户房贷的速度就会放缓。“一般来说，从提交材料到审批放款大概需要两个月的时间。面对房地产调控，放款时间不确定。”

该人士称，在银行与客户签订的贷款合同中，如果购买一手房，会明确写明贷款时间；如果是购买二手房，不会明确说明贷款时间，只约定过户时间。"

该人士建议，买受人在与出卖人签订购房合同时，由于银行审批房贷的时间不可控，建议预留足够的付款时间，或者在补充条款中明确“实际付款时间以银行放款时间为准”。

编辑:高文图片编辑:蒋立东

校对:刘伟