委托代理法律关系承担责任的(从法律上看委托他人办事的风险)

作者:曾实习律师(文章来自:四川瑞鼎律师事务所，关注微信官方账号:瑞鼎律师事务所)

小李是某地一家公司的员工，打算长期在这里生活工作。俗话说，没有自己的房子，就没有稳定的家。家乡容不下灵魂，其他地方容不下肉体。为了给肉体提供一个容身之地，小李打算在工作的城市买一套属于自己的房子。

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有一天，小李带着父母和亲戚A去看房子，对一套二手房产生了一定的好感。因为价格没谈成，所以没了下文。第二天，李的父母在回老家的路上，李的亲戚A好心地找了另一家中介谈房子的价格。a亲戚认为价格合适就把中介费转给了中介，并电话通知李父母把定金转过去，否则中介费无法退还。情急之下，李的父母转了定金。与亲属A代表李签订房屋买卖合同。

后来由于一些因素，李对这套房子没有太大的购买欲望，才知道家里人已经交了定金，亲戚代他签了房屋买卖合同。

根据《民法典》第一百六十一条的规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。根据法律规定、当事人的约定或者民事法律行为的性质，应当由自己实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条规定，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第一百六十三条规定，委托代理人应当根据被代理人的委托行使代理权。第一百六十五条规定，代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名、代理事项、权限和期限，并由被代理人签名或者盖章。

据此，相对人A没有得到李的充分授权，其代理行为无效。

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根据《民法》第一百七十一条的规定，无权代理人以被代理人的名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，行为人应当承担法律责任；但被代理人已经开始履行合同义务或者接受对方履行的，视为对合同的追认，该合同对被代理人发生法律效力。

据此，李的父母代其履行了合同约定的支付定金的义务。这是对合同的认可吗？

笔者认为，小李作为成年人，具有完全民事行为能力，其父母代为交钱的行为不能视为追认。而不是别人，应该有委托书，不管多亲，否则对委托人无效。

现实中，由于代理人与被代理人的身份关系密切，合同义务已经履行完毕，对方咬住这个自以为是的合理理由，不肯向对方让步。这种情况下，定金已经交了，不可能强求。说服对方退押金也不是那么容易的。走诉讼程序，当事人因为法律程序复杂，累得不敢起诉。

然后，第一步是谈判，多多少少会“掉肉”；第二步，走正当的诉讼程序。按照民法典的规定，是没有法律依据的。损害他人利益的行为属于不当得利，权利人有权要求返还。

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居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者为订立合同提供媒介服务，委托人支付报酬的合同。经纪人提供中介服务时，应当如实向委托人报告与订立合同有关的事项。

这种情况下是房屋买卖合同。根据一些地方的房屋限购政策，中介作为专业服务人员，应该熟悉相关政策，有告知购房人的义务。

代理人明知小李未亲自到场，且相对人A未被授权，未向其说明相关事项，未尽到如实报告义务。根据《民法典》第962条规定，代理人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害被代理人利益的，不得要求支付，应当承担赔偿责任。

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本案中，还有一个事实没有被提及，那就是亲属A因为某种不为人知的原因，在购房合同主购房人的位置签上了自己的名字，而小李是在共同购房人处由亲属A签字的。

买卖房子是最重要的，有些人为此努力了一辈子。即使小李在这种情况下不承担相应的责任，亲戚A的签名又该如何说明亲戚A是出于好心帮忙，不能撕破脸皮什么都不管，那么关系就可能恶化，相见恨晚。

所以，委托别人做事，尤其是和自己关系密切的人，授权一定要明确。一旦出现纠纷，各方都很难澄清。小了就亏了，大了就伤了和气。