买了开发商违建的房子(买的房是违建？！被拆之后我还能怎么办？)

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导读:近日，云南滇池南岸多栋别墅拆迁的报道登上热搜。原来，某公司在滇池二级保护区建别墅，挂着“生态旅游、文化建设”的幌子，实际上是掩盖其销售商品房的行为。站在购房者的角度，如果自己辛辛苦苦买的房子被发现违规，甚至被强拆，应该如何处理才能尽可能挽回损失？

位于滇池南岸的长瑶山，是滇池山水林、湖、草生态系统的重要组成部分，是滇池重要的自然景观。

《云南省滇池保护条例》规定:滇池一级保护区禁止新建、改建、扩建建筑物、构筑物；二级保护区限制建设区域只能开发建设生态旅游和文化建设项目，禁止开发建设其他房地产项目。

虽然2018年云南省人大常委会修订通过的《云南省滇池保护条例》将滇池二级保护区内可建设的建筑面积明确为“生态旅游、健康养老、健身休闲等文化项目”，但旅游地产中的一些行业却以健康养老产业的名义从事房地产开发。因此，上述房屋应属于“未按施工许可证建设”的情形。

根据《城乡规划法》第六十四条规定，当地城乡规划主管部门可以责令停止建设。结合本案中滇池南岸长窑山生态隔离带的作用，违法房地产破坏了当地的生态环境，采取整改措施难以消除影响。因此，责令限期拆除的决定是不可避免的。

但如果现实中真的买了这样的房子，难道就可以坐视不管吗？于明律师负责任地告诉大家:当然不是！

2021年，《行政处罚法》全面修订，行政处罚发布程序更加严格，救济方式规定更加明确。下面是实践中经常出现问题的几个程序节点。

1。把握被告知、陈述、申辩的权利。

行政机关在查处违法建设时，应当书面告知当事人建筑物建设年份、用地规划许可状况、涉嫌违法建设的面积、适用法律法规的依据等。同时，要明确告知当事人有陈述和申辩的权利。

实践中，那些直接跳过这一步，做出责令限期拆除的决定并张榜公布，然后要求当事人在几天内自行拆除房屋的，无疑是不符合法定程序的。

2。积极有效地参与听证程序。

听证程序对于查处违法建设等对行政相对人权利影响较大的行政处罚至关重要。但如果行政机关是针对开发商的，购房者可以参加听证吗？答案是肯定的。

此时的购房者虽然不是“行政相对人”，但因为“违建”房屋，是开发商与购房者买卖关系的标的物。一旦“违建”的事实被钉住，房屋被拆，受损失最大的是购房者。因此，购房者实际上成为利害关系人，可以作为“行政利害关系人”参与听证。

程序只是“配角”，主要作用是“以打促谈”、“以时间换空时间”。实体问题，即自己的房子是不是违章建筑。这是获得行政赔偿的关键。

当然，在云南滇池拆迁案中，因为改变了房屋性质，明显不符合当地规划，所以违建的结果不会有太大改变。然而，在实践中，许多所谓的“非法建筑”的性质有待商榷。

因此，当事人要善于收集能够证明涉案建筑合法性的证据，特别是由于历史原因，能够反映其建造年代和一定批准的证据，以摘掉“违法建筑”的“帽子”，切实维护自身合法权益。

除了与“公权力”沟通，购房者一定不能忽视与自己关系最密切的开发商。因为购房者和开发商之间是合同关系，要承担相应的民法上的权利和义务。

根据《民法通则》第五百七十七条规定，当事人不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

在违建领域，如果在开发商交房前就拆迁了房屋，而买受人是按照合法渠道购买的房屋，买受人当然有权要求开发商承担合同无法履行的责任。

此时，购房者要求开发商继续履行并采取补救措施往往是行不通的，因为房屋很可能已经被认定为违建并被拆除。但老百姓还是可以要求开发商为其合法的购房行为赔偿相应的损失。

但需要注意的是，如果此时房屋已经交付，购房者只能采取前述一两种方式提起行政诉讼。即“有民怨，无行政；没有民事诉讼和行政。”

最后，明先生提醒各位购房者，一定要通过合法渠道购买“五证”齐全的房屋。如有必要，他们可以向当地自然资源和规划部门申请公开房产所在地块空的规划图，或者向住建、规划等部门发函了解是否合法。尽量避免用辛苦赚来的血汗钱“买违建”，这是规避上述风险的最佳方案。