地下车库违建违反什么法律(地下车库的法律性质、权利归属及争议解决)

地下车库的法律性质、权利归属及纠纷解决——以南京“星汉城市花园”车库纠纷案为例

方银黄晓霞

地下车库是权利界定最模糊的车库类型，在司法实践中最容易引发纠纷。《物权法》第74条是判断此类纠纷的直接法律依据，但没有约定或者约定不明确的情况下，如何处理并不明确。本文在梳理现有文献的基础上，选取南京市鼓楼区“星汉城市花园”车库纠纷这一具有代表性的案例为例，对地下车库的法律性质和权属问题进行研究，以期对这一问题有更深入的认识。

一、问题的提出

目前，我国司法实践中存在大量的车库纠纷。其中，南京市鼓楼区“星汉城市花园”车库纠纷案较为典型。首先，本案是我国车库权属第一案，具有代表性和影响力。其次，本案的生效判决与实践中大多数同类案件的判决结果不同，判决结果争议较大。

本案被告开发商建了59个车库，其中只有36个经过规划审批。1998年，被告将车库卖给了业主。此时，原告业主委员会主张地下车库应归全体业主所有，开发商无权出售车库，故诉至法院要求确认地下车库归全体业主所有。2003年，一审判决被告将车库全部交给原告管理。2014年，鼓楼区法院再审此案，撤销一审判决，判决被告向原告支付5个车库销售款50万元。本案的生效判决，也就是再审判决，是业主按照15%的比例分享规划批准的车库，同时存在规划未批准的车库。据此，业主实际上有权取得29个车库，由于被告已将24个车库移交给原告，因此必须移交5个车库。

该案曾被视为“中国判给业主第一案”，引起大量媒体报道和舆论传播，反映车库纠纷司空的共同判决结果是开发商胜诉，业主或业主委员会败诉。司法实践中，占绝大多数的是业主，而不是开发商。因此，在判决作出之时，乃至现在，绝大多数人对撤销该案一审判决持肯定甚至赞许的态度。同时，该案的再审判决存在争议。本案判决结果与其他类似案件不同的法律依据是什么？对解决车库纠纷有什么借鉴意义？

二、整理车库纠纷案件

本文对最高人民法院近年来网上公布的10余起车库纠纷典型案例进行了筛选。通过梳理，可以发现南京“星汉城市花园”车库纠纷案的特殊原因。证据是案件裁判的关键。车库纠纷在性质上属于建筑物所有权纠纷。

影响案件判决的主要证据有物业服务合同、商品房买卖合同、预售合同、业主公约、商品房登记平面图等。或者业主委员会主张车库归他们所有的，很难举证，他们往往要承担举证的不利后果。在南京车库纠纷案中，法院根据《国有土地使用权出让合同》、《商品房买卖合同》、《星汉城市花园车位使用权购买协议》等证据，认定经规划批准的车库数量为36个，未经规划批准的车库数量为23个。问题在于原告没有足够的证据证明双方对车库的归属有明确的约定。本案中，其他类似案件往往适用《物权法》第七十四条第二款的规定，在业主与开发商没有明确约定的情况下，判决车位、车库的所有权归开发商所有。但南京市鼓楼区人民法院根据南京市2004年12月15日发布的《商品房附属房屋转让若干规定(试行)》第六条，判决36个车库中的6个归业主所有。另外，关于未经规划批准的车库，根据2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，法院判决车库归业主所有。

南京市鼓楼区人民法院适用南京市《关于商品房附属房屋转让的若干规定(试行)》这一地方政府规章判决案例，是同类案件中的首例。业主按照15%的比例分摊规划车库的判决，也是类似判决中的新尝试。与其他同类型案件相比，法院适用的法律依据和由此产生的判决结果有很大不同。

三。地下车库的法律性质及权属纠纷

通过对案例的梳理也可以看出，车库的法律性质是确定其权利归属的前提。实践中需要确定车库是否为附属物，是否属于附属设施等。，以进一步确认其所有权。首先，本文分析了地下车库的法律性质和所有权。

(一)地下车库的法律性质

我们通常所说的“地下车库”包括两种:一是人防工程改造的车位、车库；二是规划停车位和停放汽车的车库。其中后者在法学研究和实践中争议最大，法院的判决也不完全一致。本文主要讨论后一种停车位和车库。在法律性质上，主要争议在于地下车库是否为建筑物的附属物，能否视为建筑物的附属物，此车库是否属于建筑物区分所有权的专有部分等。

1。地下车库是否是整个建筑的附属

对于地下车库与整个建筑的关系，有学者提出从“经济思维”和“法律思维”两个方面来论证:经济思维是两者之间的“经济适用关系”；法律思维是“根据从属性的概念分析判断车库的法律属性”。这两种思维的本质都是把地下车库当成整个建筑的附属。而判断地下车库是不是整栋楼的奴隶，要看是否符合奴隶的特征。至于什么样的东西可以称为主体的奴隶，一般认为需要满足三个要素，即梁慧星教授所表述的三个方面:不得是主体的组成部分；必须在主要对象中起辅助作用；必须和主人属于同一个人。学者之所以认为地下车库是整栋建筑的附属，主要是基于上述第二个要求，即建造地下车库的目的是辅助整栋建筑发挥作用，满足业主的需求。可见，提倡地下车库作为整个建筑的附属，一般是一种经济思想。这种经济学思维是不严谨的，车库的价值也不全是辅助的。比如一些小区的车库的业主并不都是小区业主。这时候车库发挥的是独立功能而不是辅助功能。从法律思维来看，根据法律规定，除非另有约定，“主物分为从物”，建筑物与车库的关系不符合这一特征。首先，车库视为附属物，随建筑物整体流动的规定，不符合《物权法》第72条关于车库权利归属的规定；其次，在实践中，建筑物转让时，车库的所有权不一定随之转移，业主不能因为购买了建筑物专有部分而当然取得车库的所有权；最后，由于地下车库的建设成本往往高于整栋楼，遵循物的原则对开发商来说是不公平的。所以地下车库不是整栋楼的附属。

2。地下车库是否是整个建筑的附属物

空层，地下车库与建筑相连，依附于小区土地。判断地下车库是否是建筑物的“附属物”，要从“附属物”的概念来分析。首先，“查封”是动产所有权取得和丧失的原因之一。一般来说，“添附”产生于一个动产与另一个动产或不动产之间。但地下车库作为不动产，能否合法依附于建筑物，值得怀疑。其次，附二物的业主往往是两个主体，开发商在地下车库建成之前就已经取得了施工许可证。从这个角度来看，地下车库和建筑物的所有权人一开始就是同一人，所以不存在附随理论空的适用空间。最后，根据我国《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权不仅限于地面和地表，地下建设用地也是存在的。所以地下车库的建设是基于开发商已经取得的建设用地使用权。从这个意义上说，地下车库因为依附于建筑物，并没有取得建造权。因此，地下车库在法律性质上不是建筑物的附属物。

3。地下车库能否构成建筑物区分所有权的专有部分

要构成建筑物区分所有权的专有部分，必须满足三个条件:结构独立，即能够区分清楚；独立使用，即独占使用；法律独立，即“必须以建筑物区分所有权客体的形式对外展示”。大多数学者从这三个方面讨论地下车库是否独立，但结果并不一致，尤其是在结构独立性方面。

车库在利用上的独立性很好理解，就是可以单独使用，发挥效用。关于法律独立性，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第三项的表述是，可以登记为特定所有权人的所有权客体。目前国内只有部分省市可以对地下车库进行权属登记，办理产权证，但不能否认地下车库的法律独立性。首先，法律独立要件是形式独立要件；其次，这只能说明“我国不动产登记制度不健全，有待完善”，而不是从根本上否定车库的独立性。根据我国《不动产登记暂行条例》第八条第一款规定，不动产以不动产单位为基本单位进行登记。关于这里的“不动产单元”，《不动产登记暂行条例实施细则》第五条包含两个要素:一是封闭的权属边界；另一个是独立使用值空区间。由此判断，车库具有法律独立性。而且一些地方政府规章对地下车库的登记也做了具体规定。例如，吉林市政府2014年发布的《吉林省房地产交易和房屋登记管理规定》第七条规定，地下建筑物登记应当按照房屋登记的法律、法规、规章和技术规范办理。本文列举了地下建筑的具体类型，地下车位、车库就是其中之一。

就结构独立性而言，王泽鉴教授认为“车位(停车空房)不具有结构独立性，不应作为区分所有的对象”。主张地下车库不具备结构独立性的学者，大致有以下几个理由:第一，从外观上看，地下车库明显不具备结构独立性；第二，在我国，没有法律规定表明地下车库是专有权利。然而，随着对“结构独立性”概念理解的改变和相关法律的出台，这些依据已不再合理。正如学者高圣平所指出的:“就结构独立而言，各国都在缓和趋势，在外表上摆脱了严格的物理隔离的束缚，实现了向概念隔离的转变。”“只要有明确的边界，就可以成为专属部分”“不同车位、车库之间的屏蔽可以通过概念上的隔离来实现”。在现实生活中，即使车库没有形成物理隔离，在业主的概念中也往往是区分清楚的，人们不会因为缺少一些真正的隔离而误判自己车库的位置和面积。此外，根据学者杨立新的观点，共有的范围包括道路、绿地等。，而地下车位不同于小区绿地、电梯等业主共有的物业，地下车位往往是业主独立专用的。所以地下车库是专属部分。法律依据上，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第一项规定了结构独立性的判断标准，即可以明确区分。地下车库虽与房屋相连，但在整个建筑中占有一定空的空间，有固定的出入口，可以明确区分，因此可以作为建筑物区分所有权的专属部分。此外，《物权法》第一百三十六条为地下车库的独立提供了法律依据。

因此，地下车库符合建筑物区分所有权专有部分的构成要件，具有法律依据，可以视为专有部分，这也是实践中判断地下车库归属的前提条件。

(二)地下车库权属纠纷分析

地下车库权属之争，主要源于对《物权法》第74条第2款理解和适用上的偏差。虽然《物权法》第74条第2款规定了车库的所有权，为司法实践中车库纠纷的解决提供了直接的法律依据，但仍存在诸多争议。此外，在没有达成一致或一致不明确的情况下，仍然没有明确的处理路径，这就给我们提供了空进一步讨论的空间。

1。有限时间内权利的归属

关于车库权利的归属主要有四种学说，即行政判决说、约定所有权说、投资利益说和空关系说。行政判决，即以行政机关作出的具体行政行为为判断标准；投资收益论，即谁投资谁享有车库的所有权；空之间的关系，即从结构、位置、与其他专有部分的关系等因素来判断车位的权属；协议归属理论是指协议归属的确定。

我国《物权法》第74条第2款采用的是约定所有权理论。王黎明教授支持约定所有权理论，认为“这种方式是解决车库所有权的最佳方式”。但约定所有权理论有两个问题:第一，约定所有权必须有一个前提条件，即法律对车库的归属有一个预判，在没有约定或者约定不明确的情况下，车库的所有权人应当明确。《物权法》第74条对此没有明确规定，“除非无主，原物权必须存在。”显然，地下车库不能作为无主财产处理。其次，由于开发商和业主的地位不对等，“约定所有权”好处不大。由于其在车库建设方面的专业性，开发商作为房屋的卖方，与房屋的买方和业主相比，显然处于优势地位。如果让双方自由协商，结果往往是开发商将地下车库以不公平合理的价格卖给业主，平等公平的“协议”无法达成。而且实践中商品房买卖合同多为格式合同，很少有空房供业主协商。由于对车库的需求越来越大，开发商为了获取利益，往往排除业主高价购买车库的可能，使得业主通过与开发商订立协议获得车库的权利形同虚设。

2。没有约定或者约定不明确时的权利归属

在没有约定或者约定不明确的情况下，地下车库的归属大致有两种相反的观点:一种是开发商所有；二是属于小区业主的。我们来做一个简单的分析。有学者认为，在没有约定或者约定不明确的情况下，地下车库的所有权属于开发商。这种观点的前提是，地下车库是建筑物区分所有权的专属部分。这一点已在上文中得到证明。开发商拥有所有权的原因:第一，如果没有约定，说明购房人无意购买，开发商无意出售，所以归开发商所有；第二，在司法实践中，大部分判决属于开发商，“尊重惯例有利于缓解矛盾纠纷。”另外，通过对《物权法》第74条第2款的分析，有学者认为约定所有权的前提是“其原所有权是确定的，属于开发商”。在我看来，这种观点符合开发商投资建设地下车库应享有所有权的逻辑思路，但解决了地下车库原业主的问题。但车库建成、权利转移时，没有约定或者约定不明确的，不能简单认定车库归原所有人所有。开发商取得车库所有权的权利的出现，是他作为出资人，在取得建设用地使用权后建造了车库，并原取得车库。但车库建成后，车库的贡献往往由房屋业主共享，业主成为概念上可以分割的某个车库区域的专属使用者。从这个意义上说，可以确定业主专有权的范围。虽然司法实践中如部分学者所言多数判决属于开发商，但车库纠纷的增多也反映了该条适用的不合理，且我国并非判例法，因此“尊重惯例”并不是车库所有权归属于开发商的充分理由。

鉴于《物权法》采用的“约定所有权说”在实践中可能引发诸多问题，学者们提出车库应当合法归业主所有的观点。此外，持相同观点的学者更进一步，认为车库不仅应归业主所有，还应“不允许开发商在合同中作出约定”。理由是开发商与整个小区业主之间的利益关系是“民事主体与社会公共利益的关系”，应当由强制性法律调整，而《物权法》第76条第2款具有任意性，应当将该款规定的“约定所有权理论”修改为法律根据。上述观点在保护业主利益方面是合理的，但有几个问题:一是“社会公共利益”概念的界定。小区业主的住房需求是基本需求，车库作为建筑物区分所有权中的专属权利，也是业主的必备权利。但是，业主的利益能否称为“社会公共利益”，这是一个不确定的法律概念，值得怀疑。第二，不允许开发商订立协议，有限制开发商权利之嫌，不符合我国民法的意思自治原则。国外的法律法规多是“以法律加协议的方式解决这个问题”，但没有直接排除协议适用的规定。第三，业主的合法所有权没有充分的依据。目前业主对地下车库的所有权是以业主在购房时对车库面积的分配为依据的。但根据我国《商品房销售面积计算和公共建筑面积分摊规则(试行)》第五条、第八条、第九条规定，业主分摊的面积不包括车位。此外，车库通过分摊面积归业主所有，损害了无车业主的利益。所以要具体判断业主是否分摊过车库面积。只有业主已经分摊了车库面积，才能声称归小区业主所有，以体现公平。此外，车库权属纠纷反映了开发商与业主之间的利益博弈，小区业主主张所有权的原因之一是维护业主利益。但被业主拥有是否符合业主的共同利益，还有很大疑问。对此，有学者指出，“地下车库归全体业主所有的制度并不能增加业主的利益”，反而会加剧业主之间的矛盾。其实，车库的所有权归业主所有，车库的收益归个人所有，这两者之间还有很大的距离。

综上所述，地下车库是建筑物区分所有权的专有部分，判断地下车库归属的直接法律依据是《物权法》第74条。但是，在没有约定或者约定不明确的情况下，不能简单地认为车库应该归业主所有或者归开发商所有。这两种制度设计都有一定的弊端，车库权利的归属要根据其他标准进一步判断。

四。地下车库权利归属纠纷的解决途径

结合相关案例的梳理和对地下车库法律性质和权属纠纷的探究，需要进一步明确此类纠纷的法律依据和事实依据，进而思考此类案件的解决路径。下面从三个方面进行论述。

(一)澄清主要的法律依据

《物权法》第74条为车库纠纷的解决提供了最直接的法律依据。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条解释了《物权法》第七十四条第一款的规定，即优先满足业主的需要，开发商处分车库应当符合一定的分配比例。《广州市地下空房开发利用管理办法》第三十六条进一步规定:“项目内规划用于停放汽车的车位数量少于本项目住宅数量的，购房人每套住宅只能购买或租赁一个本项目内规划用于停放汽车的车位。”类似的地方法规进一步保障了业主对车库的需求。

《物权法》第74条第2款的理解和适用存在一些问题。首先，在没有约定或者约定不明确的情况下，不能依据该条将车库判给开发商。所有权理论在具体操作中本来就不利于所有者。如果将《物权法》第74条理解为没有约定或者约定不明确，车库当然归开发商所有，这就更加不利于开发商与业主之间就车库进行自由平等的约定，也难以达到约定所有权所能达到的社会效果。其次，约定所有权理论的适用范围是“建筑区划内规划用于停放汽车的停车场和车库”。比如南京“星汉城市花园”车库纠纷案中未取得规划批文的23个车库，就不能适用该款。关于规划外的车库，南京市鼓楼区人民法院的判决依据是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《物权法》第七十四条第三款，可以认定规划以外的车库归业主所有。至于规划之外的车库，属于违章建筑，开发商的行政责任是另一个问题，这里不再赘述。

车库的法律性质在上面已经讨论过了。地下车库作为建筑物区分所有权的专有部分，在性质上是商品房的一部分，开发商在签订合同处分车库时也应符合买卖合同的相关规定。比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定了预售许可。

(二)注意关键法律事实

在司法实践中，法院依据上述法律依据进行裁判时，需要认定以下几个关键的法律事实:第一，当事人之间是否存在合同约定是车库纠纷中最重要的法律事实。一般来说，关于地下车库权属的规定都体现在当事人之间的商品房买卖合同中。买卖合同是当事人意思的具体体现，是解决纠纷的直接依据。其次，物业管理合同还可能涉及到地下车库的归属问题。比如物业管理合同约定地下车库是共用配套设施。当然，物业管理合同在证明车库权属方面存在不足，不能作为判断车库权属的唯一依据，需要其他证据补充。最后，开发商对车库的处置首先满足业主的需求，这一点极其关键。实践中主要依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的“分摊比例”进行判断，即参照车库的数量。开发商在业主需要使用的情况下处置车库，业主无权干涉。比如，如果地下车库实际数量远远超过小区业主数量，开发商将车库出租或转让给业主以外的其他人，车库数量仍有较大剩余，那么毫无疑问，开发商优先满足业主需求。

此外，地下车库是否计入公共共用建筑面积，往往对案件的结果有直接影响。有学者认为，小区地下车库的归属取决于车库是否计入公摊。司法实践中，车库是否计入公摊面积是最重要的判断依据之一。简单来说，池子里包含的东西是属于业主的；否则属于开发商。这种处理的法律依据主要是建设部发布的《城市地下空房开发利用管理规定》第二十五条规定的“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则。开发商已投资建设地下车库，没有合同约定或者不计入公摊面积的，车库的所有权应属于开发商。《太原市物业管理条例》第四十二条规定:“物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库的权属，根据规划和出资情况确定。”包含在公摊面积内，意味着业主已经缴纳了出资。是否计入公摊面积一般在商品房买卖合同中约定。南京“星瀚城市花园”车库纠纷案一审法院判决车库归业主所有，主要是因为法院判决车库的建造费用已计入商品房成本并分摊给业主。但实际操作中，按照“谁主张，谁举证”的原则，业主要证明车库面积已经计入公摊面积，难度相当大。原因是，

首先，相对于开发商而言，业主在是否算过公摊面积的问题上，专业性极其薄弱。其次，这种证据往往掌握在开发商手中，很难向法院申请获取相关证据。因此，即使车库面积确实已经计入公摊面积，业主也往往会因为难以举证而承担举证的不利后果。

相对于是否计入公摊面积，车库的权属登记，一般来说也就是车库权利的原始登记，是纠纷解决中的有力证明。目前，一些地方性法规对车库登记作出了直接规定。在司法审判中，权属登记证书会对判决产生直接影响。

(三)尝试解决车库纠纷的路径

南京车库纠纷案适用的《南京市商品房附属房屋转让规定(试行)》在法律性质上属于地方政府规章。是否违反了《最高人民法院关于审理区分所有权房屋纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于人民法院审理涉及房屋所有权纠纷的案件，应当以法律、行政法规为依据的规定？而且涉嫌违反该条例实施后法律的追溯规定。尽管存在争议，但即使没有约定或者约定不明确，仍然为我们解决车库权属纠纷提供了一种可行的思路，配合《物权法》第74条第2款，可以达到良好的司法判决效果。

首先，由开发商拥有是不合理的。虽然《商品房销售面积计算及公共建筑面积分摊规则(试行)》并未将车库作为业主分摊的面积，但现实生活中，开发商往往将车库的成本计算在整体建筑成本内，业主主张车库的所有权是合理的。有学者认为业主共有会加剧业主之间的矛盾，主要基于业主大会和业主委员会权利行使不规范。但业主法律意识的增强、权利的有效规范行使可以解决这一问题，不能因为个别业主难以获得真实权益就否定业主共有的合理性。

其次，按一定比例归业主所有，比归全体业主所有更合理。我们在避免开发商以更高的价格将车库转让给非业主，影响业主使用的同时，也要考虑到开发商支付高价建设地下车库。允许开发商处置超出一定比例的车库，有助于实现项目运营和资金回笼。在一些车库需求较少的小区，禁止开发商转让给非业主，不利于车库物尽其用。

业主按比例分摊的处理方式，是开发商和业主之间利益衡量的结果。总之这种制度设计对业主和开发商都比较公平。南京“星汉城市花园”纠纷案中，不低于15%的比例预留给业主使用空，不损害开发商利益，不打击其建设地下车库的积极性。与此规定类似，有学者提出:“应加强合法共有车库的立法，加强程序性干预，增加约定专有部分。”以上两种思路在保护业主权益方面有一定的相似性。实际上，他们都主张在利益平衡下，对《物权法》第74条第2款进行“法定加约定”的补充和完善。

中国住房和城乡建设部于2016年6月修订了《城市居住区规划设计规范》，其中指出，居民汽车停车已成为一个普遍问题。本规范规定的居民小汽车停车率不应低于10%。这一比例是在衡量全国平均发展水平的情况下规定的，规范还提出具体指标可由地方城市规划行政主管部门制定。《物权法》第74条是以大量广泛的社会调查为基础的。该条的规定和司法解释的规定都是在全国范围内的普遍性上作出的。但在各地的司法实践中，地方城市规划管理部门制定的具体指标最能满足当地业主对车库的实际需求，能最大限度地平衡开发商。

与业主的利益是解决其管辖范围内车库纠纷的指南。

当然，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，实践中不能将地方城市规划行政主管部门制定的指标作为判断车库权利归属的法律依据。目前该指标对车库纠纷的指导意义在于，当地城市规划行政主管部门在规划审批建筑时，应根据该指标核定地下车库的具体面积和数量，开发商和业主在签订合同时不得违反该指标的规定。很有必要将比例所有权上升到法律和行政法规的层面，为实践中此类纠纷的解决提供合理合法的直接依据。

“法制不是孤立的、孤立的。这完全取决于外部输入。制度利益应该与社会公共利益相一致，这是社会对法律制度的要求。”归根结底，从制度设计的角度来看，最根本的是在完善或修改约定所有权理论时，从社会公共利益的角度考虑如何将纠纷最小化。一方面，开发者拥有的系统可以取得良好的社会效果。以美国法律为例。在车库系统的设计上，有一个原则，就是不允许小区外的人享有车库的所有权。这一原则既体现了对业主利益的保护，也允许开发商通过出租等处置所有权以外的方式获取收益。这种设计可以满足业主在很长一段时间内对车库的需求。许多业主在买房时没有购买或租赁车库，但这并不意味着他们将来也不会需要车库。我国可以借鉴这一制度，法律明确规定，即使开发商拥有地下车库，也不能卖给小区业主以外的人。在车库需求大的城市，开发商出租给非业主的权利可以进一步限制。此外，业主共有制度可以参考南京“星汉城市花园”车库纠纷案提供的解决思路，以法律或行政法规的形式规定业主按一定比例共有的制度，限制开发商对车库的处分权，以保障业主的需求。

此外，为解决车库纠纷，应进一步加强对车库交易的监管。《广州市房屋交易监督管理办法》第十一条规定，房地产开发企业销售商品房时，应当在销售现场显著位置以书面形式公示建筑区划内车位(库)的规划数量、位置、租售方式、租金标准和销售价格。《广西壮族自治区物业管理条例(2016年修订)》第四十二条也规定了车库、车位公示制度，预售许可或现售备案制度。这些制度有利于保护业主的知情权，维护业主对车库的权利，同时缓解车库纠纷中业主举证难的问题，减少车库权属纠纷。

五.结论

随着城市化进程，对城市住房的需求日益增加，对停车的需求紧张。车库作为住宅的重要组成部分，关系到住宅的整体功能和作用。围绕地下车库的法律性质和所有权的争议仍在继续。解决车库纠纷，协调业主与开发商的利益冲突，是保证居民良好居住条件的重要措施。在车库问题的立法完善中，应进一步明确地下车库在法律性质上属于建筑物区分所有权的专有部分，同时在没有规定或者约定不明确的情况下，应规定车库的归属。南京“星汉城市花园”车库纠纷案虽然争议较大，但该案的解决为车库问题的立法完善和司法裁判做出了有益的尝试。在没有约定或者约定不明确的情况下，规定业主按照一定比例合法共有车库，比单纯采用“约定所有权说”更为合理，在司法实践中可以取得良好的社会效果。在物权法的解释和修改中，应进一步明确地下车库的所有权和收益权，为实践中的纠纷解决提供更直接的法律依据，从而明晰权利，减少纠纷。

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摘自:《中国房地产法研究》(第15卷，2017年第1期)，法律出版社2017年8月出版。

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