被银行起诉过还能贷房款吗(自己买的房子突然被银行起诉行使抵押权优先受偿该怎么办？) - 其他

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简介：今天一个朋友遇到了一个伤心的问题:买的房子突然被银行起诉先行使抵押权怎么办？最近一个大楼盘的爆雷，一些小开发商的资金链断裂，引发了很多法律问题。分享一个团队处理的涉及房屋买卖与银行按揭冲突的案

今天一个朋友遇到了一个伤心的问题:买的房子突然被银行起诉先行使抵押权怎么办？

最近一个大楼盘的爆雷，一些小开发商的资金链断裂，引发了很多法律问题。

分享一个团队处理的涉及房屋买卖与银行按揭冲突的案例，和大家分享一下遇到此类问题如何维护自己的合法权益。

关键概念:优先偿还银行抵押债权

[案例]2020年春节后，李先生想买房。经过比较，他选择了离孩子学校不远的小区。

于是，他与开发商签订了房产买卖合同，支付了全部房款，并约定5个月后办理房产证。

拿到钥匙后，他装修了房子。

突然被告知，开发商抵押了他买的房子，因为他向银行贷款并登记了。

但由于企业无法偿还银行贷款，银行已诉至法院拍卖房产。

张先生与银行协商并出示了房产买卖合同。

银行方面表示，李先生虽签署了房产买卖合同，但尚未拿到房产证，房屋所有权尚未转移，因此抵押合同有效。按照物权优先于债权的原则，他的抵押权有优先权，完全可以对抗买房人。

在与李先生多次协商未果后，银行向法院提起诉讼，要求对李先生上述房屋行使抵押权，拍卖该房屋并优先受偿。

接受李先生的委托后，我们制定了相应的诉讼策略:

1.我们中介与开发商先签订房产买卖合同，合同成立后设定银行抵押；

2.虽然我们的代理人还没有登记，但张先生已经支付了全部房款，一般可以安全取得房屋所有权，不能等同于一般意义上的债权人。

3.我们代理人第一次投资买房，体现了出于自己居住需要的居住权。首先应该保护他的生存权，这是有现实社会意义的。对于开发商违法行为造成的损害，不应该剥夺我们原本获得的权利。

4.根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复& # 34；消费者支付购买该商品房的全部或大部分款项后，承包人对该商品房工程价款的优先受偿权不得对抗买受人& # 34；从这个司法解释可以看出，买受人可以对抗建设工程价款，而建设工程价款可以对抗一般抵押权。

最终法院认可了我们的答复，我们胜诉，驳回了银行的诉讼请求。

【银行的思维分析】

根据民法，银行的抵押权可以用来对抗买方& # 34；物权优先于债权& # 34；原则，即在物权和债权同时存在的前提下，物权可以对抗债权获得优先受偿。

抵押权是一种物权。根据《民法典》和最高人民法院司法解释的相关规定，在抵押等债权存在的前提下，有抵押的债权优先受偿。

意思是有抵押的债权有优先权，没有抵押的债权可以优先受偿。

【本案分析】银行的抵押权是一种物权，而李先生的房产买卖合同是一种债权。

根据& # 34；财产权优于债权& # 34；银行抵押所担保的债权原则上应先于张先生的债权优先受偿。

但在本案中，笔者认为本案中银行之所以不能行使抵押权，主要基于以下原因:

(1)银行抵押初始设定存在瑕疵；虽然银行已经办理了抵押登记，表面上符合抵押成立的形式要件，但根据《民法典》的规定。"下列财产不得抵押...(四)所有权和使用权不明或者有争议的财产。"

但李先生与开发商先签订了房产买卖合同，银行后设立抵押权。在设定住房抵押贷款时，银行应确保该房屋没有其他纠纷，使用权明确等。银行要向房屋的房管部门查询，看房产证是否已经出售或交付使用。

本行未履行审慎审计义务。虽然它登记了抵押权，但毕竟是有瑕疵的。

(2)根据法理学，生存权大于其他权利的精神。

李先生买房自住，已经支付了全部购房款，其居住权和居住权应当得到优先保护，这也体现在最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复中。因此，银行的观点于法无据，法院判决正确。

(3)【律师建议】如果购房者遇到上述情况，应先停止装修，以免造成更大的损失。

然后尽快和银行协商。如果不能达成一致，可以向法院提起诉讼，维护自己的权益。

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网友点评

等星星坠落

2022-03-15 02:08:10 回复

，不能等同于一般意义上的债权人。3.我们代理人第一次投资买房，体现了出于自己居住需要的居住权。首先应该保护他的生存权，这是有现实社会意义的。对于开发商违法行为造成的损害，不应该剥夺我们原本获得的权利。4.根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复& # 34；消费者

你的眼里尽是星光

2022-03-15 04:28:40 回复

接受李先生的委托后，我们制定了相应的诉讼策略:1.我们中介与开发商先签订房产买卖合同，合同成立后设定银行抵押；2.虽然我们的代理人还没有登记，但张先生已经支付了全部房款，一般可以安全取得房屋所有权，不能等同于一般意义上

你的眼里尽是星光

2022-03-15 09:00:37 回复

念:优先偿还银行抵押债权[案例]2020年春节后，李先生想买房。经过比较，他选择了离孩子学校不远的小区。于是，他与开发商签订了房产买卖合同，支付了全部房款，并约定5个月后办理房产证。拿到钥匙后，他装修了房子。突然被告知，开发商抵押了他买的房子，因为他向银行

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