房子烂尾起诉银行停止贷款(一周法眼｜贷款392万买别墅遇楼盘烂尾，银行起诉购房人继续还贷败诉)

购买商品房后，开发商破产，购房者仍被银行要求继续还贷并告上法庭...近日，嘉兴中院披露了这起金融借款合同纠纷案的案情及判决结果，最终该院二审撤销了一审法院判令购房者偿还银行贷款及利息的判决。

律师在接受采访时告诉扬子晚报牛子新闻记者，法院在审理此案时正确适用了最高人民法院的相关司法解释，同时认定银行借款合同中的格式条款对购房者没有约束力，避免了购房者的不合理负担，彰显了公平价值。

别墅烂尾，银行起诉购房者继续还贷

几年前，上海的徐红(化名)在浙江嘉兴某楼盘买了一套别墅，为此向银行贷款392万元。徐红付了首付款后，银行给开发商发放了贷款，但后来开发商因资金问题，未能交房。

2018年，开发商向法院提交了破产清算申请。经破产管理人调查，涉案房地产未竣工验收。

扬子晚报牛子讯记者了解到，该别墅项目的13栋联排别墅和15栋独栋别墅主体工程已基本完工，但幕墙部分尚未完工。由于此后楼盘一直处于停工状态，部分别墅幕墙出现不同程度的脱落和损坏，大部分别墅地下室积水较深。但是这个小区的绿化和配套设施还没有完成，地面杂草丛生，还夹杂着一些菜地。

徐红(化名)买了一套不好的别墅

徐红收到书面通知，因未达到交付标准，与开发商解除商品房买卖合同。之后，徐红因无法再取得房屋所有权，停止向银行支付月供。2020年，贷款银行起诉至法院，要求徐红继续偿还贷款215万余元，并支付利息4万余元。

此外，扬子晚报牛子记者了解到，与此同时，徐红向一审法院提起反诉，请求确认解除与银行签订的《个人住房贷款及担保合同》；判令银行归还已支付的贷款本息共计272万元。

本案判决书显示，一审法院认为，徐红签订的《个人借款及担保合同》约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方发生的任何有关该房产的质量、价格、权属、条件或其他事项的纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。

故一审法院判决解除徐红与银行签订的《个人购房借款及担保合同》，许洪贵仍欠银行贷款本息(含罚息)共计220余万元。同时，法院认为银行按合同约定催收还款有法律依据，驳回了徐红的反诉。

二审法院:开发商应承担剩余贷款的还款责任

一审宣判后，徐红不服，上诉至嘉兴中院。那二审法院是怎么定的？

嘉兴中院披露，该案二审的争议焦点是，个人住房贷款及担保合同解除后，徐红是否应当承担剩余贷款的还款责任。法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，商品房保证贷款合同也解除的，出卖人应当将已收到的购房贷款本息和购房款分别返还保证人和买受人。但开发商因进入破产清算程序无法交房，导致商品房买卖合同解除。徐红主张撤销个人购房贷款及担保合同，有充分依据，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

徐红(化名)买了一套不好的别墅

扬子晚报记者牛子注意到，关于《个人住房贷款及担保合同》中的相关约定，嘉兴中院认为，该条款是银行为重复使用而事先拟定的格式条款，其内容与最高法院的司法解释相冲突，加重了徐红的责任，故认定该条款对其不具有约束力。

最终，嘉兴中院作出终审判决，撤销一审法院判令徐红偿还银行贷款本金215万元并支付相应利息的判决。

因消防问题解除购房合同，售房公司被判还贷

扬子晚报牛子讯记者检索中国裁判文书网发现，日前，湖南南县人民法院也适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的同一规定，对一起商品房买卖合同纠纷案件作出判决，同样判令撤销购房合同，卖方继续返还剩余购房贷款及利息。

2020年4月，徐青(化名)从湖南南县一家房地产公司购买了当地一套47平方米的门面房。签订商品房买卖合同时，可以加建房地产公司承诺买给徐青的门面房，并出具承诺书和改造平面图，表示将7.5平方米面积给其使用，公司将免费改造加建。

然而，当房地产公司通知徐青在2021年6月收房时，由于消防安全要求，无法履行其增加面积的承诺。徐青认为这使他无法正常经营，因此拒绝接受该房屋，并将房地产公司诉至本院。她请求法院判令撤销商品房买卖合同；判令房地产公司返还购房款42万余元等。作为第三方，徐青办理贷款的银行提出，如果解除买卖合同，要求先偿还贷款本息，再返还房产解除抵押。

经审理，南县法院支持了徐青要求解除购房合同和借款合同的诉讼请求。同时认为，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定，相关合同终止后，房地产公司应向银行返还剩余购房贷款及利息，向徐青返还已支付的贷款本息。

[律师观点]

避免给买家带来不合理的负担，体现公平价值

江苏易诚律师事务所律师徐旭东告诉扬子晚报牛子新闻记者，适用于这两起案件的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是最高人民法院在2003年颁布的，对房屋买卖及相关担保贷款合同涉及购房款支付、偿还贷款本息的法律后果作出了具体规定。在民法典和其他相关法律颁布实施后，最高审判委员会于2020年通过了司法解释修正案。

“嘉兴中院对商品房烂尾导致银行还贷纠纷案的判决，对于房地产项目烂尾导致购房者与银行矛盾尖锐的问题，具有鲜明的典型示范意义。”徐旭东认为，本案的判决不仅正确适用了司法解释的相关条款，也体现了新时期对银行等金融机构与购房人订立的按揭合同相关格式条款的理解和判断。

徐旭东方扬子晚报牛子讯记者表示，一般来说，银行为了规避风险，总是通过格式条款规定，无论期房建设过程中出现什么风险，都要求购房者在未取得所购房屋、未实际占用购房贷款的情况下偿还贷款，这显然不合理地加重了购房者的责任。

“根据合同，银行对开发商和购房者都享有抵押权和债权；另一方面，购房者，没拿到房子，既交了首付，又还了房贷。”徐旭东认为，如果按照通用格式条款约定的权利义务办理抵押担保合同，即使买受人在合同解除时没有过错，仍要求其承担剩余贷款的还款责任，这显然不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平。嘉兴中院为此判决借款合同格式条款对买受人不具有约束力，体现了其公允价值。

扬子晚报/牛子新闻记者万成元

校对苏云

来源:牛子新闻