合同解除的前提(什么情况下可以解除合同？)

公司派小明去中国西北的一个城市工作一年。面对陌生的环境，小明在为没地方住而发愁的时候，通过朋友认识了小李。小李说他可以把自己闲置已久的老房子租给小明。小明和小李签订了《房屋租赁合同》，租期一年，租金“一租一、三租一”。小明住了4个月后，当地发生地震，租住的房子受损。一下雨就漏水，严重影响他的正常生活。让小明和小李修房子，小李却用自己的积蓄买了还没到期的理财产品，不想提前取出损失的收益。再说小李也不想在老房子上再花了，就拒绝了小明。一段时间后，由于长期失眠，小明的正常生活受到严重影响。小明忍无可忍，决定去别处看看。小明可以和小李解除租赁合同吗？



合同解除相关法律

第五百六十二条当事人可以协商解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的理由。合同解除原因出现时，解除合同的权利人可以解除合同。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:

(1)因不可抗力导致合同目的无法实现；

(二)履行期届满前，一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务的；

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不履行；

(四)当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为，致使合同目的无法实现的；

(五)法律规定的其他情形。

对于以债务继续履行为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。通知到达另一方时，合同终止；通知指出，如果债务人在一定时间内不履行义务，合同将自动终止。如果债务人未能在该期限内履行义务，合同将在通知规定的期限届满时终止。另一方不同意解除合同的，任何一方可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

当事人一方在未通知对方的情况下，通过提起诉讼或者申请仲裁直接主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时，合同终止。

法律解释

合同订立后，当事人应当按照诚实信用原则全面履行合同义务。如果一方严重背信弃义，拒绝履行主要义务，在这种情况下，应当允许对方解除合同。《民法典》第562条规定，当事人可以协商解除合同，也可以根据事先约定的事由解除合同。此外，《民法典》第563条也规定了特定情况下当事人的撤销权。

对于房屋租赁，承租人的目的是使用租赁的房屋。具体来说，在这个例子中，小明租用小李的房子居住。随后，房屋在地震中功能受损，已经严重影响了小明的正常生活。同时，房子漏水也不是无法修复。除非小明和小李另有约定，根据《民法》第712条规定，小李作为出租人，应当承担租赁物的维修义务。但小李拒绝履行这一义务，致使本合同的目的无法实现，小明也无法在该出租屋正常生活。根据《民法》第五百六十三条第一款第四项规定，小明有权解除合同。

在解除方式上，依据《民法通则》第565条，小通知小李解除合同。小李不同意解除合同的，双方可以请求法院或者仲裁机构确认解除的效力。此外，小明还可以通过提起诉讼或者申请仲裁的方式直接解除合同。

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