物业费应诉开庭需要注意什么(物业费官司庭审诉讼的关键环节之二——业主“举证”)

无论是民事诉讼还是刑事案件，“证据永远是诉讼的王道”。所谓“以事实为根据，以法律为准绳”，人民法院主要是通过双方提交的证据来认定“事实”，然后做出司法判决。对于当事人来说，打官司就是打证据。你的证据是否充分，证据链是否完整，会直接影响案件的判决结果。

我们分析讨论过，在物业费诉讼中，物业公司总能取得近100%的胜诉率，主要是因为他们往往能提交一系列“充分、完整”的证据；另一方面，大部分出庭应诉的欠费业主，就像上图所描述的那样，只是自以为是、自觉理性地陈述所谓的“事实”，而无法提交证据支持，因此必然要承担“无法举证”的不利后果。

要想在与物业公司的这场“实力悬殊”的博弈中赢得一个“满意”的结果，首先要像我们之前分析的那样，对物业公司出示的证据进行“强有力”的质证，挑出其在程序和实体上的“疏漏”，否定其与案件的联系，斩断其“证据链”，抓住“机会”；然后在“被告人举证”环节，你要全力以赴，向法庭提交大量证据支持自己的辩护。

物业费诉讼属于“物业服务合同纠纷”，是业主与物业公司在物业合同履行过程中发生的纠纷和争议。说白了就是物业叫你交物业费。它是基于物业合同的，也就是说它起作用了，但是你不交钱。这是“违约”。

而且你还要向法庭回答，你为什么不付钱？不要提“夫妻不和，不孕不育”之类的理由。正如我们所说的，这些都是无效的抗辩。根据合同和规定，你也要明确物业不行或者做的很差，所以你拒绝支付，最多同意支付一部分。(我们在这里讨论这个问题，也不是呼吁你无理拒付费用，以达到“搭便车”的目的)。那么你的辩护权从何而来？

最直接的法律依据是2009年最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条:

物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律法规及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维修义务，业主请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持

细读这部法律，物业的义务来源于“合同约定”和“章程”，主要包括维修、养护、管理和维护四个部分。所以要先了解你所在小区的物业服务内容、相应的等级和标准，有的放矢，才能有效行使所谓的合同“同时履行抗辩权”。

首先，紧紧围绕物业合同，证明物业公司“不作为”或“不达标”，未能提供质价相符的服务。

1.物业最基本的服务是公共区域的清洁和绿化带的维护；最常见的合同表述有“生活垃圾日产量明确，园区干净卫生”，“四季常绿，三季开花，及时修剪整形，预防病虫害”等等。

你要搞清楚:小区垃圾遍地，卫生死角，电梯轿厢一周不清洗，消毒不及时；绿化杂草、裸露浮土、死苗等。

2。物业最重要的服务就是“安全”，让你安居乐业。这可以分为三个部分:人员出入、车辆停放和消防管理。

你要提供:保安不履行职责，下班睡觉，值班喝酒，从不巡逻，各种杂七杂八的人随意进出，小贩小贩，小广告满墙，车辆乱停乱放，人车抢道，消防通道堵塞，120，119无法进入等等。

3。物业最传统的服务是“维修”[S2/]，继承和延续了之前“房管所”的职能。这种维修是指房屋共用部位和附属共用设施的“小修零修”，但必须保证这些设施的正常运行和使用。

你要有针对性的去发现:电梯频繁故障，超过年检周期；对讲门和监控设施失灵，形同虚设；雨水管、污水管堵塞，从不疏通；楼道灯不亮，一片漆黑；消防箱损坏，软管丢失等等。

4。物业最有争议的服务是“管理”[S2/]。为什么是《物业管理条例》而不是《物业服务条例》？那是因为物业的一些服务需要通过“管理”来实现，比如:违章装修、私搭乱建、破坏青菜等等。

这个问题我们分析过，物业可以以没有行政执法权为由进行质证。但对于任何一个小区来说，如果违章搭建、乱圈占道、堵塞楼道杂物等现象严重，至少可以说明物业没有尽到“及时提醒、告知制止、及时报告”的义务，涉嫌“管理失职”。

物业服务主要包括但不限于上述几项。毕竟国外的房子和普通的房子在服务内容和标准上有很大的区别，要根据具体的合同来界定。对于上述的“不作为不到位”，可以通过照片(水印相机)或者视频的方式固定保存，要连续，由点到面。

二。收集该物业违反合同约定和规定的其他行为的证据

这方面比较笼统，主要包括:违规收费、超标准收费、非法出租产权房、侵占公共利益、拒不履行公示义务等。对于大多数物业公司来说，这些情况或多或少都有，只是程度问题。

其中，最高法院司法解释第五条明确，对于业主提出的“物业违规收费”抗辩，法院应当支持；但《规范》规定的物业公示义务及其他违反行为不能作为业主拒绝缴纳或减免物业费的理由。但是，要提交这个证据，我们至少可以问:物业公司本身存在很多违规行为，业主的公共利益被他们中饱私囊。你有什么信心主张全款物业费甚至“违约金”？

三。各种类型的补充证据、旁证和反证。

这类证据主要是从客观方面证明你的回复意见，包括各种媒体对小区“负面新闻”的报道，小区其他业主的证人证言，相关部门对小区物业下达的整改通知，甚至物业公司自己贴出的一些违章通知等。尤其是“媒体报道的真实性”往往让这种证据非常客观，无可辩驳。

四。向人民法院申请现场勘查。

这是法律赋予当事人的一项权利，也有助于人民法院查明小区物业服务的真实情况。

客观来说，物业费诉讼中业主的举证责任相当重，大部分业主没有精力和能力有针对性地收集上述证据；或者你很难证明物业公司构成了对物业合同的根本违约。而且即使业主的“同时抗辩权”成立，各地法院在这个问题上的判决意见也并不一致，这个我们之前已经分析过了，这里就不赘述了。

但在那些已经判决的案件中，所有被判减收或少收物业费的业主，无一例外都是因为他们提交了相应的证据，证明物业公司履行合同存在诸多问题。

也就是说，如果你“不能举证”，那么判决结果毫无悬念；另一方面，如果你的“合同履行抗辩”成立，那么这场官司能否取得满意的结果，将由审判长决定，由审判长“综合全面考虑”，然后依法判决。

毕竟，我们始终相信法律面前人人平等，法律永远是公正的。