房产协议有法律效力吗(裁判案例：违反限购政策买房不属于合同无效情形，买卖协议合法有效)

案外人吴志彬与新华信托有限公司因执行异议提起诉讼。最高人民法院民事裁定书(2020)最高人民法院第4797号。

判决要点1。限购政策不影响房屋买卖协议的效力。只要双方签订的买卖协议不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，就应当认定为合法有效。

2.对房屋的占有应理解为对房屋的管理和控制，如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等。，才能被视为对房屋拥有事实上的管理和控制。外人出具的证明在性质上属于证人证言，只能用其他事实来证明。3.如果一方在购房前明知自己属于限购政策范围仍购房，应认定其有自身原因不能办理过户。4.购房人购买本案所涉房屋是否用于居住需求的问题。《异议与复议执行规定》第二十九条规定“买受人名下无其他房屋可供居住”，旨在保护消费者的居住权和生活基本需要。当事人一次性购买多套住房明显不符合基本居住需求，远远超出正常居住范围，不符合上述要求。

法院判决书以下是最高人民法院民事判决书“本院怎么看”部分对这一问题的论述:

我们认为，本案再审审查的重点是:吴志彬对江西省南昌市湾里区太平乡甲头村罗马假日俱乐部4号楼102、103、104、105、106、109、110、111、112、113、114、115、116号楼2号楼720室的评论。具体分析如下:

第一，关于吴志彬在人民法院查封前是否签订了合法有效的书面买卖合同。2014年5月16日至17日，吴志彬与宁波强仁置业有限公司签订了15份《罗马假日内部购房签约协议》。上述约定是双方的真实意思表示，说明限购政策不影响房屋买卖协议的效力。上述约定不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效，应认定为合法有效。本案中，人民法院的查封时间为2014年6月18日，晚于《罗马假日内部购房协议》的签订。因此，应当认定吴志彬在人民法院查封前已经签订了合法有效的书面买卖合同。

第二，关于人民法院查封涉案房屋前吴志彬是否占有的问题。吴志彬辩称，一审法院没有允许证人吴某出庭作证，吴某出具的情况说明书应当作为新的证据。该情况说明与业主委员会出具的证明可以相互印证，足以证明在人民法院查封之前，他合法占有了涉案房屋。本院认为，证人吴某在原审中虽未当庭陈述，但原审法院已经对吴某出具的情况说明进行了书面审查，申请人以此作为新证据申请再审的理由是不成立的。对房屋的占有应理解为对房屋的管理和控制，如取得房屋钥匙、办理物业入住手续等。，才能被视为对房屋拥有事实上的管理和控制。吴某出具的情况说明和业主委员会出具的证明在性质上属于证人证言，只能用其他事实来证明。本案中，吴志彬未出示物业出具的收房通知书或交接手续证明，也未提供已缴纳的水电费、物业管理费等相关收据。因此，吴志彬主张其在人民法院查封涉案房屋前已占有该房屋，缺乏客观事实依据，本院不予支持。

第三，关于吴志彬是否会支付购房款的问题。称其以转账给被申请人、委托陆支付购房款、现金支付购房款的方式支付了涉案房屋的全部价款。首先，吴志彬在2012年11月15日至2014年1月15日期间，分8次给叶涵思、朱晓玫转账，共计141.65万元；涉案购房合同签订时间为2014年5月16日至17日，上述8笔转账均发生在购房合同签订之前。购房合同签订前两年分八期支付15套房屋的购房款是不合理的，且这八期的金额不能直接对应涉案购房款。吴志彬对此没有提供合理的解释，因此上述八次转让极有可能是由于其他法律关系。其次，主张案外人陆支付给宁波房地产公司的102万房款中包含陆代其支付的501626元房款，并出示陆转让给宁波房地产公司的转让凭证。我们认为，转账凭证不能证明该款项的性质，也没有提供其委托陆支付购房款的委托付款委托书，不能认定已支付购房款501626元。第三，吴志彬称其以现金方式向宁波强仁置业有限公司支付购房款15622元，未提供相应证据。虽然吴志彬提供了2014年5月17日宁波强仁置业有限公司开具的168100元的收据，但该收据无法对应上述实际付款证据。综上所述，吴志彬主张涉案房屋的购房款已全部支付，缺乏事实依据和证据，本院不予支持。

第四，吴志彬是否因自身原因未办理过户登记。吴志彬与宁波强仁置业有限公司在《罗马假日内部购房签约协议》中明确约定“因限购，暂不办理房管局备案手续。湾里区限购解除后，要办理房管局备案手续。”应当认定，吴志彬在购买涉案房屋时，明知因南昌市的限购政策而暂时不能办理登记手续。即使吴志彬主张将限购条款确立为合同格式条款，也是因为其在签订合同时未尽到合理审查义务，无视该条款，未对涉案房屋的抵押状况及宁波强仁房地产公司的经营状况进行审查，查封前涉案房屋无法过户也有其自身原因。

第五，关于吴志彬购房案中的房屋是否用于居住的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“买受人名下无其他房屋可供居住”，旨在保护消费者的居住权和基本需求。本案中，吴志彬一次性购买15套房屋，明显不满足基本居住需求，远远超出正常居住范围，不符合上述要求。

根据上述分析，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，对于涉案房屋，吴志彬不享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，吴志彬申请再审不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下:

驳回吴志彬的再审申请。

来自:最高法院