出租房屋相关法律法规(租房必看！2021年起，《民法典》增5项新规！)

2021年1月1日，现行《合同法》将被废止，民法典将取而代之。其中，对房屋出租的法律规定进行了重大修改。综合来看，更有利于保护租客的居住权，同时也兼顾了出租人的权益。

“居者有其屋”是人权的重要保障。一直非常重视人民的住房问题。一方面强调“房屋属性”，打击炒房。一方面，租房者的住房权利受到法律保障。

今天给大家讲讲房屋租赁新规，以及相关的法律风险。

1。有居住权的房子不能出租！

一旦你租了有居住权的房子，你的租赁合同就被认定无效。有人会质疑:这是从来没有过的。

2021年之前，没有房子有居住权，因为法律没有规定。但是，从明年开始，大量的房子将拥有居住权。这样的房子会被视为出租雷区，绝对不能碰，因为法律不允许出租。

法律风险提示:租房者应要求在房屋租赁合同中写明:“房屋无居住权，租赁期间不得设立新的居住权。否则，出租人应承担* * * *元的违约金。”

根据法律规定，有居住权的房屋是不允许出租的。

第二，出租人发现房屋被转租应及时提出异议，时间只有六个月

现在有很多二房东把自己租的房子转租给第三人，自己收房租差价。但是二房东的转租行为可以不经出租人同意而取消。

这就导致了实践中很多租赁关系的不稳定。当你租赁的房子被转租后，你随时都有可能被赶出去的风险。所以这部法律新规定投资人知道承租人转租的，六个月不提出异议，视为同意转租。

法律风险提示:实际租房人应要求在房屋租赁合同中明确:“房屋属于出租人，不属于转租房屋。”并且查看产权证，从而有效维护自己的权益。如果知道房屋转租，需要出租人出具转租函。

法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人知道或应当知道承租人转租，但六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租

三。如果房屋所有权有争议或被查封，可以退还租赁款。

房屋权属有争议，或因诉讼纠纷，房屋被司法机关查封甚至拍卖，严重影响租房者安居权利的。最近北京发生了一起案件，一群壮汉冲进超市扔东西砸东西。原因是房屋所有权的纠纷，结果影响了租房者。租房者想退房，却苦于租赁合同未到期。

这项新法律保护租房者的合法权益。明确当房屋被司法、行政机关依法查封、扣押时；房屋权属有争议时，租房者可以退房！

法律风险提示:一旦出租人发现房屋被司法或行政机关依法查封或扣押；或者房屋权属有争议时，保留相关证据，及时通知出租人要求解除合同。

根据法律规定，有下列情形之一，非因承租人原因不能使用租赁物的，承租人可以解除合同:

(1)租赁物被司法或行政机关依法查封或扣押；

(2)租赁物权有争议；

(3)租赁物违反法律、行政法规对使用条件的强制性规定。

第四，租房者有优先购买权，租期到了不用担心被赶出去！

除非住的特别不满意，租房的人都不愿意搬家:一是搬家特别辛苦；第二，会增加很多成本和费用。

但这种情况在现实生活中经常发生。合同到期后，房东告诉租房者，我不想再租给你了，租房者只能到处找新房子。这种事情从明年开始就结束了。法律明确规定房屋承租人有优先承租权。

法律风险提示:优先租赁权是指同等条件下的优先权。价格未能达成一致的，不再享有优先租赁权。所以租房者要想获得优先租赁权，很难匹配到最新的租金价格。

根据法律规定，租赁期限届满，房屋承租人在同等条件下有优先承租权。

五、近亲属的购买权优先于承租人，承租人的优先购买权受到限制

《合同法》只规定出租人出售房屋时，出租人享有优先购买权。这就不可避免的产生了一个问题:出租人要将房屋过户给子女和父母，需要征求租房人的意见，因为租房人有优先购买权。尤其是低价卖给自己兄弟姐妹的，在同等条件下，租房者还享有优先购买权。这和我们的社会习俗有很大的冲突。

这次法律做了重大修改:房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的，出租人不享有优先购买权。而且法律还规定，租房者要在15天内明确表示要买，否则放弃优先购买权。

法律风险提示:出租人出售房屋时，如果租房人想购买出租人的房屋，必须在仅15天的时间内及时表达购买意愿，否则将失去优先购买权。

根据法律规定，出租人出卖租赁物的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权；但房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后十五日内承租人未明确购买的，视为承租人放弃优先购买权。

来源:刑法阅读图书馆