家属委托律师需要关系证明吗(亲属之间只有转账记录及录音，可否证明双方为委托购房关系？)

#执法行动#

一位母亲委托儿子帮她买房养老，但没有签订书面协议，就把购房款转走了。买房后发现儿子因为“一时糊涂”把房产登记在了丈母娘(媳妇的母亲)名下，引发了纠纷。母亲对儿媳、儿子、婆婆提起“权属确认纠纷”诉讼，请求将产权变更登记为自己所有。但法院审理后认为，转账记录、录音不足以证明双方“受托买房”，驳回上诉。之后母亲将诉讼变更为“不当得利诉讼”，最终得到了法院的支持，索要房款及利息。

一、基本情况

2015年，七十多岁的A把在深圳唯一的房产卖了83万，让儿子B帮他在珠海买房，用于生活和养老。双方只是口头约定，没有签订书面协议。

a卖房所得83万元，其中2.5万元现金由媳妇C收取，另有80.5万元转入儿子B个人账户。

后来B和C看中了珠海的一套房，但为了少交二套房的税，就以C母亲D的名义买了下来，登记在D的名下。

a某认为房产是他委托儿子购买的房产，要求将房产变更到自己名下，但儿媳妇不配合——儿媳妇和儿子当时感情危机，正在闹离婚。

儿媳C认为，双方没有房产代理协议，该房产的购房款不是由A支付，而是由夫妻共同财产支付。虽然登记在D的名下，但实际上属于夫妻共同财产；同时，媳妇C也认为，A付给B的钱中，只有53万用于购买房产，这53万是给了B和C的。

无奈之下，A只好对儿媳C、儿子B、儿媳母亲D提起“权属确认纠纷”诉讼，但只有儿子B的过户记录(注:无法提供本案购买房产的过户记录)和A、C的部分录音(注:录音中，C虽然同意给A一套房子，但提到了另一套登记在C儿子E名下的房子..)。

一审二审后，法院以证据不足为由驳回了A的诉讼请求。

之后，甲以“不当得利纠纷”为由对丙、乙提起诉讼。诉讼中，C称相关款项为赠与，拒绝返还。

但在这起“不当得利纠纷”中，法院一审、二审均判决丙、乙需向甲返还83万元及利息。

二。判断结果和理由

(一)权属确认纠纷

(注:至于“权属确认纠纷”，其实A分两个案件起诉。因为C和B在拿到A的房款后加了一点钱，买了两套房子，一套在C母亲D的名下，一套在C儿子e的名下，因为两个官司的案情接近，结果都是驳回。为了介绍方便，这里只说第一个物业的诉讼。)

1.初审

原告:甲

被告:丙、乙、丁

一审上诉:

1.确认珠海市香洲区前山港xxxx栋X单元xxxx室为A所有，D、B、C协助办理A名下的产权变更登记，并将房屋返还给A；

2.D、B、C从房屋返还至返还的租金收入(从2015年8月至房屋实际返还日按2000元/月的标准计算)；

三。本案受理费和保全费由丁、乙、丙三方承担。

一审判决:

驳回A的所有索赔..

一审案件受理费减半至4229元，保全费3920元，由甲承担。

一审判决理由:

一审法院认为，当事人有责任提供证据证明其主张所依据的事实。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，涉案财物的所有权已登记在D的名下，D确认涉案财物的实际权利人为B和C，A主张涉案财物的实际权利属于A，但C和D不同意A的主张， 而A提交的证据只能证明涉案房屋的部分购房款来自A，且未提供令人信服的证据证明A、B、C之间对涉案房屋的权属有特别约定，尽管涉案房屋的全部购房款均来自A，因此， 甲以其是涉案房屋的实际投资人为由，请求确认涉案房屋属于其所有，不具有正当性，一审法院不予支持。 在此请求基础上，甲要求被告协助办理房屋过户、房屋交付、房屋收益返还等其他诉讼请求，一审法院不予支持。

2.二次接续

a不服一审判决，提起二审上诉。

上诉人:甲

被上诉人:丙、丁、乙

二审审理:

上诉意见:(摘要)

1.在儿子B和儿媳C的录音中，可以看出C认为自己没有交钱买房；

2.本案涉及的主体是家庭近亲属，或者是母子关系、儿子女儿关系、公婆关系，所以整个交易和权属协议不可能是社会普通人之间书面委托协议的明确约定，而多是口头约定。

媳妇婆婆D的回复:(摘要)

1.本案房产为丙与乙共同购买，登记在丁名下，应认定为丙与乙的夫妻共同财产，该房产的购房银行流水10万由丙支付，53万由乙支付。

2.甲转账83万给乙，但乙只转账53万买了本案房产。这53万其实是A送给B和c的礼物。

3.关于B和C的录音，C认为是因为发现B对她不忠，夫妻关系处于分手边缘，所以经常在B的电话里吵架，B和C的电话录音不能代表他们的真实想法。

二审证据:

a提交了新的证据，而C、D、B没有提供证据:

a提供了与c的电话录音，录音内容为:“(a):请先把我的房子给我...第一...；(C):对，我说我到时候把E(注:E是C的儿子)转给你……”诸如此类。

A认为录音显示C承认将E名下的房产过户给A；

c认为这段录音存在“问题陷阱”。作为媳妇，C不想直接在电话里和A吵。房产的归属应该由丙和乙商量，丙在电话里说的并不是他的真实想法。

乙二审中称，2015年5月，甲与黄xx在上海给乙打电话，要求乙在珠海买房。A说至少要有一套登记在A名下，实际是他们出资买了三套房。因为C的亲戚在珠海，名下没有房产，所以暂时登记在C亲戚名下。这件事瞒了他父母一年。瞒着父母的原因是B“糊涂了”。

C陈述出售深圳房产所得83万元转入B账户，登记在d名下的房屋，B使用了53万元，剩余30万元用于其他投资，但C没有用。c不知道在珠海买房的原因。没有人告诉C注册A的名字。

二审判决:

驳回上诉，维持原判。

二审判决理由:

本院认为，本案是权属确认纠纷。

《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。”第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的基础。不动产登记簿由登记机关管理。”第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除非有证据证明不动产登记簿确有错误，否则以不动产登记簿为准。”

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿上的记载与物权状况不一致，自己是该不动产物权的真正所有人的，应当支持其请求确认自己享有物权。”

本案中，甲主张自己是涉案财物的所有权人，应当依法提供证据予以证明。

根据甲、乙的说法，甲委托乙购买房产，但具体哪套房没有约定，只是说“至少要有一套登记了甲的名字”。可见，协议并没有明确指向涉案房产。甲称，购房款支付给了乙，而不是房产的卖方。没有其他证据证明C在房产登记在D名下之前就知道应该登记A的名字。因此，一审法院认定，甲提供的证据不足以证明甲、乙、丙对涉案房屋的权属有特别约定，并无不妥。本案中，丙、丁认可了登记在丁名下的房产是丙、乙的共同财产，如果甲与丙、乙之间有其他纠纷，可以通过另一种方式解决。

(二)不当得利纠纷

1。第一次审判

原告:甲

被告:乙、丙

一审上诉:

1.判决B、C返还A购房款83万元，B、C承担连带责任；

2.判决乙、丙赔偿甲经济损失24.9万元(暂以83万元为基数，年利率24%，暂从2015年8月至2017年12月计算，实际以法院认定乙、丙获得的增值收益为准)，乙、丙承担连带责任；

3.本案诉讼及保全费用由乙、丙承担。

一审判决:

一、乙、丙于判决生效之日起十日内向甲返还829886元及利息(自2015年8月1日起至付款之日止，按银行同期贷款利率计算)；

二、驳回a的其他诉讼请求。

未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。

一审案件受理费7256元、诉讼保全费5000元由乙、丙负担。

一审判决理由:(部分摘要)

一审法院认为，在香洲法院(2017)案号民初粤0402的5xx9及(2017)案号粤0402的5xx0民国初年，甲提起诉讼，要求确认兴X公寓及涉案的魏xx银行财产的所有权。本案中，甲主张返还支付给乙和丙的债权83万元。两个案件的法律关系和诉讼标的不同，不是重复诉讼。因为甲以其实际出资购买涉案房产为由主张所有权确认，虽然甲败诉，但甲请求法院保护其民事权利的诉讼时效因提起诉讼而中断，诉讼时效从中断和相关程序终结时重新计算。故甲于2017年12月22日以不当得利为由对本案提起诉讼，未超过诉讼时效。

甲声称卖掉深圳的房产后，将支付83万元给乙、丙在珠海买房养老。甲、乙、丙对甲出售其在深圳房产的事实无异议，一审法院予以采纳。甲提供的银行记录证明甲通过转账方式向乙支付了804886元。c承认协助A办理了在深圳出售房屋的相关手续，并收到了A出售房屋时买方支付的定金25000元。据此，乙、丙收取了甲的总金额829886元，与甲主张的83万元基本一致。之后，B、C先后购买了珠海市香洲区前山港xxxx栋X单元xxxx房(威xx银行)和珠海市吉大路xx栋X单元xxxx房(星X公寓)，分别登记在C的母亲D和C的儿子E名下。A提供的总回忆证明，A曾向C索要E名下房屋的所有权，C当时接受了。甲还起诉乙、丙及案外人，主张上述房屋的所有权。因此，甲主张支付给乙、丙的钱是用于给老人买房，不是给乙、丙的赠与，一审法院予以采纳。因此，B、C在取得A的钱后，并没有用来给A买房，A也没有把钱给B、C，这就意味着B、C继续占有这笔钱，构成不当得利。

辩称C从其银行账户转账给xx银行房屋原所有人L的53万元是A给B、C的赠与，但未提供相关证据予以证明。况且B和C名下已经有三套房子，没有父母的协助是买不到住的。另一方面，A主张在珠海买房与儿子一起养老，更符合生活，故一审法院不予采纳C的上述辩护意见。

c还辩称，它没有从B的银行账户收到270，000元现金。但根据银行日志显示，B于2015年7月10日、11日两次取款后，柜面存款短时间内发生在C的银行账户中，且金额与B提取的金额相近或一致，结合B关于上述27万元取款和存款的陈述，以及C参与A出售深圳房产，并为A出售房屋存入2.5万元， 后乙与丙共同购买涉案房产，一审法院认为乙的陈述更可信，丙的上述辩解不予采纳。

据此，乙、丙取得的不当得利829886元应返还给甲，甲主张乙、丙以涉案房屋增值部分赔偿损失47万元。因为本案是不当得利纠纷，返还的不当得利应当包括原物和原物的孳息。但乙、丙取得甲的款项所产生的孳息按照银行同期贷款利率计算是合理的，一审法院不支持甲要求乙、丙赔偿损失47万元。

2。二审

上诉人:丙

被上诉人:甲

原审被告:乙

上诉请求:

1.撤销一审判决；

2.驳回甲的所有主张；

3.本案第一、二审的诉讼费用由甲方负担。

二审判决:

驳回上诉，维持原判。

二审判决理由:

法院认为，本案争议的焦点是甲向乙、丙支付的829886元是否属于赠与。

最高人民法院关于适用

甲称其于2015年5月22日出售其在深圳的全部房屋，并于2015年7月9日、7月10日、7月14日分别以银行转账方式将219000元、580891元、4995元(共计804886元)汇入乙的银行账户。丙还因协助销售某深圳房产收到购房定金25000元，该定金已获银行账户和丙认可，结合乙关于提取和存入270000元的陈述，以及丙参与甲销售深圳房产，以及甲房屋销售定金25000元，后乙丙共同购买涉案房产，甲支付829886元让乙丙购买的可能性较大

根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第一百三十一条规定，返还的不当利益包括原物和原物的孳息。乙、丙应返还A829886元及利息。

一审法院认可甲支付给乙、丙的钱用于给老人买房，主张不属于赠与没有错，法院予以确认。c本节上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。

三。简要分析

1.如果是亲戚委托购房，至少要注意以下三点:

(1)即使是近亲属也必须签订书面的《委托购房合同》(或《产权代理协议》)，详细规定双方的权利义务；

(2)货款要通过银行转账的方式支付，但不建议先交给亲戚，应该直接转给最后的卖家——如果先交给亲戚，万一亲戚之间突然闹起来(比如这个亲戚正好要离婚)，可能会否认这笔钱是货款，而认为是赠与或贷款。另外，客户与最终卖方之间的银行转账记录可以直接证明客户与最终卖方之间存在购房关系(注:转账用途也可以指定为“XXX购房款”以增强证明力)。

(3)记录的证据是有用的，但不是万能的，有时证据的效力还是比较弱的。

首先，如果非要录音，也要在纠纷发生前录音，但在交易开始前录音可能会引起对方的反感和不信任。现实中很少有人这么做——对方可能会想，既然你这么不相信我，那我们干脆签个合同吧。

其次，大多数情况下，是在纠纷发生后才想到录音，但此时由于对方有所防范，可能导致录音内容不完整，对方会在法庭上予以否认，认为是“问题陷阱录音”。如果裁判采纳了这种说法，录音证据可能无法证明，风险很大。

2.从委托方(付款方)的角度来看，如果确实缺乏“委托付款合同”等证据，也不能证明双方是“委托购买合同关系”。虽然无法追回产权，但仍然可以依据“不当得利纠纷”再次起诉，要求法院判令对方返还购房款及利息——虽然此时要追回的钱可能不如升值后的财产值钱，但至少可以追回损失。

但从“不当得利纠纷”的审理来看，双方的纠纷和矛盾还是很激烈的，胜诉并不容易。

所以委托方(付款方)要有高度的证据意识，从一开始就保留完整的证据，无论是委托购房合同纠纷还是不当得利纠纷。只有这样，才能最大限度地减少或避免纠纷。

3.举证责任是败诉的风险。谁承担举证责任，谁就可能要承担举证不到位的不利后果。

由于种种原因，如“受城市限购政策限制”或“年龄太大无法申请银行贷款”等

参考案例:

权属纠纷确认:珠海市中级人民法院二审民事判决书，(2017)粤04第26xx号；

不当得利纠纷案:珠海市中级人民法院二审民事判决书，(2018)粤14xx 14xx号

注:文中观点及案例仅供参考，委托购房及相关诉讼存在法律风险，读者请勿模仿。

作者简介:黄律师律师，深圳市执业律师，擅长民商事纠纷(股权纠纷、公司法纠纷、房地产纠纷)、劳动和社会保障法律、刑事辩护、婚姻家庭纠纷。如有任何意见或建议，请直接在评论区留言或私信，我们会尽快回复。

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