有房产证打官司能赢吗(类案要同判:有借名买房协议,真的能拿到房吗?|上海一中院(附审理思路+裁判要点))

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以名字买房

是指实际购房人借用他人名义购房，借用名人实际支付房款，名人签订房屋买卖合同，并将房屋所有权登记在其名下的行为。司法实践中，因未将房屋登记在借款人名下而产生的纠纷，就借款人姓名的事实和合同效力而言，难以认定和处理。因此，有必要明确审判思路，统一法律适用。法院处理此类纠纷，应充分查明案件事实，尊重当事人意思自治，同时注意协调现行政策，维护物权公示原则。结合司法实践中的典型案例，对借名购房纠纷的审判思路和判决要点进行梳理、提炼和总结。

内容

典型案件

实名购房纠纷审判难

借名购房纠纷案的审判思路及判决要点。

其他需要说明的问题。

一个

典型案例

案例1:涉及借用名称的事实认定

刘和韩在2009年认识后就住在了一起。2011年，韩某与案外人张某签订房屋买卖合同，约定韩某以198万元购买争议房屋，同年登记在韩某名下。2013年，刘与韩结束同居关系。刘要求韩将房子过户到自己名下，韩拒绝。刘某称，因其不具备购房资格，与韩某口头约定借用韩某的名义购买争议房屋，而韩某则坚称该房屋系其本人购买。刘用自己的银行账户将全部房款支付给张某。该房屋最初由刘和韩共同居住，但韩在2013年搬出后，刘独自居住。

案例二:涉及借用名称的协议效力认定

徐和胡是朋友，因为自己的原因申请不到贷款，于是和胡约定以胡的名义买房。徐支付了房屋的首付款，而胡以个人名义申请了房屋贷款，并将房屋登记在他的名下。徐按月将款项汇入胡用于偿还贷款的银行账户，用于偿还银行贷款。后徐某要求胡某按约定将房屋过户至其名下，胡某以徐某无申请贷款资格、双方约定因违反法律强制性规定而无效为由拒绝。

情况3:涉及借款人直接要求确认所有权的处理

与王有亲戚关系。因为暂时没有买房资格，所以他借用王的名义买了一套有争议的房子。在支付全部房款后，该房屋的产权登记在王名下，但负责保管购房合同、房产证等购房资料，并实际居住和使用该房屋。达到社保缴纳年限后，有资格买房，要求王将房子过户到自己名下。但王某以各种借口拖延办理过户手续，要求法院确认房屋所有权归其所有，并要求王某按约定配合办理过户手续。王提出抗辩，理由是双方的协议违反法律，无权直接主张房屋所有权。

II

审理实名购房纠纷的难点

(1)很难识别托词的事实

在借名买房纠纷案件中，借名者与有名者之间存在着特殊的身份关系，如亲属、朋友等。由于当事人一般互信较强，借名买房的约定多为口头达成，缺乏书面约定。纠纷产生时，当事人对借名事实的认定标准和举证责任的分配有争议。名人为了证明双方借名买房关系的存在，通常会从实际支付房款和实际使用房屋两方面提供证据证明自己的主张，而名人往往会否认借名协议的存在，并提供房屋买卖合同、产权登记资料等证据进行抗辩。

(2)贷款协议与购房合同的效力难以认定

一般来说，借名人之名以他人名义购房往往有特殊目的，比如规避限购政策、获得贷款或贷款利息优惠、购买经济适用房等。如何认定上述情况下借款协议的效力，在司法实践中仍有争议。比如规避限购政策或走银行贷款的情况下，借款人与名人的约定是否因违反法律禁止性规定而无效。名人以违反政策法规为借口购买经济适用房等政策性保障房，应如何认定协议和房屋买卖合同的效力？

(三)是否作出确认判决或支付判决存在不同意见

司法实践中，借用名人的申请主要分为以下三种类型:

(1)确认该房屋属于借款人；

(2)责令名人协助将房屋过户至借款人名下；

(3)确认房子属于借款名人，请名人帮忙过户。

对于此类案件，是做出确认判决还是给付判决，各地法院的判决结论都不一样。主要争议在于能否援引《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编若干问题的解释(一)》第二条的规定直接确权。此外，假借名义的房屋纠纷案件的立案理由也不统一。主要原因有合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、权属确认纠纷、委托合同纠纷等。案由的选择虽然不影响当事人的实体权利，但会对案件的审判方向和诉讼请求依据的判断产生影响，因此有必要统一立案的案由。

三

实名购房纠纷案件的审判思路及判决要点

法院在处理此类纠纷时，应充分查明案件事实，尊重当事人的意思自治，同时注意协调现行政策，维护物权公示原则。首先要审查确定借名买房的关系是否存在，然后在该关系存在的前提下判断涉及借名的协议的效力。涉案借款协议无效的，法院应当一并处理无效后果；如果涉案借用人名的协议有效，则应判断当事人的诉讼请求是否有效。

(一)审查借口事实的要点

当事人实名购房事实的确认，是审理此类案件的重要依据。审查借名事实的要点和步骤是:首先要搞清楚是否有书面协议；如果双方有书面约定，一般可以认定存在借名买房的事实；如果双方没有书面协议，应查明:

(1)当事人以名义购房的原因；

(2)支付购房款和偿还贷款；

(3)房屋的实际占有、使用及房屋所有权证的保管等情况。

在事实认定过程中，应合理分配举证责任，全面认定是否存在托词购房关系。

1。借名买房理由复习要点

法院在审查借名购房原因的过程中，应当重点审查借款人对借名原因的说明是否符合客观事实，是否合理。除了双方的信任关系之外，在没有签订书面合同的情况下，以名人的名义买房，一般有以下客观原因:

(1)为规避住房贷款、税收、住房资格等相关法律政策；

(二)借用他人资格享受贷款等优惠政策的；

(3)名人有权购买经济适用房等具有特殊性质的房屋。

名人说明借用姓名的理由后，法院应当审查名人抗辩的理由。对于借用名人出资的原因，名人一般主张双方存在借用、赠与、抵销等法律关系，应当承担举证责任。在双方都没有书面证据的情况下，法院应该根据常识和常理做出合理的判决。比如在借名人的财务状况一般的情况下，名人主张借名人的稿费作为礼物，这是违背常理的。

2。购房实际付款及还贷审核要点

在借款事实的审查中，还应查明购房款的实际支付情况和借款的偿还情况。是认定借名人买房关系存在的重要依据，因此借名人应对其出资承担举证责任。法院应当结合定金、首付款的支付凭证、双方的财务状况和还款能力证明、证人证言等证据材料，综合认定实际出资人。在借款人直接联系卖方付款，或者中介公司作为中介参与付款过程的情况下，卖方和中介公司的证言具有较强的证明效力。

如果有银行贷款，法院要查明房屋贷款的实际还款人，借款人也要证明银行贷款的实际还款情况。需要注意的是，由于贷款本息是从某名人名下的银行账户中扣除的，因此应重点审查还款来源和还款银行卡保管情况。借款人按月或按季度向名人转账还贷款项，名人无证据证明借款人转账款项用于支付房租或还贷的，应认定该住房贷款由名人实际偿还。

3。审查房屋实际居住者的要点

占有、使用和收益是不动产所有权的重要权能，因此房屋的实际占有和使用是判断借名事实的重要因素，借款人应当承担举证责任。对房屋实际占有和使用情况的认定，可以从房屋的实际居住状况、物业费、维修基金等相关费用的缴纳情况、租金的收取情况等综合判断。房产证、购房合同、收据等材料作为实际投资和房屋产权的重要凭证，一般由物权人个人保管，因此由借款人保管上述凭证，也可以在一定程度上证明借款人购房关系的存在。

例如，在第一种情况下，尽管韩坚称竞得的房屋是他购买的，但购房款是通过刘的银行账户支付的，该房屋实际上是由刘使用的。自2013年搬出竞争对手的房子以来，韩一直没有向刘主张权利。在韩某未能对刘某的出资作出合理解释，也未能提供证据推翻刘某借名买房主张的情况下，应当认定刘某与韩某在借名买房争房中存在关系。

(二)规避政策条款协议效力审查要点

假借房屋名义购房合同效力的认定，应当依据我国《民法通则》和合同效力的一般规定进行判断，即行为人是否具有相应的民事行为能力，行为人的意思表示是否真实，合同是否违反法律、行政法规的强制性规定，是否违反公序良俗。由于贷名关系的特殊性，本文只讨论贷名协议规避购房和信贷政策的效力。

1。假借名义购买政策性保障住房的协议效力认定

政策性住房是面向低收入住房困难家庭出售的一种具有保障性质的政策性住房。购房者是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，房屋过户条件也有严格的限制。不符合购房资格的名人购买经济适用房等政策性保障房，不仅扰乱了对经济适用房的监管秩序，也侵害了其他符合条件的购房人的合法权益，客观上损害了社会公共利益。根据《民法》第一百五十三条第二款规定，违反公序良俗的民事法律行为无效。因为对经济适用房的管理和分配属于公共秩序的范畴，所以这种借款协议应该无效，名人与相关单位签订的政策性经济适用房购房合同也应该无效。

2。以符合限购政策为借口购买商品房的协议效力认定

房地产限购政策是调控政策，具有阶段性和临时性。这一政策通过限制当事人的缔约自由来平抑快速上涨的房地产价格，并非法律、行政法规的强制性规定，只会造成房地产买卖合同暂时不能履行，而非永久不能履行。在不违反法律、行政法规强制性规定的情况下，应当充分尊重当事人的意思自治。因此，以贷款名义购买商品房符合限购政策要求的贷款协议不应认定无效。但如果在法庭辩论结束前，借款人仍不符合限购政策的要求，则不应支持该名人帮助将房屋过户至其名下的诉请。

3。以规避信贷政策为借口购买商品房的协议效力认定

当事人为了获得银行贷款，降低首付比例或贷款利率，以买房为幌子申请房屋贷款，虽然违反了银行的信贷监管政策，但这种行为规避了贷款申请限制或首付比例和利率政策，且房屋贷款是一种真实的抵押贷款，金融风险通常相对较低，不能认定这种行为违反了公共利益，因此不应认定这种借款协议无效。

如案例二，因徐某无法申请贷款，胡某以其名义签订房屋买卖合同并申请贷款。徐与胡之间有借名买房的约定。徐某借名购房的行为虽规避了银行信贷管理规定，但不侵害社会公共利益，也不违反法律、行政法规的强制性规定。徐与胡之间的借款协议应认定有效。

(三)处理实名购房纠纷后果的判断要点

如果双方之间存在借名买房的事实，则应根据借款协议的效力分别处理相应的后果。

一是在借款协议无效的情况下，房屋归名人所有，名人应向借款人支付房屋折价款，并按当事人的过错比例分担交易费用等实际损失。

其次，在借名协议有效的条件下，双方实际上已经形成了房屋所有权协议，借款人可以根据房屋所有权协议形成的债权，请求名人配合将房屋过户登记到其名下。如因房屋过户障碍导致贷款协议无法继续履行，借款人可要求解除双方房屋权属协议，再要求名人返还购房款及贷款本金，实际损失视具体情况处理。当事人直接诉请确认的，法院可以说明双方的债权债务关系。如果当事人仍坚持确认，判决将驳回其诉讼请求。

1。借名协议无效如何处理后果

根据《民法》第一百五十七条的规定，借款协议无效的，法院应当对无效合同的后果进行处理，即判决名人堂赔偿房屋折价，并根据无效原因按照当事人过错的比例分担交易费用等实际损失。在这种情况下，名人和借款人都知道规避政策的目的，他们都配合实施规避政策。对于无效协议的后果，双方都有一定的过错。因此，在案件审理过程中，应确定双方的过错比例，并在此基础上分担交易费用等实际损失。需要注意的是，如果借款人已经因借用名义向名人支付了一定的报酬，则上述借用名义的报酬应当计入实际损失，一并处理。

2。贷款协议有效时的后果处理

在借款协议有效时，此类纠纷中的借款名人一般有三种申请:请求合作转让、请求确认权属、请求确认权属、合作转让。当合同有效时，不同的索赔应分别处理。

(1)处理移交合作请求

如果房屋过户不存在障碍，可以判名人协助借款人办理房屋过户登记。检查房屋是否有转移障碍，可以从以下两个方面进行:

首先结合最新的限购政策，查看借款人是否具备购房资格。借款人应证明其具备购房资格。借款人不具备购房资格的，无权要求将房屋过户到自己名下。判断借款人是否有购房资格的时间节点应以法庭辩论结束为准；因限购政策变化或借款人自身条件变化导致法院辩论终结前借款人具备购房资格的，可支持其转让申请；借款人因政策变化丧失或仍不具备购房资格的，不能支持其转让申请。

二、查看房屋是否处于限制交易状态。如果需要查看房屋是否被司法查封，合法交易期限未满等限制交易。司法实践中存在房屋限制交易状态在法庭辩论结束前消除的情况，法院应对此进行动态审查。

如果房屋存在过户障碍，在法庭辩论结束前无法消除过户障碍的，法院应向当事人说明，如果仍坚持过户申请，法院将驳回申请。需要注意的是，《民法典》第406条对抵押人转让抵押财产的规则做了重大修改。抵押人可以不经抵押权人同意而转让抵押财产。据此，房地产管理局修改了不动产登记簿的样式，在不动产登记簿抵押登记信息和预告登记信息的页面增加了“是否有禁止或者限制抵押房地产转让的约定”一栏。

因此，民法典实施前已办理抵押登记的不动产，未经抵押权人同意，不能支持受让人的转让请求权。不动产登记簿“是否有禁止或者限制抵押房地产转让的约定”一栏记载为“是”的，还需抵押权人同意；如果上述栏目记录为“否”，则可以支持借款人的转账请求。

(2)贷款协议解除的债权处理

如果房屋存在过户障碍且在法庭辩论结束前无法消除过户障碍，且借款人在法庭解释后变更其撤销借款协议的诉请，则在诉请书送达名人时，借款协议即被撤销。协议解除后，房屋归名人所有，借款人有权要求名人返还已支付的购房款和已偿还的住房贷款本金。同时，法院应区分以下三种情况处理违约责任和实际损失的分担:

第一，因名人原因不能履行的，借款人有权要求名人承担违约责任以赔偿损失。比如名人擅自处置房屋，因名人原因房屋被司法机关查封，名人怠于履行过户义务，导致借款人因购房政策变更而失去购房资格。需要注意的是，这里判给的损失不仅包括借款人的实际损失，还包括合同履行后借款人可以获得的利益，比如房价上涨带来的房屋升值利益。

第二，因借款人自身原因不能履行的，借款人不得要求名人承担违约责任赔偿损失。借款人怠于要求知名人士履行转让义务，导致借款人因政策变化丧失购房资格的，不得要求知名人士返还借款人报酬，不得要求知名人士承担交易成本损失、住房贷款利息等实际损失。

三是因双方以外的原因无法履行的，如不可抗力导致房屋灭失、第三人侵权等。，对于双方的实际损失，法院可根据公平原则，判决双方合理分担交易费用损失、房屋贷款利息损失等实际损失。

(3)确认索赔的处理

如果借款人以著名人士为被告要求直接确认房屋根据借款协议归其所有，法院可以向其说明双方的纠纷是债权债务关系，如果借款人坚持其诉请，应当判决驳回；借款人变更申请要求名人按约定将房屋过户至其名下的，参照前述要求和过户的试行思路办理。

在司法实践中，对于房屋所有权确认请求权的解决路径主要有两种观点。第一种观点是，我们应该支持借款人要求确认房屋所有权的请求。当事人之间借名买房的真实意思是，有名的人买下房子，取得所有权。该著名人物虽登记为权利人，但与双方约定不符。因此，不动产登记簿的权利登记因借名买房的所有权协议而被否定，被借人为真实权利人。第二种观点认为，借款人只有根据借款协议请求名人帮助其变更登记手续的权利。

我们认为应采纳第二种观点，不宜直接确认此类案件的处理权。根据《民法典》第二百零八条和第二百一十五条的规定，我国法律规定区分了物权变动的效力和债权合同的效力；我国采用债权形式主义的物权变动模式，债权只是物权变动的原因，物权变动的效果仍需通过法律手段来完成。对于不动产来说，除了物权变动的债权和意外之外，一般都需要双方进行登记，物权变动才能生效。在实名购房纠纷案件中，房屋所有权登记在名人名下是名人和出卖人的真实表示，也是双方追求的法律后果。不动产登记机关将房屋所有权登记在名人名下，是基于名人与出卖人之间合法有效的买卖合同。因此，物权登记符合我国不动产物权变动模式，物权变动应当合法有效。借用名人不能以借用姓名协议否定登记的效力，不能要求法院直接作出确认判决。

(4)处理确认权利的请求以及与转让申请的合作

借款人请求确权并配合过户时，经法院说明，借款人同意撤销确权请求的，法院可以根据上述几点处理过户请求；如果借款人不同意撤销其确权请求权，并坚持以房屋所有权作为其请求权基础，此时不宜驳回全案，法院可判决驳回其确权请求权，在说理部分说明后，其转让请求权按上述各点处理。

例如，在第三种情况下，法院可以向吴某解释请求法院直接确认房子属于他。如果吴某仍然坚持要求确认房子的所有权，他不会支持。对于请求王配合过户的诉请，此时已经具备了购房资格。房屋没有其他过户障碍的，法院应予支持。

IV

其他需要说明的问题[/s2/]

鉴于此类案件的案由差异较大，为了统一审判思想，有必要统一立案事由。以名合同购房，不直接产生物权变动的效力，但在性质上应属于合同纠纷，不宜将此类纠纷定性为权属确认纠纷。借款人与名人的关系不是房屋买卖合同，房屋的卖方往往不参与诉讼。借款人要求知名人士履行配合转让义务的，法院应将案由统一为合同纠纷。