农村房屋确权纠纷(借名买房发生确权纠纷房子该判给谁)

买房一直是社会讨论的热点，因为房子不仅承担了居住的功能，还与可以提供的教育、医疗、商业交通配套挂钩。但在现实生活中，由于限购政策、住房贷款资质等多种因素，往往会有人借用他人名义购房。实名购房纠纷发生时，房子应该判给谁？【/br/】上海市第一中级人民法院曾审理过一起案件:1994年，陈某在上海购买了涉案房屋，2017年补办了房地产权证，登记所有权人为陈某。因陈某主张涉案房屋归其所有，陈某女婿顾某诉至法院，要求确认涉案房屋实际归顾某夫妇所有。顾说，1994年，因为他是日本人，妻子因为定居日本取消了中国国籍，夫妻二人受当时政策限制不能以个人名义买房，于是借用岳父的名义买房；购房款来自顾某公司给予的一次性出国津贴530万日元；2008年起，涉案房屋由顾夫妇出租给他人，收取租金。房屋买卖合同、房产证、契税单据、购房发票等资料也由顾夫妇保管。据介绍，购房款是顾某公司给的10年租金，该公司想租下涉案房屋。购房合同、房产证等材料由顾保管，以防派出所查。在一审中，实际买家被认定为顾夫妇。陈某不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉。在二审中，谷提供了新的证据证明他现在拥有中国国籍。

上海市第一中级人民法院认为，本案争议的焦点是是否存在顾某夫妇假借名义购房的事实。经查，根据顾公司出具的声明，涉案房屋的购房款来源于该公司给予顾的一次性境外津贴，而主张购房款为顾公司给予的十年租金不合理，且远远超过当时的市场租金标准，故一中院采纳了顾关于购房款来源的主张；其次，结合涉案证据，该房屋在购买后一直由顾夫妇实际控制和收益。房屋所有权证、购房发票等材料由顾夫妇长期持有并无不妥。因为涉案房屋是1994年购买的，所以涉案房屋在当时是内销房。由于政策限制，顾夫妇以个人名义买房确实有困难，所以借故买房也在情理之中。2001年上海内外销商品房合并，取消了内外销商品房销售对象的限制，不存在规避政策的嫌疑。本案中，没有其他导致民事诉讼无效的案件。故谷夫妇与的购房行为可以接受且有效，需协助谷夫妇办理房屋过户手续。
民法第216条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的基础。由此，法律推定不动产登记簿记载的不动产权属状况和权利限制与真实情况一致。但在实名买房的纠纷中，实际买受人与登记所有权人会出现不一致的情况，因此法院应仔细查明双方是否存在有效的实名买房协议。

首先要搞清楚双方是否有书面协议。如果有书面协议，一般认定存在借名买房的事实；如果没有书面约定，就从三个维度来分析，即借名买房的理由是什么？购房款谁来出？谁是这所房子的真正主人？一般情况下，买受人因房产限购政策或银行贷款资格而借用他人名义的，虽违反调控政策或信贷监管政策，但由于上述政策不属于法律、行政法规的强制性规定，不能直接认定双方借款协议无效；对于借款人出资的原因，法院应从借款人的经济状况、定金及首付款的支付凭证、双方的财务状况及还款能力证明、证人证言等方面综合分析判断。不动产的实际占用情况是判断借款事实的重要因素，可以通过房屋的实际居住状况、物业费、维修基金等相关费用的缴纳情况、租金的收取情况等综合判断。【/br/】虽然在购房之初，购买名下房屋的双方有很强的互信，但很多案例表明，由于房价上涨、关系破裂等原因，房屋权属纠纷很可能在后期发生。因此，为了保护实际购房人的合法权益，建议在购房过程中遵守各项政策法规，尽量不要以他人名义购房。

来源:法治日报