房屋确权协议(「房屋确权」当事人能仅以买卖合同关系直接取得房屋所有权吗？)

[裁判要点]

根据合同关系和物权关系的法律规定，当事人不能因房屋买卖合同关系直接取得房屋所有权，也不能因善意关系取得房屋所有权。因此，原告主张“涉案房屋所有权”没有事实和法律依据，其诉请依法不应予以支持。

[裁判文书]

贵州铜仁市中级人民法院

民事判决书

(2021)黔06民中1515号

上诉人(原审原告):刘华荣。

被上诉人(原审被告):尹秀国。

被上诉人(原审被告):万群才。

被上诉人(原审被告):郭才发。

上诉人刘华荣因与上诉人尹秀国、万群才、郭才发发生权属确认纠纷，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院(2021)第1166号民事判决，向本院提起上诉。2021年8月3日立案后，法院依法组成合议庭，进行了开庭审理。上诉人刘华荣及其诉讼代理人倪明学、丁龙，上诉人尹秀国、郭才发到庭参加了诉讼。这个案子已经结了。

刘华荣的上诉请求:1。撤销一审判决；2.确认碧江区房屋为刘华荣所有；3.判令第三被上诉人将房屋过户至刘华荣名下，过户产生的费用由第三被上诉人承担；4.本案一、二审诉讼费用由三上诉人负担。事实和理由:上诉人通过购买取得了涉案房屋的所有权，依法应当确认涉案房屋为上诉人所有。原因如下:1。2005年，尹秀国、郭才发取得涉案房屋的土地所有权。随后，郭才发和尹秀国共同在该土地上建房。房子建好后，尹秀国夫妇住进了房子，成为第一个住进房子的家庭。2.建楼之初，郭才发和尹秀国并没有分楼。为了促进销售，两人在房子的一楼设立了一个售楼部进行公开销售。售楼部成立一年多了，没有证据显示哪套房是尹秀国的，哪套房是郭才发的。3.2008年2月11日，上诉人在售楼部与郭才发签订了《商品房买卖合同》，涉案房屋为现房。上诉人向郭财发支付首付款后，郭财发为上诉人办理了水电开户手续。由于时间久远，上诉人找不到郭财发出具的首付款收据。郭财发辩称，他没有收到上诉人的首付款，违背了交易的常识和习惯。4.2009年初，上诉人开始装修房屋，历时半年。装修后，上诉人一家搬进了涉案房屋。装修期间，尹秀国夫妇居住在该房屋内，从未阻止上诉人装修房屋。尹秀国以实际行为默许上诉人购买。5.2011年11月8日，尹秀国夫妇明知上诉人已购买并迁入涉案房屋，却在上诉人不知情的情况下，以自己的名义私自办理了涉案房屋的土地使用权。2011年12月5日，涉案房屋权属以其个人名义办理。6.2015年2月12日，在上诉人不知情的情况下，尹秀国夫妇以上诉人的房屋抵押向农村商业银行板桥支行借款39万元。在无力偿还银行贷款后，碧江区人民法院查封了该房屋，并应碧江区法官要求，上诉人于2020年4月16日将尾款81000元打入银行账户，房屋解封。综上所述，被上诉人以出卖的方式将涉案房屋所有权转移给上诉人后，被上诉人尹秀国、万群才私自将涉案房屋登记在自己名下，侵犯了上诉人的合法财产权。本案事关包括上诉人在内的19个家庭的居住权和生存权，事关民生和社会稳定。请确认涉案房屋依法归上诉人所有。

尹秀国、万群才、郭才发在二审中均未书面答辩。

刘华荣上诉至一审法院:1。确认碧江区房屋为刘华荣所有；2.判令尹秀国、万群才、郭才发将房屋过户至刘华荣名下，过户产生的费用由尹秀国、万群才、郭才发承担；3.本案诉讼费用由尹秀国、万群才、郭才发负担。

一审法院查明，郭才发以出让方式取得鹤立园新村280平方米土地使用权后，与尹秀国共同在该地块上建房。2008年2月11日，刘华荣与郭才发签订《商品房买卖合同》，约定将合力苑6楼601室出售给刘华荣，面积94.19平方米，价款116607元。合同签订后，刘华荣装修了房子，办了水电入户，全家搬进了房子。尹秀国于2011年11月8日将本案房屋的土地使用权证登记在其名下，于2011年12月5日将本案房屋的所有权证登记在其名下。房子的共有人是万群柴。2015年2月12日，尹秀国、万群才以本案房屋办理抵押登记手续，以尹秀国的名义向铜仁农村商业银行股份有限公司板桥支行贷款39万元。2019年5月7日，该房屋被铜仁市碧江区人民法院查封。2019年9月8日，刘华荣向铜仁市碧江区人民法院提起诉讼，铜仁市碧江区人民法院受理的案号为(2019)黔0602第3630号，刘华荣的诉讼请求如下:1 .确认刘华荣与郭才发于2008年2月11日签订的《商品房买卖合同》有效；2.判令郭才发继续履行2008年2月11日与刘华荣签订的《商品房买卖合同》；3.判令郭才发协助刘华荣办理刘华荣名下和丽园花园6层601房屋的过户登记；4.本案诉讼费用由郭才发负担。本案中，铜仁市碧江区人民法院认为，“涉案商品房买卖合同虽合法有效，但合同约定的房屋产权已登记在案外人尹秀国名下，并已抵押给铜仁农村商业银行股份有限公司板桥支行，且已办理抵押登记。同时，该房屋已被查封，刘华荣要求继续履行合同、郭才发协助将涉案房屋产权过户至刘华荣名下的诉讼请求已无法履行。针对这一情况，铜仁市碧江区人民法院已向刘华荣进行了解释，但刘华荣仍坚持其原诉讼请求不变。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款“当事人一方不履行非货币债务或者履行非货币债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外: (一)法律上或者实际上不能履行的；“根据规定，对刘华荣要求郭才发继续履行商品房买卖合同并协助将涉案房屋过户至刘华荣名下的请求，不予支持。2019年11月15日，铜仁市碧江区人民法院作出(2019)黔0602第3630号民事判决。判决结果如下:“一、确认刘华荣与郭才发于2008年2月11日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回刘华荣的其他诉讼请求。" .2020年4月16日，刘华荣向铜仁农村商业银行股份有限公司板桥支行尹秀国贷款账户支付81000元，2020年4月24日，铜仁市碧江区人民法院作出黔0602(2020)第122号裁定，解除对该房屋的查封。故刘华荣作出上述诉请，郭才发拒不承认刘华荣已支付其首付款35607元。

一审法院认为:(1)刘华荣与郭才发依法成立房屋买卖合同的法律民事法律关系。刘华荣与郭才发签订的房屋买卖合同，是刘华荣与郭才发之间的真实表示。不违反法律规定，已经中华民国(2019)黔0602第3630号民事判决书确认。(2)刘华荣对涉案财物无物权。根据《中华人民共和国民法》第二百零九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。合法所有的自然资源的所有权可以不登记。”关于本案权属确认问题，涉案房屋登记在尹秀国、万群才名下，郭才发将涉案房屋出售给刘华荣，郭才发与尹秀国共同建造涉案房屋。双方未明确约定郭才发享有涉案房屋的产权，该房屋应为郭才发与尹秀国共同所有。按照郭才发和尹秀国的说法，他们应该各享有一半的产权。本案中，刘华荣主张权属确认纠纷，但未证明其对涉案房屋拥有产权。并且转移登记必须以享有财产权或者履行合同义务为前提。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己的主张有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人应当对自己主张的事实或者反驳对方主张的事实提供证据，法律另有规定的除外。判决作出前，当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据规定，刘华荣主张涉案房屋享有物权的主张不能成立，对此请求不予支持。(3)本案应该还是房屋买卖合同纠纷。本案起因是刘华荣与郭才发签订了《商品房买卖合同》。根据(2019)黔0602第3630号民事判决书，可以认定本案仍为房屋买卖合同纠纷。经解释，刘华荣主张的法律关系与审理查明的法律关系不符，刘华荣拒绝变更案由，坚持诉讼请求。根据《中华人民共和国民法》第四百六十五条规定:“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力，但法律另有规定的除外。”通过审理可知，郭才发属于房屋买卖合同的相对人。根据合同的相对性，商品房买卖合同只约束刘华荣和郭才发，而不约束尹秀国和万群才。2019年9月18日，刘华荣向铜仁市碧江区人民法院提起民事诉讼，铜仁市碧江区人民法院作出(2019)黔0602民初3630号民事判决:“一、确认刘华荣与郭才发于2008年2月11日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回刘华荣的其他诉讼请求。”判决已驳回刘华荣的其他诉讼请求，换言之，刘华荣要求按照与郭才发签订的《商品房买卖合同》履行转移登记手续的请求已被驳回。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条，“在诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但是，法律关系的性质对判决的理由和结果没有影响，或者有关问题已经过当事人充分辩论。前款情形下，当事人根据法院审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许，并根据案件具体情况重新指定举证期限。”刘华荣坚持起诉状的案由和适用。因此，铜仁市碧江区人民法院认为其主张本案属于权属确认纠纷的主张不能成立，不构成重复起诉。最后，刘华荣不构成善意取得。刘华荣诉称，其通过铜仁农村商业银行股份有限公司板桥支行支付了《商品房买卖合同》中的尾款81000元，并已履行了《商品房买卖合同》中的义务。但郭才发、尹秀国表示不知情，未追认，郭才发称未收到刘华荣的首付款35607元。郭才发、尹秀国表示不知情，没有追认，不能视为支付涉案房屋尾款。本院认为，刘华荣与郭才发、尹秀国之间无真实意思表示，涉案房屋未在刘华荣名下办理产权变更登记，刘华荣不构成善意取得。

一审判决:驳回刘华荣的诉讼请求。案件受理费50元减半收取，由刘华荣负担。退还刘华荣诉讼费1200元。

二审中，刘华荣提交了以下证据:1。1 .首付款收据，用以证明刘华荣已支付购房首付款；2.2 .水费收据，用以证明刘华荣支付尹秀国房屋水费466元。郭才发提交的证据有:客户交易清单，证明其未收到刘华荣的首付款。经质证，上述证据主要与涉案房屋买卖合同的履行有关，且涉案房屋买卖合同纠纷已由贵州省铜仁市碧江区人民法院作出民初民初(2019)黔0602第3630号民事判决书，故无论如何判断、认定上述证据，均不影响本案的处理，故本案对上述证据不予认定。

本院确认一审查明的事实。

本院认为，本案一审原告刘华荣的主要诉讼请求有两项，一是确认争议房屋归其所有，二是将争议房屋过户至其名下。(1)关于刘华荣的第一项主张，即房屋所有权。房子所在的楼房是尹秀国和郭才发共同修建的。后来郭财发把房子卖给了刘华荣。此后，该房屋一直登记在尹秀国和万群才的名下。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。”根据上述案件的事实和法律规定，刘华荣以其名义诉求争议房屋的所有权，没有事实和法律依据。同时，刘华荣虽是涉案房屋的受让人，但该房屋并未过户至其名下。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款第三项关于善意取得的构成要件的规定(“依法应当登记的转让的不动产或者动产已经登记，不需要登记的已经交付受让人”)，本案不构成善意取得。因此，刘华荣称其主张的“涉案房屋所有权”没有事实和法律依据，二审不予支持。(2)刘华荣的第二项诉讼请求是房屋转让。由于涉案房屋买卖合同纠纷已由贵州省铜仁市碧江区人民法院作出民初(2019)黔0602第3630号判决，刘华荣要求尹秀国、万群才、郭才发等人依据该房屋买卖合同申请转让该房屋，不能作为本案的审理范围。但基于第一项诉请，即主张争议房屋的产权，要求尹秀国、万群柴、郭才发等人办理房屋过户，属于本案的审理范围。但根据前述分析认定，第一项主张依法不能成立，因此第二项主张自然没有事实依据，不能成立。据此，刘华荣“应支持其一审诉讼请求”的上诉理由不能成立，二审不予支持。此外，需要指出的是，本案是民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律和司法解释的规定。一审判决不当引用《中华人民共和国民法典》的规定，二审予以纠正。

综上，刘华荣的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2500元，由刘华荣负担。

这是最终判决。

唐法官

向前判断

倪庆彪法官

2001年十月二十五日

助理法官周新安

职员方磊