购房合同纠纷诉讼时效多少年(房屋买卖合同纠纷处理的10个法律要点（附裁判规则）)

从Alpha数据库检索到的数据显示，过去几年，房屋买卖合同纠纷数量增长迅速。虽然2020年受疫情等因素影响有所下降，但房屋买卖合同纠纷数量仍维持在较高规模。

如今，在“不炒”的政策环境下，在绿地等众多知名房企将重心从地产转向基建、恒大大幅缩减地产行业规模的背景下，司法的一致性和公平性显得尤为重要。

本文详细介绍了10起房屋买卖合同纠纷案件中的同判规则，供大家参考。

规则1

预订合同如预订、意向书、承诺、认购、谅解备忘录、谈判纪要等。不得认定为房屋买卖合同，但以房屋买卖合同为主要内容的除外。

描述规则

预约合同是指当事人为了将来订立确定的合同而事先达成的书面承诺或协议。在房屋买卖合同关系中，通常是指由于签订正式房屋买卖合同的时机尚未成熟，双方当事人就房屋买卖相关事宜进行初步的法律确认，以便日后订立正式合同的一种预先约定，具体体现为预约、意向书、承诺、认购、谅解备忘录、谈判纪要等。区分预约合同和房屋买卖合同的标准可以从三个角度考虑:一是要根据合同中当事人所表达的意思来确定，即签订合同是为了买房还是为正式签订商品房买卖合同做准备；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判断合同是否完全符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，出卖人是否按照约定接受了购房款；第三，当事人之间的约定和实际履行是否成立事实上的房屋买卖合同。

第二条规则

很多买卖合同对同一事项的约定存在冲突。应以文义解释为出发点，以当事人真实意思为中心的目的解释为主要解释规则，习惯解释为漏洞补充，诚信原则决定解释方向，规则综合适用并相互印证，选择真实、最终、更好的解释。

描述规则

当事人就同一标的物签订多份房屋买卖合同，同一标的物不同合同条款之间存在冲突。要综合运用文义解释、目的解释、制度解释、习惯解释、诚实解释等解释规则，相互印证。语义解释是合同解释的起点，当事人的共同意志是合同解释的基础。以当事人真实意思为中心的目的解释是解决多个合同冲突条款解释选择问题的主要规则。作为辅助规则的习惯性解释，起到补充漏洞的作用；诚实信用原则决定了合同解释的方向。应当综合考虑所有解释规则，统筹兼顾，相互协调，最终达到确定当事人真实意思表示，作出公正判决的目的。以目的解释为中心的解释选择后，最终结果呈现出三种形式:一是真意条款排除了假意条款；第二，最终协议排除了阶段性协议；三是选择更好的解释条款。

规则3

村民将其宅基地上的房屋出售给城镇居民或非其农村集体经济组织成员的，房屋买卖合同违反土地管理政策，损害农村集体经济组织利益，一般应认定无效。

描述规则

村民将其宅基地上的房屋出售给城镇居民或非其农村集体经济组织成员的，房屋买卖合同违反土地管理政策，损害农村集体经济组织利益，一般应认定无效。村民将其宅基地上的房屋出售给农村集体经济组织成员的，或者连续交易的最后买受人是农村集体经济组织成员的，可以认定相关房屋买卖合同有效。1999年1月1日前，村民将依法取得的宅基地连同地上房屋一并转让给回乡定居的干部、工人、退伍军人或者华侨、港澳台同胞的，房屋买卖合同可以认定有效。农村房屋买卖合同被认定无效后，买受人可以要求返还购房款，并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人对房屋进行了翻建或者改建的，还可以要求赔偿翻建或者改建的费用。如果卖方因房价上涨、拆迁补偿等原因主张合同无效。，并请求返还房屋或者拆迁补偿，他可以考虑根据案件的实际情况合理确定过错的大小，扩大对买受人信赖利益的赔偿范围，避免利益严重失衡。

规则4

如果双方没有为获得银行贷款而买卖房屋的真实意思表示，则应认定该合同无效。

描述规则

双方签订虚假房屋买卖合同取得银行贷款的，房屋买卖合同应当认定无效。一、双方签订房屋买卖合同后，卖方一直持有并保管原房屋产权证、相关过户发票、收据等。，并一直占有和使用该房屋出售。其称，双方签订虚假购房合同，获取银行贷款。如果买受人不能合理说明并证明上述情况，且未能证明除银行贷款外的房款支付情况，则应认定双方之间的房屋买卖合同不是双方的真实意思表示，应为无效合同。第二，意思真实是民事法律行为应当具备的基本条件之一。双方没有买卖标的物的真实意思表示，为取得商业贷款或者住房公积金贷款等其他目的相互串通签订虚假买卖合同的，应当认定合同无效。三是房地产开发企业以逃避对房地产行业的调控为目的，以他人名义与自己签订虚假商品房买卖合同，以抵押方式套取银行信贷资金。商品房买受人明知合同不是双方真实意思表示，则该情形符合(原)《合同法》第五十二条第三项的规定，“行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为”应当认定无效。(注:现为《民法典》第146条)

规则5

未取得房屋所有权证书而签订的房屋买卖合同应视为有效合同。卖方不履行合同规定的交货义务，应向买方承担违约责任。

描述规则

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释(2012)》第三条规定:“当事人以出卖人在签订合同时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。因出卖人未取得所有权或者处分权导致标的物的所有权不能转移，买受人请求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”(注:《民法典》第五百九十七条第一款规定，因出卖人未取得处分权而导致标的物的所有权不能转移的，买受人可以解除合同，并要求出卖人承担违约责任。因此，未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应认定为有效合同。出卖人不履行合同的交付义务，应当向买受人承担违约责任，即出卖人是否有权处分买卖合同的标的物，不影响买卖合同的效力，只影响买卖合同能否履行。

规则6

房屋买卖中恶意串通的认定，应当由异议人证明行为人和相对人具有恶意串通损害他人合法权益的主观故意和客观行为，证明标准必须达到排除合理怀疑的程度。

描述规则

恶意串通是指行为人或者相对人主观上具有恶意，订立合同损害他人合法权益的行为。“恶意串通”是主观因素，即合同双方希望通过订立合同损害、集体或者第三人的利益。“恶意串通”是指明知合同内容违反法律法规，会损害、集体或者第三人的利益。“串通”是指双方互相串通，有“共同”的意图。恶意串通可以表现为合同双方当事人事先达成协议，也可以是一方当事人表示了订立合同的意思，另一方当事人即使明知合同内容违法仍采取默示接受的方式与对方当事人达成协议。它是合同双方相互合作或共同行动的结果。对恶意串通的判断应采用“排除合理怀疑”的标准。

规则7

房屋买卖合同中的避税条款无效，但不影响合同中其他条款的效力，当事人应当按照合同履行义务。

描述规则

在房屋买卖合同中，为逃避税费，双方约定的与真实意思表示不符的房屋价款，应属无效法律行为，不能对当事人产生法律约束力。但是，合同中的其他约定是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力禁止规定的，合同依法成立并生效，当事人应当按照合同全面履行义务。从审判思维的角度看，房屋买卖合同的条款不应流于表面，而应结合付款金额与购房款是否一致、当事人对重大问题的认识、普通购房人的常识经验等进行综合审查。，以防止购房者与开发商恶意串通，厘清真实的房屋买卖合同关系。

规则8

缔约过失损害赔偿应以信赖利益的损失为限，一般不超过履行利益，同时应遵循过失相抵的赔偿规则。

描述规则

在订立合同过程中，因缔约过失给对方造成损失的，有过失的一方应当承担损害赔偿责任。信赖利益损失的赔偿结果不仅包括因过错方的过错而使委托人的直接财产减少，还包括委托人的财产应增加而未增加的利益，最终使双方达到合同从未发生时的状态。缔约过失责任的赔偿限于信赖利益的损失，不等于合同有效时通过履行可以获得的利益，这些利益应当在缔约时可预见的范围内。

规则九

在房屋租赁法律关系中，出租人将租赁房屋出售给第三人时，承租人依法享有先于他人平等购买租赁房屋的权利，但该权利是一种债权形式，因此不具备物权的排他性和客观性特征。

描述规则

承租人优先购买权是指出租人依法或者按照约定转让房屋时，承租人在同等条件下优先购买租赁房屋的权利。(原文)《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。”(原文)《民法通则(试行)》第一百一十八条规定:“出租人出卖出租的房屋，应当提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权”。(注:《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期间内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权；但房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。出租人履行通知义务后十五日内承租人未明确购买的，视为承租人放弃优先购买权。)

规则10

购房人要求出卖人迁出户口的请求，不属于法院民事诉讼的管辖范围。购房人要求出卖人承担违约责任，法院可以根据履约情况、违约原因、主观过错程度以及给对方造成的损失，酌情调整违约金数额。

描述规则

至于购房人要求出卖人将户口全部迁出涉案房屋的诉讼请求，由于户口迁移是公安部门负责的事项，不属于法院民事诉讼的管辖范围。《户口登记条例》第十条规定:“公民迁出户口管辖地的，应当由本人或者户主向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证，注销户口后，方可迁出”。该条款属于强制性管理规范，不影响合同效力。不管卖家的户口是否没有迁出，只要卖家没有按照合同条款履行义务，就构成违约。约定的违约金数额过高或者过低的，法院可以依法调整；要考虑的因素包括违约金的数额、违约方的表现、违约原因、主观过错程度和给对方造成的损失等。违约金的金额包括固定金额违约金和按日或按月计算的连续违约金。

●五类房屋买卖合同效力纠纷裁判规则汇总

●房屋买卖合同纠纷仲裁规则汇编(附指导性案例和公告案例)[/s2/]

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编辑:朱琳

杰里·李

排版:周伟

审计:常陆