租房产生纠纷起诉赔偿费用(万万没想到！和租客“互掐”，房东恐惨赔70万！出租房屋，这些法律风险你不可不知！)

导读:关于房屋租赁的那些事，一直是大众关注的焦点。租房产生的纠纷也是层出不穷。近日，钱江晚报记者报道了一起房屋租赁纠纷，房东和租客对租赁期限的理解分歧很大，双方协商未果，最后对簿公堂。由于房东已经将房屋出售过户，如果不能在4月15日前交房，需向买方支付69.9万元违约金。那么，房东租房需要注意哪些法律问题呢？今天就给大家来一轮租房的法律风险。

换锁，断水断电...现实中，房东和租客之间的各种“闹剧”没少演过，但钱报记者还是第一次遇到这样的租赁纠纷。

这个故事有点血腥。房东拿着诉状把租客告上了法庭，他以为胜券在握，却万万没想到遇到了“主人”。游戏刚结束，楼主已经被彻底打败了。

输了就输了，租客继续生活。但是棘手的问题来了。由于房东已经将房屋出售过户，如果不能在4月15日前交房，需向买方支付69.9万元违约金。但租客坚持双方此前口头达成的6个月续租协议有效，要求租期至7月11日。

3月18日，这起案件在西湖区人民法院开庭。

发生了什么事

两年前，房东陈先生将杭州外东山巷的房子租给了万先生一家。合同租金5300元/月，每季度支付一次，租期两年，自2019年1月12日至2021年1月11日。

2020年8月，房东陈先生决定卖掉房子。

2020年10月12日，租客万先生向房东提出续租半年，即至2021年7月11日，房东也表示同意。

2021年1月5日，房东陈先生告诉租客，不打算续租，要住到1月底或者年底(春节前)。意思是租客同意续租半年，现在突然变故，需要时间准备。

2021年1月10日，房东陈先生告知之前的两年租期(2019年1月12日至2021年1月11日)已到期，考虑收回房屋。租户们表示，他们会尝试搬出去，但要找到一个地方需要时间。

2021年1月13日，房东陈先生要求租客再次支付租金，并收到租客转来的三个月租金(15900元)。

2021年1月26日，房东陈先生找到了买家。当天晚上，双方签订了买卖合同，交房时间为2021年4月15日。“房东希望租客尽快搬出，并返还15900元租金(房东当天已与买家签订房屋买卖合同)。

2021年1月31日，房东陈先生告诉租客，最晚可以住到2月底，否则要支付巨额赔偿(支付买家逾期交房款)。租客说不同意住到2021年4月11日。

此时，陈先生已经从万先生强硬的语气中感受到了事态的严重性。2月4日的一场冲突激化了双方的矛盾。当天晚上，陈先生上门协商，要求万先生再次于2月底搬出。双方发生激烈争执，最终报警110。

多次协商未果，房东陈先生担心租客无法在4月15日前搬出，遂将租客起诉至法院。租户需在1月12日之后搬出并支付实际租期的租金。

3月7日开庭前，陈先生与Jowan先生进行了一次谈话，原本希望通过协商和平解决问题。陈先生是希望减少万先生一个月的房租，然后补偿搬家费和中介费。但万先生的要求是赔偿八个半月的房租。也就是说，如果接受这个索赔，大概需要5万元。因为万先生狮子大开口，陈先生拒绝了，双方再次分手。

3月18日上午，西湖区人民法院开庭审理了这起案件。庭审持续了80多分钟。陈先生和他的律师代表原告出庭，但被告没有聘请律师。但万先生本人是法律工作者。

法院支持续租三个月的租客可以获得一个月租金的补偿

租期何时结束是本案的核心问题。庭审中，房东主张租期至2021年2月28日结束，而租客主张租期至2021年7月11日结束。

那么，法院会支持谁呢？3月29日，楼主收到西湖区法院一审判决书。

法院认为承租人一次性支付了三个月的租金，房东在合理期限内未提出异议，因此承租人有权租赁至2021年4月11日。鉴于房东已将三个月的租金返还给租客，租客须向房东支付续租期间的租金，共计15900元。

若承租人提前返还涉案房屋空，扣除5300元租金后，每天将扣除相应租金176.67元。也就是说，如果租客同意提前搬出，有权获得违约金赔偿(1个月租金5300元)。因为房东提前收房，属于违约行为。

承租人打算对判决提出上诉

70万违约金难逃

法院判决租期至2021年4月11日结束，房东和买家约定的交房日期为2021年4月15日，正好。所以房东陈先生愿意接受判决。

然而，这件事远没有结束。4月1日下午，实在不耐烦的陈先生主动打电话给万先生，得到了一个对他来说犹如晴天霹雳的答复:“我要申诉，依法维护自己的权益。”

陈先生告诉钱报记者，如果租客拒绝搬出，导致69.9万元的违约金，那么他只能再打一场官司，要求租客承担损失。"

一旦租客上诉，最快也要几个月才能做出二审判决，陈先生肯定不能按时交房，也就是说要支付69.9万元的违约金。如果陈先生起诉万先生要求赔偿，那将是一场旷日持久的官司。对陈先生来说不幸的是，一些律师认为法院可能不会支持陈先生的主张。

(以上节选自钱江晚报《万万没想到！杭州房东和租客“互掐”，局面失控:要不要交70万违约金？！作者:钱江晚报小时记者姜)

房东正在出租房子

需要注意哪些法律问题？

这个案子的最终结果如何，我们拭目以待。但是从这个案例可以看出，在房屋租赁过程中，作为房东也承担着很大的法律风险。

《民法典》共有32章租赁合同。其中，楼主需要特别注意以下几个方面:

1。有居住权的房子不能出租！

《中华人民共和国民法》第三百六十六条:“居住权人根据合同约定，对他人的房屋享有占有、使用的用益物权，以满足居住和生活的需要。

《中华人民共和国民法》第三百六十九条规定，居住权不得转让和继承。有居住权的房屋不得出租，但当事人另有约定的除外。

也就是说，一旦房屋上设立了居住权，房屋就不能对外出租。已签订房屋租赁合同的，因违反《中华人民共和国民法通则》第三百六十九条的规定，租赁合同无效。如果房东仍然出租居住权，就要承担相应的违约责任。

第二，出租人发现房屋被转租应及时提出异议，时间只有六个月

《民法典》第716条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租的，六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

现在有很多二房东把自己租的房子转租给第三人，自己收房租差价。这种转租可以不经出租人同意而取消。但如果房东知道对方转租，且在六个月内未提出异议，则视为同意转租。

这其实涉及到一个很重要的法律知识。如果租约还没到期，并不是像大多数房东认为的交一个月的房租就够了。作为守约方的租客，可以选择接受违约金，也可以选择入住至租期结束。

三。承租人有优先承租权

《民法典》第734条:租赁期间届满，承租人继续使用租赁物。如果出租人没有提出异议，原租赁合同仍然有效，但租赁期限是无限期的。租赁期满，房屋承租人在同等条件下有优先承租权。

所以租赁期满，房东如果继续出租房屋，应先告知承租人，同等条件下优先租给承租人，否则视为违约。承租人可以要求相应的赔偿。

四。不毁约租赁

《民法典》第七百二十五条:承租人根据租赁合同在占有期间，租赁物的所有权发生变更的，不影响租赁合同的效力。

如果租约还没到期，并不是像大多数房东认为的交一个月的房租就够了。作为守约方的租客，可以选择接受违约金，也可以选择入住至租期结束。

本案中，正是由于出租人在租赁期满前与第三人签订了买卖合同，才造成了上述赔偿风险。

【/s2/】注:本案中，虽然后期没有正式的续租书面协议，但双方有微信，且承租人已向出租人支付租金，故续租协议已达成。

承租人对该房屋有优先购买权

第七百二十六条【优先购买权】出租人出卖租赁物的，应当在出卖前的合理期间内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权；但房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出售给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后十五日内承租人未明确购买的，视为承租人放弃优先购买权。

第七百二十七条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖前五日通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

第七百二十八条出租人未通知承租人或者有其他妨碍承租人行使优先购买权的情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

根据上述规定，除非房屋转让或出售给房屋的共有人或近亲属，出租人出售租赁房屋的，必须在签订房屋买卖合同前的合理期限内告知承租人，承租人放弃优先购买权后，方可与其他当事人正式签订房屋买卖协议。否则可能承担巨额赔偿责任。

从这个角度来看，在这种情况下，如果出租人在签订买卖合同前告知承租人，并与承租人达成正式协议，包括放弃优先购买权、返还租金、收回房屋等，就可以避免目前的被动局面。

甚至，如果当时承租人没有放弃优先购买权，可能会再次要求房东承担这部分赔偿责任。

来源:问法