房屋出租法律规定(房东租客注意：租房“新禁令”来了，明年起，4类房子将不得出租)

8月31日，住房和城乡建设部部长王在国新办发布会上高调宣布“让所有人都住有所居”，下决心解决新市民和年轻人的住房问题。

中央部委发声“众人皆活，各活各的”的基调，真的很鼓舞人心，尤其对年轻人来说。因为这相当于给几万人吃了一颗“定心丸”。此外，基于官方关键时刻的发声，我们更加彻底地认清了一个现实:房地产在诞生之初就被定义为解决亿万人住房问题的民生产业，所以无论外界赋予它什么样的投资价值属性，最终我们都坚信房地产会回归居住的本源。

不过话说回来，“努力实现人人有家”也不是说说那么简单。调查显示，截至7月底，全国平均房价已达10700元/平，而全国平均房价超过20000元/平的城市有22个。这意味着，即使买一套均价100平米的房子，购房者也至少要准备40万元现金，这还不包括未来30年每月近4500元的银行贷款。统计局数据显示，2020年，全国居民人均可支配收入中位数为27540元，扣除费用后，剩余金额刚刚超过1万元。以此计算，可能至少需要30年的努力，才能攒够一个普通人靠工资收入买房的首付。就算一家三口一起努力，房价不涨至少也要10年。

基于以上事实，显然不能靠买房来实现“人人住有所居”，因为一方面，我国大部分城市房价处于高位，尤其是一二线城市，已经与居民工资收入严重脱钩，换句话说，绝大多数居民的购买力无法承受目前的高房价；另一方面，也不可能通过行政手段在短时间内将房价降低到大多数人能够承受的程度。由于短时间内房价大幅下跌，可能引发一系列连锁反应，如抛售潮来临、断供潮来临、开发商资不抵债、坏账银行破产等。

事实上，信息也表明，大城市的新市民、年轻人买不起房、租不起房，是一个非常现实的问题。既然无法通过经济适用房实现人人“住有所居”，那就只能靠经济适用房和租赁房了。即国际意义上的“新加坡+德国”模式。

层面给出的解决方案也很明确:加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。简单来说，让市场归市场，保障归保障，租赁归租赁——买得起别墅和洋房的人，可以通过商品房市场改善居住条件，但有一定经济基础的，共有产权房也是非常好的选择。城市低收入工作群体也应通过租赁市场改善居住条件。

当然，在当前时期，最迫切需要解决的问题还是租房市场。毕竟，中国70%的新市民和年轻人把租房作为解决住房问题的第一途径，而到2020年底，中国租房群体已经达到2.1亿。毫不夸张地说，未来租房将成为大多数大中城市解决住房问题的主流方式，尤其是在人口净流入的重点城市，新市民和年轻人的住房问题需要通过规范租房市场来解决。

事实上，自2019年以来，一直在租赁市场上下功夫。2019年12月，住建部、发改委等六部门发布《关于整顿和规范住房租赁市场秩序的意见》，其中明确提到，租赁住房是解决农民工、新就业大学生等新市民住房问题的重要途径。为进一步规范租赁市场，《意见》文件提出了六大要求:1。严格登记和备案管理；2.房源信息真实发布；3.落实网络平台责任；4.动态监管房源发布；5.规范住房租赁合同和服务收费；6.确保出租屋的安全；

2020年经济工作会议上提出解决大城市突出的住房问题。对于租赁市场的发展，会议也给出了工作方案:一是要高度重视保障性租赁房建设，长租、租购平权等政策的制定和实施；二是土地供应要向租赁住房建设倾斜，如探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持非居住住房改造为保障性租赁住房。第三，减轻出租房屋的税收负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，合理控制租金水平。

2021年4月，发改委发布《2021年新型城镇化和城乡一体化发展重点任务》的通知，再次明确要求加快培育和发展住房租赁市场，合理调控租金水平。文件特别提到，要以人口流入量大、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁房供应，重点解决困难群体、农业转移人口、新就业大学生等新市民的住房问题。

由此，短短一年时间，全国18个城市提供了521宗租赁住房相关土地，建筑面积2600万平方米，53万套房屋折算成50平方米。此外，按照2020年的增速，2021年新增租赁住房约70万套，未来3-5年，可确定的新增潜在供应总量为122.5万套。

更重要的是，2021年4月28日“六部门发文规范住房租赁业务”明确要求，从事住房租赁业务的企业和转租10套(间)的自然人，应当登记为市场主体，单笔租金收取期限原则上不超过3个月。而且单笔存款超过一个月的，要在银行开监管账户，去住建局备案并定期公示。毫无疑问，住建部要求租赁公司将“租金纳入监管账户”，意在重点整治长租公寓、房产中介和部分自然人“二房东”。

可能有人会说，这些都是宏观政策，作为个人很难看到具体的效果和作用。接下来说说出台的关于租房的“新禁令”规定，与每一个租客都息息相关——2020年10月，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》，明确要求四类房屋不得出租:1 .它们不符合房屋建筑、防火等标准。2.室内装修不符合有关标准，危及承租人人身健康的房屋；3.厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非居住空用房不得出租居住；4.其他房屋，如未取得产权证违法建设、被司法机关查封、其他房屋所有人不同意出租、被抵押且未经抵押权人同意等。

当时我们说征求意见稿公布后，各城市将很快通过地方立法来规范住房租赁市场。果然，2021年8月24日，北京首次发布《北京市房屋租赁条例(征求意见稿)》，征集时间为2021年8月24日至2021年9月23日。对此，海外网发表评论文章称，北京计划以地方立法发展住房租赁市场，可见地方政府更加重视通过住房租赁解决群众住房问题。

接下来说两个大家最关心的问题:一、《北京市房屋租赁条例》什么时候正式实施？二、《规定》有哪些亮点？

首先，根据以往经验，地方立法程序的周期一般为6-10个月，也就是说租赁条例最早明年2月，最晚明年6月正式实施。需要指出的是，北京推出地方住房租赁条例初稿，对于人口净流入需要加快发展住房租赁市场的大城市具有风向标意义。也就是说，更多的城市会跟随北京的步伐，也就是地方立法可能是大势所趋。从时间上看，明年，租房“新禁令”将正式实施；

房东、租客注意:租房新禁令来了，明年起，四类房源不再出租

其次，从征求意见稿的内容可以看出，新规有很多“亮点”:一是租赁市场的调控是房地产调控的重要组成部分。甚至，必要时可以采取“租金指导价”等措施，保持租赁市场稳定健康发展——第六十条规定，住房和城乡建设主管部门在住房租金上涨较快时，可以采取限制住房租赁企业经营的房屋租金上涨、查处哄抬租金行为等措施。，对住房租赁市场进行调控。必要时可实行佣金或租金指导价；

二是将租金和押金纳入监管，很好地保护了租客的切身利益——住房租赁企业向承租人收取的单次租金金额一般不得超过三个月租金之和，超过的要将收取的租金纳入监管；住房租赁企业向承租人收取的保证金金额不得超过一个月的租金，并按规定由第三方专户管理；

第三，设立了“新禁令”，明确了四类房产不得出租，并明确了违反规定者将受到严厉处罚——出租人为个人的，可处以5000元至10000元罚款；出租人为单位的，可以处1万元以上5万元以下罚款。

1.属于违法建设的房屋不得出租。为什么违建的房子不能出租？原因很简单。根据法律规定，出租房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，出租人与承租人签订的租赁合同无效。违章建筑出租人实际上并不是租赁房屋的真正所有人，无法与出租人签订真实有效的租赁合同。不允许此类房屋出租，本质上是为了保护租客的权益；

二、经鉴定为危险房屋的，不得出租。危房鉴定虽然需要专业机构的鉴定报告，但作为租客，起码的判断力还是有的。毕竟房子的结构、质量、安全都是肉眼可见的。为了自己的生命财产安全，租房时一定要对房屋进行全检；

三。室内装修空空气质量不符合相关标准规范的房屋，不得出租。坦白说，室内装修空气体质量一般指甲醛、苯超标。比如室内环境污染物甲醛含量应≤0.08mg/m3；苯含量应≤0.09mg/m3；氨含量应≤0.20毫克/立方米。这一规定单独列出，体现了立法者对承租人身心健康的重视，也体现了立法者与时俱进的精神。所以无论是租客还是房东都必须重视，因为不符合标准的房子一旦出租出去，很可能会危及租客的人身健康。如果租客吃亏，房东绝对逃不掉责任。

4.法律、法规、规章规定的客厅、厨房、卫生间、阳台、储藏室等其他情形。，不得单独出租用于居住。毫无疑问，本文针对的是一二线城市的群租房，尤其是近几年兴起的“二房东”模式的精装、细长租房，也顺便受到了打击。非住宅空房不允许出租，基本上意味着重新装修模式将不复存在。

综上所述，在租房“新禁令”下，作为房东，一定要特别注意，这四类房源是不允许出租的，更不要轻易挑战底线，否则将会付出沉重的代价:一方面，新禁令明确，违反者将面临一定的处罚；另一方面，对危害承租人健康、情节严重的行为，将依法追究刑事责任。

作为租客，我们也需要特别注意。四类房子不能再租了。对于法律法规明令禁止的房屋，如果租客贪图便宜租金，可能会遭受经济损失，甚至危及自身健康。尤其是甲醛超标的租房，长期使用可能会导致鼻腔、口腔、鼻咽、咽喉、皮肤、消化道的癌症。

总结:住建部明确，今后将重点发展保障性租赁房，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房供应，努力让全体人民住有所居。可想而知，接下来租赁市场的规范整顿，将开启新一轮的大动作。这关系到全国两亿租户的切身利益，算是实实在在的惠民政策。

但也有人担心，“新禁令”明确禁止四类房屋出租，会导致房屋租金上涨。在我们看来，这种情况确实会发生，尤其是在大城市租房需求旺盛的繁华地段。新规可能真的会导致市场供需更加不平衡，给房东涨房租的底气。但作为租客也不用太担心，因为新规也明确，当房屋租金上涨较快时，相关部门可以对租金进行调控，比如推出“租金指导价”措施。值得一提的是，住建部曾表示，房租每年涨幅不得超过5%。其实房租体现的是房子的居住价值。相比买房，租房者很难承受房租上涨。换句话说，如果房东恶意提高租金，租客也可以选择不租。