贵州恒易律师事务所(最高法裁判文书：未经抵押权人同意而签订的《商品房买卖合同》是否有效)

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【裁判要点】预售许可证是行政机关为履行管理职能而颁发的。他们的目的是让开发商在开发完成前预售商品房，预售许可证都在销售场所公示。对于购房者来说，可以相信开发商已经预售商品房时抵押权人同意转让抵押物，相信自己已经支付的房款已经按照《物权法》的规定用于提前清偿抵押担保的债务。在此基础上，即使购房人明知所购房屋有抵押负担，只要符合消费者的购房人排除执行的条件，也应优先保护消费者的购房人的权利。至于行政法规规定的预售条件，应该通过完善行政管理来解决，购房者不应该承担这个风险。因此，抵押权人主张未经抵押权人同意签订商品房买卖合同违反《物权法》第一百九十一条第二款的规定无效。

中华人民共和国最高人民法院

民事判决

(2020)最高法第1208号

上诉人(原审被告):中国长城资产管理有限公司贵州分公司

委托诉讼代理人:赵丽华，贵州恒益律师事务所律师。

委托诉讼代理人:黄强，贵州恒一律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):何毅，男，汉族，1984年出生，住贵州省安顺市西秀区。

被上诉人(原审被告):贵州安顺金丹房地产开发有限公司

上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州分公司(以下简称长城贵州分公司)因与被上诉人何毅、贵州安顺金丹房地产开发有限公司(以下简称金丹方凯公司)为案外人，不服贵州省高级人民法院(2019)黔民初字第85号民事判决，向本院提起上诉。2020年10月19日立案后，法院依法组成合议庭进行了审理。这个案子已经结了。

贵州长城分公司的上诉请求:1。撤销一审判决，发回重审，或者改判驳回何毅的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由何一、金丹房屋开发公司负担。事实和理由:(1)本案涉及未经抵押权人同意签订商品房买卖合同，违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，无效。(2)何毅提供的证据不能证明其已支付购房款。一方面，合同中写明要将购房款支付到监管账户，但何毅并没有按照合同约定支付到监管账户。另一方面，用现金支付大量购房款也不符合日常交易习惯。何毅未能提供证据证明其经济状况和支付能力，仅口头表示购房款是其已故父亲从银行套现的。(3)何毅在一审时未提供其配偶及未成年子女在安顺市的唯一住房证明，仅提供其本人在安顺市的唯一住房证明，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除条件。

何一、金丹方凯公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

何毅上诉至一审法院:1。责令解除对贵州省安顺市西秀区黄果树街枫景华府A7栋1单元11楼3号房屋的查封，并停止对该房屋的拍卖；2.该令确认何毅与金丹房屋开发公司于2015年5月11日签订的《商品房买卖合同》有效，枫景华府A7号楼1单元11层3号房屋归何毅所有；3.责令长城贵州分公司、金丹房屋开发公司立即协助、配合何毅办理枫景华府A7栋1单元11层3号房屋的产权登记；4.判令长城贵州分公司和金丹方凯公司承担案件受理费。一审中，何毅撤回了第二、三项诉讼请求。

一审法院认定事实:本案争议房屋为金丹房屋开发公司开发建设的枫景华府项目，房号为A7-1-11-3。2013年4月18日，安顺市住房和城乡建设局向金丹方凯公司出具了《商品房预售许可证》，载明“金丹方凯公司开发建设的西秀区黄果树街H2地块(总店)枫景华府A6、A7、B3、B4、B5、B6号楼，经审查符合商品房预售条件，准予预售。特发此证。”2013年6月28日，债权人长城贵州分公司取得西秀区黄果树街道枫景华府一期B1-B6楼的抵押权，2014年12月3日取得枫景华府一期其他楼的抵押权。

2015年5月11日，何毅(买受人)与金丹方凯公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》，双方约定“第一条项目建设依据:出卖人取得安顺市西秀区黄果树街(H2)地块，总用地面积88678平方米，编号为安国用(2010)15号，安国用。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，建设项目名称为枫景华府，建设工程规划许可证号为52000201026578。施工许可证号为522501201102140301和522501201140301-1。第二条销售依据:买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为(2013)成房预字×××。第三条基本情况:买受人购买的商品房为A7号楼1单元11层3号。第四条抵押:该商品房占用范围内的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为安顺市商业银行，抵押部门为安顺市房屋产权交易所，抵押登记日期为2012年1月13日，该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为安顺市商业银行，抵押登记部门为安顺市房屋产权交易所，抵押日期为2012年1月13日。第七条计价方式及价格:按套内面积计算，该商品房单价为每平方米4301.46元，总价款为383174元。”

2015年5月11日，金丹方凯公司出具收据，称收到何毅334526元，何毅称是其父亲提现。因为父亲去世，银行卡被注销，取款记录无法查询。收到维修基金、四通费等11724元。2017年12月5日，何毅通过案外人王虎的支付宝账户，向金丹方凯公司财务经理杨超转账43648元。同日，金丹方凯公司出具收据，称何毅收到购房款43648元。

另查明，2016年10月17日，一审法院作出(2016)黔民初78号民事调解书，确认“一、截至2016年4月19日，丹方开公司共欠长城贵州分公司债务本金184，300，000元、利息42，247，177.78元、逾期罚息2，134，109.25元、1，195，...三、长城贵州分公司对丹方开公司位于安顺市西秀区黄果树街道枫景华府项目的在建工程房产拍卖出售后所取得的价款享有优先受偿权”。前述调解书生效后，金丹方凯公司未全面履行调解书义务，长城贵州分公司申请强制执行。2016年5月3日，一审法院作出(2016)黔民初78号民事裁定:“冻结、查封、扣押被告贵州安顺中药厂有限公司、方凯公司、安顺商厦有限公司、、、金的银行存款245348686.64元或者其他具有相应价值的财产”。2016年5月5日，一审法院出具(2016)黔执保15-1号协助执行通知书:“金丹方凯公司所有并用于抵押的房产为安顺市西秀区黄果树街道枫景花房在建工程项下房产，查封期限为三年。涉案房屋在查封范围内。”

在执行程序中，何毅对执行提出异议。2019年12月20日，一审法院作出(2019)黔执一49号执行裁定书，裁定“驳回案外人何毅的异议请求。”

另查明，本案何毅在安顺市区两个城区名下均无住房。

一审法院认为，本案争议的焦点是何姨是否享有足以排除对涉案房屋执行的民事权益。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“货币债权执行中，买受人对被执行房地产开发企业名下登记的商品房提出异议，符合下列条件且其权利可以排除执行的，人民法院应予支持: (一)人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(2)所购商品房为住宅，买受人名下无其他住宅；(3)已付价款超过合同总价的50%。”规定，一审法院认为，何姨的诉讼请求成立的具体原因是:

第一，从何毅的身份来看，何毅是商品房的消费者。对消费者的认定应重点关注涉案房屋是否属于居住需求。经审查，何毅名下没有其他用于居住的房屋，故本案中何毅符合消费者身份。

其次，判断异议是否成立，案外人执行异议的诉讼中的判断标准与执行程序中的判断标准不同。由于执行程序需要维护和落实生效判决的既判力和执行力，在判断执行异议是否成立时更具直观性和程序性，一审法院据此作出执行裁定，驳回了何毅的异议。但作为执行异议被裁定驳回后的诉讼救济程序，案外人执行异议之诉属于实体权利审查，判断标准与执行程序中不同。也就是说，异议人在执行程序中的异议被驳回，其在执行异议诉讼中的请求也不一定被驳回，否则执行异议诉讼制度将失效。一审法院认为，异议人在执行异议中的主张是否成立，应当根据异议人主张的权利的来源和性质、申请执行人申请的债权的来源和性质、被执行人对执行标的的权利等综合判断，以确定异议人的主张能否得到支持。

第三，从购房合同的签订情况来看，一审法院查封涉案房屋的时间为2016年5月5日，何毅签订商品房买卖合同的时间为2015年5月11日，早于一审法院查封涉案房屋的时间。一审法院查封涉案房屋前，何毅已签订合法有效的商品房买卖合同。

第四，根据购房款，何毅提交的收条称购房款分两期支付，即2015年5月11日支付334526元，2017年12月5日支付43648元。2015年5月11日支付的334526元只有金丹方凯公司的收据支持。何毅表示，他已故的父亲支付现金。2017年12月5日支付的尾款43648元由何毅通过支付宝转账支付。一审法院认为，虽然何毅没有提交334526元的转账凭证等证据，但支付宝电子支付收据和当事人的在案陈述已经形成证据链，可以证明何毅的诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定:“人民法院对负有举证责任的一方提供的证据进行审查，并结合相关事实，确信待证明的事实存在的可能性很大的，应当认定该事实存在。”规定，一审法院对其已支付货款的事实予以认定。

综上所述，何毅的主张是成立的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用

二审中，何毅提交了两份《贵州省不动产登记查询结果》，以及一份结婚证、出生证作为新的证据，以证明其配偶及未成年子女在安顺两个市区名下均无住房。经质证，长城贵州分公司和金丹方凯公司认可新证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信。

本院确认一审查明的事实。二审中，法院根据新的证据补充确认了事实:何毅及其配偶、未成年子女在安顺市两个中心城区名下无其他住房。

本院认为，本案二审争议的焦点在于何姨对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

2013年4月18日，金丹方凯公司取得涉案项目商品房预售许可证。预售许可证是行政机关为履行管理职能而颁发的。他们的目的是让开发商在开发完成前预售商品房，预售许可证都在销售场所公示。对于购房者来说，可以相信开发商已经预售商品房时抵押权人同意转让抵押物，相信自己已经支付的房款已经按照《物权法》的规定用于提前清偿抵押担保的债务。在此基础上，何一即使明知自己购买的房屋有抵押负担，只要符合排除消费性购房人执行的条件，也应优先保护消费性购房人的权利。至于行政法规规定的预售条件，应该通过完善行政管理来解决，购房者不应该承担这个风险。因此，长城贵州分公司主张未经抵押权人同意签订《商品房买卖合同》违反了《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，无效的主张不能成立。

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“货币债权执行中，买受人对被执行房地产开发企业名下登记的商品房提出异议，符合下列条件，其权利可以排除执行的，人民法院应予支持: (一)人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(2)所购商品房为住宅，买受人名下无其他住宅；(3)已付价款超过合同总价的50%。”本案中，何毅于2015年5月11日签订《商品房买卖合同》，早于一审法院2016年5月5日查封涉案房屋的时间。何毅在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。二审中，何毅提交的新证据可以证明其家庭在安顺没有其他住房，属于消费性购房人。虽然何毅以现金支付了部分房款，但他说明了款项的来源，金丹方凯公司出具了收据。结合最后一次付款的证据，可以形成一个完整的证据链，可以断定房款已经全部付清。综上，何毅符合消费者排除执行的条件，一审法院判令停止执行涉案房屋，并无不当，本院予以维持。【/s2/】关于长城贵州分公司主张何姨未按合同约定向监管账户支付购房款一事。经查，《商品房买卖合同》第三章第九条规定:“出卖人承诺，商品房预售所得款项将按照法律法规的有关规定监管和使用，用于本项目建设。”从合同内容来看，购房的监管义务是卖方，受金丹房屋开发公司约束，而不是买方直接向监管账户付款。从实际交易习惯来看，也是金丹房屋开发公司负责将购房款转入监管账户，长城贵州分公司向不动产登记中心申请解除抵押。[/s2/]长城贵州分公司的这一主张没有合同依据，依法不能成立。

综上，长城贵州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7047.61元，由中国长城资产管理有限公司贵州分公司负担。

这是最终判决。

二零零二年十二月三十日