网上律师诈骗维权(法律公益诊所 |“一房二卖”是诈骗吗？律师：两种维权途径)

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主持人:羊城晚报记者刘东李刚海报设计:羊城晚报记者陈谦

顾问:《羊城晚报》读者肖女士

律师你好！我通过中介与卖方签订了购房协议，定金共计50万。第一笔10万的定金交了之后，因为个人原因，我不想继续买了，就想和卖家和平解除合同(我愿意支付少量违约金)，但是卖家坚持要履行合同，并发函要求我在收到信后三天内支付剩余定金，否则违约。

但我收到信的第二天，卖家在没有告诉我和中介的情况下，偷偷把房子卖给了第三人(报价比我的价格高3万元)，并再次收取50万元定金。收到信的第三天，我特意让卖家以保证金安全为由，再次把银行账号发给我。收到账号后，我交了剩下的40万定金。

在收到50万元定金后，卖方以各种理由推迟履行合同，并与第三方秘密交易。直到发现房子已经过户到第三人名下，卖家才承认事实，但躲起来拒绝见面协商，只退了8万元，声称没钱，以后联系不上。请问，如果上述事实都有证明材料支持，是否可以起诉对方合同诈骗报警，其行为是否属于诈骗？

顾问补充函:

你好，律师。不好意思。不知道我的描述是否清晰？其实我的房价一共才249万，因为是第一次买房，完全没有经验。我听从中介的建议，签了50万定金的购房合同，事后后悔不已。买房时过于轻信和轻率已经尝到了后果。我是单亲妈妈，房子首付是父母给的养老钱。我每天一边工作一边养孩子。因为时间有限，又要上班，又要接送孩子，又要做家务，又要帮孩子写作业，所以几乎没有太多时间跟案。请问，如果上述事实全部属实，并有证明材料，是否可以认定为合同欺诈？请回答，非常感谢！

响应人:北京德恒(广州)律师事务所合伙人、德恒全国刑事专业委员会副主任、北京市企业法律风险防控研究会理事、广东省律师协会经济犯罪辩护专业委员会委员张元龙

“一房二卖”大多以民事责任为主，要求对方返还定金，承担违约责任，但也有少数情况可以追究对方的刑事责任，并向公安机关报案。

出卖人是否符合刑事责任要求，合同诈骗罪是否成立，主要看主客观两个方面:一是出卖人主观上以非法占有财物为目的；二是客观上实施了捏造事实、隐瞒真相、实质性诈骗的行为。司法实践中，很难认定行为人主观上以非法占有为目的，需要研究细节，可以从以下几个方面综合判断:

一方面，客观上，交易对象已经不存在了。如果出卖人并不真正有出售房屋的意愿，或者已经将房屋出售给他人，交易已不存在，而只是让买受人单方履行，从而实际占用了买受人的购房定金或房款，相当于让买受人单方履行了根本不存在的民事法律关系，则可以认为出卖人实施了捏造事实、隐瞒真相的行为。

另一方面，从动机上看，是否以占有为目的。如果出卖人将房屋卖给他人，或者背着买受人与第三方签订合同，出卖人可以顺利将款项返还给买受人，并承担违约责任。而卖方有更大的目的，想把买方的钱挪作他用，或用于违法犯罪，或个人挥霍，或潜逃失踪，证明行为人针对的是买方支付房款供个人使用，相应证明行为人有非法占有的动机。

第三，从结果判断主观性。卖方收到定金或房款后，无正当理由拒不返还定金或房款，或携款潜逃，或用于违法犯罪，或用于个人挥霍等。，使房款无法返还，可以认定出卖人以此为目的占有财产。相反，如果卖方在发生纠纷后能够全额退还房款，或者主动与买方协商退还相应房款，则事后可以说明其不具有占有财产的目的。

第四，从还款能力来看，是主观的。如果卖方明确知道自己不具备后续还款能力，那么即使将房屋出售给他人或与第三方签订合同，也会让买方履行合同，但并不继续偿还原买方。在这种情况下，也可以作为判断行为人主观方面的因素之一。

当然，从司法实践来看，经过鉴定的案件会有差异，最终还是以司法机关的鉴定为准。关于“以非法占有为目的”，最高人民法院发布司法文件《全国法院审理金融犯罪案件座谈会纪要》对金融诈骗犯罪的认定规定，在下列七种情况下可以推定行为人具有非法占有的目的:明知自己没有返还能力，骗取大量资金；非法获取资金后逃逸；挥霍无度，骗取钱财；将骗取的资金用于违法犯罪活动的；逃避、转移资金、隐匿财产或者逃避返还资金的；隐匿或销毁账户，或为逃避回笼资金而进行虚假破产或倒闭；其他非法占用资金拒不归还的行为。该文件可以作为认定合同诈骗罪非法占有目的的参考。

个人建议这个当事人先向公安机关经济犯罪侦查窗口报案，听取经侦部门的意见。合同诈骗罪是认定难度较大的犯罪之一，要有一定的心理预期。公安机关不予立案的，可以向上一级公安机关申请复议或者向检察机关申诉。

在刑事报案不可行的情况下，建议再次走民事途径，通过民事诉讼要求对方返还定金并承担违约责任。

刘海玲林监制

策划:孙璇、林杰

协调员:黄丽娜和刘东

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来源|羊城晚报羊城学校

标题|视觉中国

编辑|刘卓楠