链家济南房产网(二手房价格真降了！链家二手房成交价降了2千 部分刚需重回市场)

一个

链家二手房价格降两千

最近有个小伙伴在朋友圈抱怨:

如果你身边有卖二手房的朋友，请多给他一些帮助。

因为行业不景气。不要和他AA吃饭，请他。

请理解他，包容他，打牌故意输给他。

临走前再塞个8000元的红包也行，让他感受一下人间的温暖！

不，我饿得有点头晕。躺下...

虽然这是个笑话，但确实反映了二手房市场的冷淡。二手房价格真的降了。

之前我们走访了济南西站地区，一位二手房店铺负责人抱怨，二手房已经近两三个月没开张了，自己几乎已经放弃了二手房生意，而是顺势做起了新房生意。

西站地区是二手房价格下跌的典型区域。

来自链家的成交数据显示，今年4、5月份，房价处于高点时，西站二手房价格达到2万元/平方米。到11月份，已经有很多15600平米的房子了。

(链家西站区域4月成交数据)

(链家西站区域11月成交数据)

事实上，不仅仅是西站区域，整个济南市场的二手房均价都出现了明显的下降。

同样来自链家门店的数据，今年6月，济南二手房参考均价为19612元/平方米，而到了今年11月，济南二手房参考价格已经降至17661元/平方米。

虽然链家的数据并不完整，只是按照自己系统的家庭状况统计的数据，但还是能反映出市场的整体情况——二手房价格确实下降明显。

2

许多地区的新房数量下降到15，000套以下

刚需回归市场

随着二手房的下降，新房价格也理性回归。

济南东部，刚需产品价格已经回到15000元/平方米以下，甚至13000元/平方米左右。

新东站区域，香溢华庭、向太城、万象新天公园大道价格重回1.34万；雪山地区，中新国际城、中新锦绣天地精装一改空白，价格重回13000元左右；在唐冶区域，鲁能泰山7号、万科玉山方言价格在15000元左右。

在郭店地区和孙村地区，之前的价格在12000元左右。现在郭店地区已经有一万出头的房子了。

在西部，西站地区15000元以下的产品也在回归市场。根据市场消息，蓝城刘阳春风即将开盘的高层产品和毛坯房产品价格可能在14000元-15000元/平方米之间。

在西南，绿地国际城大概15500元的房子，容晖城大概13000元左右。

房价下跌后，一些刚需产品终于可以回归市场了。

根据我们接触到的信息，近期部分楼盘降价后，确实有一部分需要重新入市。而且降价后，东部几个整体销量也有所回升，也说明买家在回来。

然而，这种市场复苏能持续吗？或者说，房价会重回上升通道吗？

三

房价只是理性回归

短期难返上升通道

最近房价的小幅下跌，是市场的理性回归，是非常合理的现象。

回想一下，从2015年底到2018年上半年，很多地方的房价几乎翻了一倍，有的甚至翻了三倍。房价的涨幅可以用恐怖来形容，市场需要盘整。甚至从开发商的角度来说，“韭菜割了一茬又一茬，韭菜该长了”。

因此，目前房价的盘整甚至小幅下跌都是合理现象，对市场有利。

而且，价格走低后，一些刚需人群又回来了，市场成交回暖，也说明了市场价格小幅走低的必要性和合理性。

但是，我们并不认为短期内房价能够重回上升通道。原因有三。

第一，回顾任何一轮房价波动，房价停止上涨后，一两年内价格很难回到上升通道。如果这一轮房价上涨在今年上半年达到顶峰，那么市场刚刚进入盘整期，未来市场还需要较长时间的盘整。

第二，济南短期供应量还是比较大的。2017年出让的土地还有相当一部分没有入市。这些产品大多因为地价太贵，项目难以盈利而迟迟不能入市。但是，不管你的成本有多高，毕竟也是供货的一部分。只要你进入市场，就会增加市场供应量。

济南东部供应量较大的几个楼盘，如中新国际城、中新锦绣天地、万象新天、香溢华庭、中海华山、万达城等。，有非常低的土地成本，他们的利润空相对有保障。在这些主力楼盘快速出货的情况下，周边高价项目想高价卖出，只能承担销售不景气的后果。

而且从新东站区域即将入市的几个楼盘来看，虽然其成本不低，但还是会有一些15000元/平方米左右的产品。也就是说，市场供应量会增加。

第三，投资客户退潮，短期内难以大规模回潮。

投资客退潮一方面是因为限购限贷限售政策，另一方面是房价上涨周期结束。我们认为，后一个因素可能发挥更大的作用。

所谓“买涨不买跌”，投资客户通常是在市场明显回暖后才大规模回归市场。现在市场刚刚降温，短期内大家很难大规模回来。

综合以上因素，我们认为明年5月1日前，市场整体盘整应该会持续。

对于未来的行情，只能在明年五一之前才能看到。长期市场面临太多不确定因素。

首先是土地供应。今年供地很大概率完不成年度供地计划。但今年土地供应完成的具体情况和明年上半年土地供应的数量将直接影响房价的走势。

其次，政策层面的变化。

这一轮房地产调控有一些很大的不同，比如“房子是用来住的，不是用来炒的”，“坚决遏制房价上涨”，这些都是以前没有提到过的。我们判断，本轮房地产调控的稳定性和可持续性会比前几轮好很多。如果这个判断准确的话，未来房价企稳的时间应该也会超过前几轮。

此外，我们也真诚地希望价格稳定能够持续更长时间。房价稳定，老百姓收入大起大落。改变空让房价收入比回归合理区间是需要时间的，是国之福，民之福。[/s2/]

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