商品房草签合同有法律效力吗(环京楼市限购地区草签合同频现 购房者违约谁之过)

近日，“燕郊有房可落户”的消息，让沉寂已久的北京周边楼市话题骤然升温。中国证券报记者深入调查发现，以北三县为代表的北京周边楼市，自2017年限购以来，无论是新房还是二手房，成交量依然较为可观。许多新房开发商和二手房业主通过与没有购房资格的购房者草签合同，提前实现了销售。随着房价的下跌，购房者频繁以各种理由违约，北京周边楼市整体风险较高。

买涨不买跌

“房地产市场是买涨不买跌。2017年以来，北京周边房价持续下跌，很多人还没拿到手房子就赔了一半，于是想到了违约。”在北京周边从事房产销售多年的中介王明(化名)告诉中国证券报记者，“北京周边热点刚限购的时候，很多人都想尽办法合格，草签合同买房。从那以后，很多人都想拖欠之前买的房子。”

据王明介绍，2017年是北京周边楼市限购最严厉的一年。此后，北京周边的楼市交易并没有进入绝对冰点。由于距离北京较近，很多在北京买房的刚需客户，在经过开发商或二手中介的营销后，仍然通过各种方式实现对北京周边楼市的购买。

购房者李红(化名)告诉中国证券报记者，开发商和中介都有类似说辞，称限购不会持续太久。相比其他一线城市周边的房价，北京周边的楼市还是被低估了。被营销后，李红开始在北京四处寻找。她当时认为，虽然商品房比住宅便宜很多，而且很多地区都没有限购，但是住宅买起来比较踏实，容易升值保值。于是，在楼盘销售人员的游说下，没有购房资格的李红与廊坊某新楼盘签订了初始合同。

“我和开发商都知道这是违规销售，但不违规就不能买。”李红指出，“我当时还是很开心的，以为是捡了个便宜。周围人都买不到，我却通过签草签合同提前锁了房子。开发商说可以帮忙找机构存资质，我也可以自己找机构交社保存资质。只要社保年限够了，房子就可以过户。”

“但是没想到房子会跌这么多。”李红告诉中国证券报记者，“之前买的时候，已经降了一些，价格在3万元/平方米左右。现在这个楼盘周边最高的二手房每平米17000元左右。资格还没攒够，就跌了一半。有些一起买房的人想全额退款，因为这涉及到违规销售。最初的合同上说，如果不想要房子，需要补偿总房价的20%。我觉得不管是全额退款还是20%退款，都比之前的价格买的好。”

违约频繁发生。

京金诉讼律师事务所主任王雨辰告诉中国证券报记者，在限购区域，这样的纠纷很多。从源头上说，与不具备购房资格的购房者签订草签合同是违法的。限购本身就是不允许没有购房资格的人买房。但是草签的合同本身是受法律保护的，这种合同也是有效的。其实严格从法律角度来说，不存在所谓草签或者正式，只要签了合同，对双方都有约束力。如果买方违约，他将受草签合同的约束。

“这几年我们遇到了很多这样的纠纷。民事上，开发商是受保护的，因为开发商往往在协议中约定，相关责任由购房者承担。但在行政管理上，开发商的这种销售是违法的。双方都有责任，但关键责任在开发商。开发商往往会用一些方法诱导购房者大胆购买，有几套说辞和销售策略。”王雨辰指出，“我们遇到的退房案例，主要是针对开发商的违法行为，用一些法律手段来施压他们退房。”

中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，这些纠纷大多是在市场明显上涨的过程中，地方政府的限购政策导致的，购房者在明知自己没有购房资格的情况下，与开发商签订投资合同。这本身就是高风险行为，不值得鼓励。房价下跌后，开始要求解约。核心是炒房的想法。这个过程必然要遭受一些损失。所以建议购房者量力而行，不要违反政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，购房者要意识到，如果后续购房政策发生变化，合同就会违约，无论是房企要维权，还是业主要维权，很多部门可能都不会接手。换句话说，吃亏的还是自己，尤其是在购房者明知自己不符合购房资格的情况下。

陷入困境

以燕郊为例。疫情期间，很多购房者在社交平台上指出，银行贷款比例高是因为买了顶。房价减半后，房子的现值接近甚至低于银行贷款。只要有买家愿意接手，继续还贷，房子就白送了。

多位熟悉燕郊市场的资深房产中介指出，燕郊此番放开购房落户，很大程度上是为了化解前期高贷炒房者“套牢”带来的风险。很多人确实有在燕郊定居的真实需求。这些人安顿下来后，可能会“抄底”，再买一套。这样燕郊二手房成交量可能会放大。但目前燕郊楼市并未放开，很多人通过购买不限购商品房来满足住房需求。而商品房是不能落户的，前期有房可以落户的人比例有限。

“对于没有转让股份但签了草签合同的买卖双方来说，目前这个节点比较尴尬。”北控房产中介宋茜(化名)告诉中国证券报记者，“相比之前的高点，高价买家在过户前已经亏损，很多人想默认止损。随着落户等政策的放开，房价有可能自下而上上涨。违约者手中无房，结果只能认了，吃亏了。对于开发商来说，一旦出现纠纷，开发商的违规销售行为就会公之于众，可能会导致相应的追究。退了之后，房子大概率不会按之前的价格卖了，利润也就没了。”