民间借贷纠纷与借款合同纠纷的区别(民间借贷与买卖合同的区别)

在民间借贷纠纷中，以房屋买卖合同为由按时还款的案件越来越多。根据这一现实，民法典在编纂担保物权时也扩大了担保合同的范围。为了保证贷款本息的及时收回，以融资为目的，一方往往通过签订商品房买卖合同甚至商品房登记来进行担保。这种担保不是法律意义上的典型担保形式，而是非典的担保形式。所以其保护力度弱于典型的担保，即抵押、质押。所以一旦发生纠纷，双方往往对钱的性质有分歧。一方认为是房屋买卖合同关系，另一方认为是民间借贷关系，但不一定能提供足够的证据证明自己的主张或反驳对方的主张。从表面上看，这两份合同似乎毫无关系，但仔细一看就会发现它们关系密切。不同的法律性质决定了双方不同的权利和义务。因此，如何正确认定双方的法律关系成为认定此类案件的关键。

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案例信息

2007年1月25日，朱某与嘉禾泰公司签订了十四份《商品房买卖合同》，主要约定朱某向嘉禾泰公司购买当地某小区10号楼14间商铺。同日，嘉和泰公司为该十四份合同办理了销售登记手续，并于次日向朱某开具了两张共计10354554元的销售房产发票。

2007年1月26日，朱某与嘉禾泰公司签订借款协议，主要约定嘉禾泰公司向朱某借款1100万元至2007年4月26日止；嘉泰公司通过与朱某签订商品房买卖合同、办理备案手续、开具发票等方式，自愿将其开发的当地某小区10号楼商铺抵押给朱某；若嘉和泰公司还款，朱将归还抵押手续(合同、发票、收据)。如果到期不能偿还贷款，嘉和泰公司将以该笔贷款作为抵押，双方互不支付任何款项。合同签订后，朱某向嘉禾泰公司出具借款1100万元，嘉禾泰公司出具收条。至2007年4月26日，嘉禾泰公司未能偿还借款。

一审判决结果

1.朱与嘉禾泰公司签订的《商品房买卖合同》一式十四份有效；二。嘉和泰公司应按《商品房买卖合同》的内容履行合同。

二审判决结果

嘉泰公司不服一审判决，向太原中院提起上诉。太原中院裁定驳回上诉，维持原判。

再审判决结果

嘉泰公司不服判决，向山西省人民检察院提出申诉，山西省人民检察院提出民事抗诉，向山西省高院提出抗诉。山西高院裁定将此案提审。山西省高级人民法院判决:撤销(2007)肖敏初字第号。** *太原市某区人民法院(2007)合字第号民事判决书。** *太原市中级人民法院民事判决书；驳回朱的诉讼请求。

最高法院的判决结果

朱不服陕西省高级法院(2010)在中字第号判决。* * *民事判决并向最高法院申请再审。最高法院的判决:1。撤销陕西省高级人民法院(2010)今敏在终字第号。* * *民事判决；二。维持山西省太原市中级人民法院(2007)太原中院及钟敏之诺民事判决。* * *.

最高法院的理由

基于同一笔款项，双方先后签订了十四份商品房买卖合同和借款协议，并均办理了销售登记手续，从而确立了商品房买卖和民间借贷两种法律关系。而且两份协议都没有约定，到期不能还款。朱通过前述约定直接取得“抵押物”的所有权，只有履行《商品房买卖合同》才能实现；但通过签订商品房买卖合同提供担保、设定商品房买卖合同解除条件，不违反法律法规的强制性规定。所以两个合同都应该是有效的。

借款协议约定，借款协议所借借款项以签订商品房买卖合同为担保，同时对商品房买卖合同的履行附加解除条件。本协议不违反法律、行政法规的强制性规定。双方均为选择性履行，即在商品房买卖合同解除条件履行完毕时履行借款协议；不符合商品房买卖合同解除条件的，将执行商品房买卖合同一式十四份。无论执行哪一种，都符合双方的意图。

同时，禁止浮动抵押的立法目的是防止抵押人的利益受到损害，以免对抵押人造成实质上的不公平。本案借款协议中“借款到期不能偿还，或者已经无力偿还的，由乙方(嘉和泰公司)以上述抵押物抵付借款，双方互不支付任何款项”的约定，不符合《担保法》第四十条和《物权法》第一百八十六条禁止浮动抵押的规定。因为该条款并未约定嘉和泰公司到期不能还款，而十四家商铺的所有权转移至朱名下。贷款到期未还时，朱不能直接取得“抵押物”，即按约定十四间商铺的所有权，只能通过履行《商品房买卖合同》来实现。

律师总结

区分民间借贷与买卖合同的法律关系应从以下五个方面进行探讨:

首先分析双方的意思表示是否一致。

要明确当事人权利义务的界限和内容，就要准确判断民事主体在形成一定法律关系时所形成的一致意思表示。如果双方合同的真实目的是借款，买卖合同只是作为担保，那么双方的意思表示是不可能建立买卖关系的。在双方证据都有瑕疵的情况下，要结合双方提交的证据，探究双方在签订合同时的真实意思表示，进而判断双方的法律关系。

双方已签订房屋买卖合同并登记备案。在实际履行过程中，在没有任何直接证据证明存在民间借贷法律关系的情况下，不宜认定双方存在民间借贷法律关系，且出卖人主张的民间借贷法律关系的诸多核心要件表述不一致。

卖方主张借贷关系，但缺乏借款合同这一关键证据。买方主张房屋买卖合同关系，但未持有房产买卖统一发票原件，并否认收到的部分款项是对方支付的贷款利息，但以商业秘密为由拒绝说明款项性质。考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合所有事实，认为在买方无法证明双方存在其他经济往来的情况下，本部门的借款利息更为可信。

第二，从书面直接证据的证明力来看

在比较多个证据对同一事实的证明力时，应坚持原始证据的证明力一般大于传入证据的证明力，直接证据的证明力一般大于间接证据的证明力的原则。合同在性质上属于原始证据和直接证据，比传递证据和间接证据具有更高的证明力。

实际履行与书面合同不同，如何确定法律关系的性质？对此，最高人民法院在(2015)民字第78号民事判决书中认为，只有在有充分证据证明当事人的实际履行行为与书面合同文书所表示的效力意思有重大差异的情况下，才能根据实际履行行为确定当事人之间法律关系的性质。也就是说，如果只是一般的区别，法律关系的性质还是应该按照书面合同的意思来确定。

如果要否定书面证据所体现的法律关系，认定当事人之间存在其他缺乏书面证据的民事法律关系，就必须在证据审查方面给予更加细致的分析和判断。

第三，从信守承诺的基本价值取向来观察

在没有充分证据证明当事人之间存在隐性法律关系的情况下，不宜简单否定既存的、外化的法律关系对当事人真实意思的体现和反映。即使房屋买卖和民间借贷的解释结果同样合理，也应当朝着有利于书面证据所代表的法律关系成立的方向作出判决，以传达和确立重诺守信的价值取向。

四、从表现方式和交易行为分析是否符合常识。

房屋买卖合同约定的房屋为现房的，出卖人已经符合交房条件，但双方在合同签订后数年内均未要求交房。而是卖方从签订合同的当月起，按月向买方支付大量违约金，违背了房屋买卖的正常逻辑。

比如双方签订合同前，房屋作为酒店正式对外营业，但一方购买的房屋显示为酒店大厅、大堂吧、餐厅、宴会厅、会议室等。，而对方却将这些酒店所必需的重要功能区的房屋单独分解出售，这是违背常理的。此外，合同约定买方逾期付款违约金为每月几千元，而卖方逾期交货违约金为每月一百多万元，这显然是不平等的。这种情况认为是民间借贷更合理。

5.看双方行为是否符合日常交易习惯。

《合同法》关于“交易习惯”的本意，重在完善和补充当事人权利义务的内容，增强合同当事人权利义务的确定性。如果案件不涉及利用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整导致的权利义务不确定性，那么利用“交易习惯”认定当事人交易行为的“可疑性”就要格外谨慎。

关于房价。不合理低价的判断应以当地房地产管理部门当时公布的同一楼盘的价格信息为准。不能以双方约定的价格明显低于远在涉案合同签订日之前，卖方与第三方签订的合同中约定的价格为由，否定双方法律关系的存在。

关于付款。虽然合同约定分期支付购房款，但买受人一次性付款，出卖人接受付款的，视为合同履行的变更。如果将合同履行的变更视为违背正常买家的支付习惯，理由并不充分。

关于购买发票。最高人民法院在(2013)民提字第135号民事判决书中认为，不动产买卖统一发票正本是交易真实发生的证明，也是不动产权属登记的重要依据。但在支付全款后，买方未能取得发票原件，却从未向卖方索要。并且这两年没有办理所有权登记的要求，这显然与普通购房者的做法不符，也不符合交易习惯。

同时，双方在合同中并未约定单价，而是以一个价格交易了1000多平米的商铺，不符合一般的房产交易习惯。此外，卖方已收到全部房款，但未开具原发票，但在诉讼前，原发票连同第二、三、四联在当地税务机关注销，充分说明卖方否认房产交易的真实性。

关于税费。如果双方约定房屋买卖的所有税费均由出卖人承担，由出卖人及其关联公司负责人提供担保，则该约定也不符合交易习惯。