房屋租赁纠纷属于民事吗(刘流生、周晓梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书)

广东省广州市中级人民法院

民事判决书

上诉人(原审原告):刘，男，1966年3月8日出生，汉族，身份证住址江西省瑞金市。

委托代理人:高嘉航，广东吉盛律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):周晓梅，女，1965年2月3日出生，汉族，身份证住址广东增城市。

上诉人盛因与被上诉人发生纠纷，不服广东省广州市越秀区人民法院(2019)粤0104民初第6087号民事判决，向本院提起上诉。2020年5月7日立案后，法院依法组成合议庭进行了审理，本案审理现已结束。

上诉人刘提出上诉:撤销一审判决；2.依法判决向刘返还摊点押金2万元；3.依法判决根据双方于2018年11月9日签订的协议向刘返还联营费1万元，并协助刘取回遗留在店内的物品；4.本案第一、二审的诉讼费用由周晓梅负担。事实和理由如下:一、一审法院认定事实错误导致判决错误。事实上，本案中刘已支付20万元。一审法院未查明这一事实，错误地驳回了刘的诉讼请求。一审查明，刘在缴纳定金9万元，摊位费2万元，共计11万元。然而，当刘主张支付20万元时，不予确认，一审错误地驳回了刘的诉讼请求。第二，一审法院认定事实不清。双方约定返还刘51500元，但在要求刘写下“钱已收到51500元”后，并未支付10000元，其本人也承认支付案外人，但一审法院错误驳回了刘的诉讼请求。

被上诉人在二审中辩称，刘在上诉状中陈述不实，且曾支付刘钱款，刘拒不承认。2018年8月20日，刘通过白马管理员前往，要求租赁涉案商铺。涉案商铺租金为二押一租，共需向周晓梅支付13.5万元。2018年8月20日，刘称自己卡里暂时没有那么多钱，所以支付2万元了结此事。2018年8月22日，双方在管理处签订了联营合同，但联营合同实际上是租赁合同，是白马公司统一发布的格式。双方签订合同后，给予刘10天免租期，租金自2018年9月1日起计算。刘对的付款进行了记录，并且他也签字确认。涉案商铺租金从2018年9月1日起计算，合同约定每月3日前支付租金。然而，刘浏自9月以来一直没有按时支付租金，10月的租金也没有支付。每天与刘电话沟通，但刘一直以各种理由拖延支付租金，甚至将涉案商铺转租给他人，并在涉案商铺与他人打架。因刘每月未按时支付租金，盛于2018年10月在管理处写下保证书，承诺下月按时支付租金，否则店内所有物品归所有。然而，直到2018年11月，刘仍未向支付租金，但11月，与刘在一起的女子李某向支付了2万元租金。与刘通过电话沟通，要求其按时足额支付租金，否则双方将无法达成协议。刘浏出生于2018年11月9日，要求退还定金。好心同意退还刘一个月的押金45000元及剩余租金6500元(20000元扣除11月租金后的余额)，共计51500元。其中4.15万元由通过POS机支付给刘，其余1万元转入刘提供的李某账户，故已将5.15万元全部退还给刘。周晓梅要求刘浏学生开具收据，刘浏学生在协议中写下“已收到51500元”作为确认。要求将涉案店铺钥匙直接放入涉案店铺，刘未归还钥匙，管理处要求涉案店铺不得关门。周晓梅不得不撬开涉事商店的门锁。撬开后，涉案店铺内的物品只有衣架和几个挂衣服的架子。由于将涉案商铺出租给他人，刘遗留在涉案商铺内的物品全部被清理。

刘浏出生于2019年1月24日，向一审法院提起诉讼，请求:1。将摊点押金2万元退还给刘；2.根据双方于2018年11月9日签订的协议，向刘返还联营费1万元，并协助刘取回遗留在店内的物品。

一审法院查明，2018年8月22日，刘(代表乙方)与(代表甲方)签订《白马大厦商铺联营合同》，约定乙方联营商铺的地点为xx路白马大厦xx商铺；合资期限为12个月，自2018年9月1日至2019年8月31日；2018年9月1日起，正式缴纳联营费；刘应于每月3日前向支付45000元/月的联营费，该联营费包含店铺产生的所有费用(不含通讯费)；作为押金的2个月合资费为9万元。

2018年10月9日，学生向出具担保书，担保书载明:刘租用白马店3532，现保证在2018年10月20日前按时支付10月份租金，以后按合同约定时间支付租金。如果合同没有履行，摊主周晓梅会把它收回。2018年10月20日，房租有保障。如果不交房租，摊位上的衣服和设备就不能搬走。

2018年11月9日，刘与签订协议，协议称，由于刘一直未能按时支付租金，并多次违反合同约定，刘现自愿放弃该摊位。经协商，返还刘每月押金45000元及11月剩余租金6500元，共计51500元。刘于11月9日自动退休。自此，3532号摊位的租赁合同自动失效，双方的一切互不相干。刘浏的幸存者在登记簿上写道:“钱已收到51500元”。

一审庭审中，刘、一致确认:(1)白马公馆商铺联营合同虽名为联营合同，但实际上是出租涉案商铺的租赁合同，其中约定的联营费实际上是租金。(二)关于定金的支付:2018年8月20日，盛向支付定金20000元，于当日出具收条称“定金20000元从的档口收到，租期自2018年9月1日至2019年8月31日”；2018年8月22日，双方签订白马大厦商铺联营合同后，将商铺交付刘使用；当天，刘浏学生向周晓梅交了4.8万元保证金；2018年8月23日，刘浏学生向周晓梅支付了22000元保证金。(三)关于支付房租:2018年9月14日，刘浏学生向周晓梅转账支付9月房租45000元；2018年10月，刘分多次支付租金4.5万元，其中10月21日转账支付3万元，10月22日转账支付7700元，微信支付5000元，现金支付2300元。上述款项均有中国民生银行个人账户对账单为证。

盛称，其第一次要求返还2万元摊点押金是双方口头约定的刘不得损坏摊点设备的担保，并非白马大厦店联营合同约定的9万元押金的一部分。否认双方有过上述口头约定，也否认收到过刘2万元不能损坏摊位设备的保证。周晓梅说，他开的收据是因为他收到了白马大厦商铺联营合同约定的9万元定金中的2万元。

刘、对以下往来款项用途也持有自己的意见:在诉讼开始时主张盛于2018年11月4日向案外人李支付租金2万元。后在双方签订上述协议的当天，周又将4.15万元转到刘账户，将1万元转到李账户。刘在一审庭审中仅确认已退还其4.15万元，但否认其支付了李的2万元租金，并收到了退还的1万元。回应称，如果刘不承认通过李向涉案商铺支付或收取相关款项，则不确认刘向其支付了前述租金2万元，即实际收到的金额仅为18万元，刘仍欠其租金2万元，并保留追偿权。

另外，关于协议签订后涉及商铺的交接问题。盛表示:双方没有交接，刘的物品仍存放在涉案店铺，没有取回。为此，刘浏先生向一审法院提交了一些文件和照片。刘还明确表示，在第二次索赔中，他要求取回遗留在涉案店铺的物品，包括:灭火器2个、灭火器2个、1.8米收银台1个、转椅1把、射灯28个、工字架1个、转椅4把、茶几1个。

对上述证据的真实性不予确认，并表示:(1)双方于2018年11月9日交接，刘已将相关物品搬走，但未签字确认，其自行收回涉案店铺时店铺内无该物品；(2)签订协议当日，告知刘当日搬走货物后将店铺钥匙放在隔壁店铺，但刘未归还钥匙。第二天，它让管理处撬开了店铺的门，店铺里只有几个货架和监控设备。因双方已口头约定，刘应在签订协议当日将物品全部搬出，若未搬出，则视为刘放弃店内物品；但2018年11月10日多次联系刘未果，故已将上述架子扔掉，并拆除监控设备。所涉及的商店已被转租。

一审法院认为，刘与签订的《白马公馆店联营合同》及《协议书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应按合同履行。白马大厦商铺联营合同虽然名为联营合同，但实际上是广州市站南路16号3532号白马大厦三楼的租赁合同。白马公馆店的联营合同明确约定，按照2个月的联营费，押金9万元。根据双方陈述及中国民生银行个人账户对账单，刘通过其个人账户支付给18万元。周晓梅已开具20000元收据，注明“收到北京刘浏刘胜定金20000元，租期2018年9月1日至2019年8月31日”。因此，一审法院接受了周晓梅的辩护，即其出具收据是因为收到了白马大厦商铺联营合同约定的9万元定金中的2万元。刘称，双方口头约定向支付2万元不能损坏摊位设备的保证金，但未提供足够证据证明上述事实。对此也予以否认，故一审法院驳回了刘关于已收到2万元不能损坏摊位设备的保证金的诉讼请求。故刘要求返还摊位押金2万元的诉讼请求不予支持。刘在协议签字中写有“该款已收51500元”，故主张未履行协议中的约定，要求其返还联营费10000元，一审法院不予支持。此外，刘要求协助取回留在商店的物品。鉴于双方无书面交接手续，现有证据未能证明刘离场时涉案店铺内物品的状况，且协议中已明确约定“刘将于11月9日自动退场”等内容。，而且周晓梅收回涉案商铺已经半年多了，商铺也已经单独出租。因此，一审法院也拒绝支持刘要求协助取回遗留在商店内的物品的诉讼请求。

综上，一审法院于2019年9月19日，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第一款之规定，作出如下判决:驳回刘的全部诉讼请求。本案受理费550元，由刘负担。

二审审理后，一审法院认定事实正确，本院予以确认。

二审中，刘提交了双方日期均为2018年11月11日的《全面召回》光盘，意在证明盛仍有涉案店铺内的物品，但未归还。

根据周晓梅的质证，确认全部召回是双方之间的全部召回。周晓梅没有在所涉商店经营，因此不清楚所涉商店里有什么物品。周晓梅撬开涉案店铺的锁后，涉案店铺内只剩下衣架和货架，其中一个为周晓梅所有。根据协议，刘必须在11月9日清理涉案商店中的所有物品，但学生将涉案商店锁上，并且没有将钥匙归还给。由于白马公司要求涉案商场所有店铺不能关门，否则将被罚款，所以周晓梅只能在11月10日下班时撬开涉案店铺的锁。由于周晓梅将涉案商铺分别出租给他人，下一个租户将货架扔掉。

我们认为，根据最高人民法院关于适用《

关于刘主张除支付现金9万元外，还应支付定金2万元。本案中，双方签订的租赁合同约定按两个月的联营费9万元收取保证金，但未约定另外支付2万元保证金，且刘未提供证据证明其向另外支付2万元保证金，该约定也被否认。故一审法院采纳了关于其出具的收据已收到白马大厦店联营合同约定的9万元保证金中的2万元的抗辩意见，据此驳回了刘的抗辩。

关于刘要求返还其联营费1万元的诉讼请求。刘与于2018年11月9日签订协议，约定返还刘51500元。刘还在协议书上签字称“已收到该款51500元”。故一审未支持刘要求返还联营费1万元的诉讼请求，并无不妥，本院予以维持。

关于刘要求协助其取回遗留在涉案店铺内的物品一事。双方返还商铺时无书面交接手续，现有证据不能证明刘离开市场时涉案商铺内物品的状况。而且双方签订的协议明确约定刘于11月9日自动退休。刘在二审中提供的证据不能反映有义务帮助其取回涉案店铺内的物品。现在涉案店铺已经单独出租。因此，刘的诉讼请求在一审中未得到支持，并无不当。我们法院维持原判。

综上所述，刘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费550元由刘负担。

这是最终判决。

审判长李娜

刘威葳法官

黄法官

2002年5月21日

职员云风